新加坡零售租金危機：哪些利益攸關？
新加坡充滿活力的零售景觀正面臨威脅。近年來，許多深受喜愛的小型企業紛紛歇業，包括烘焙坊、書店、獨立健身房和特色商店；業者指出，租金漲幅難以負擔是主要原因。有些人認為，這是自由市場自然汰換的結果；另一些人則主張，租金不受節制地上漲，正逐漸掏空這座城市的獨特風貌與創業精神。政府是否應介入、又該如何介入的辯論已達白熱化，業主、業界團體、政策制定者與民眾都在關注新加坡零售業的未來。
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問題如何形成？零售租金上漲的運作機制
商用租金一直是新加坡小型企業面臨的難題，但近年來情況更加嚴峻。2001年《租金管制法》廢除後，正式的租金管制不復存在，價格改由市場力量決定。房東包括大型房地產投資信託（REITs）和政府關聯企業，都有強烈誘因推高租金。更高的租金不僅能立即增加收入，也會推升房產估值，讓房東取得更有利的融資條件，並以更高價格轉售。
在黃金地段和正在士紳化的郊區，這種情況尤其明顯，因為當地需求旺盛、供給有限。房東即使讓店面空置一段時間也負擔得起，可以等候財力雄厚的租戶上門，這些租戶往往是國際連鎖品牌或資本充足的本地品牌，願意支付高價。結果，小型企業被擠出市場，既無力承受租金突然飆升，也難以和規模較大的業者競爭。
近期案例顯示問題有多嚴重。日式風格烘焙坊 Flor Patisserie 在租金調漲57%後，關閉了 Siglap Drive 門市。房東以空置店面的開價、而非實際成交價作為「市場行情」依據，要求店家每月支付8,500美元租金；該店所在位置距離地鐵站也很遠。附近店家的租金低得多，凸顯以投資為導向的房產估值，與本地企業實際負擔能力之間存在落差。
租金真的在漲嗎？數據難題
市區重建局（URA）及高力國際（Knight Frank）等房地產顧問公司的官方數據顯示，自2020年以來，新加坡中部地區的平均零售租金大致持平。例如，高力國際2025年第一季報告指出，全島黃金地段零售租金季增僅0.3%，其中烏節路租金上升2.7%，市區邊緣地帶則下跌0.3%。郊區租金僅微幅上升0.3%。
不過，這些數字反映的只是已簽訂租約，不包括租金開價，因此可能掩蓋特定地區或特定類型租戶面臨的大幅漲租。許多業主表示，房東所稱的「市場行情」往往根據臆測的開價，而非實際成交。缺乏細緻且透明的數據，使人難以評估租金上漲的真實規模，以及對小型企業的影響。
誰受影響最大？高租金帶來的人力代價
對小型和微型企業而言，租金可能占營收的30%至50%，留給獲利或再投資的空間所剩無幾。不同於大型連鎖業者，這些企業利潤微薄，既難以輕易將成本轉嫁給消費者，也無力吸收突如其來的漲幅。結果是本地多元性持續流失，特色商店和餐飲店逐漸被加盟店與國際品牌取代。
光是2024年，就有超過3,000家餐飲業（F&B）店家歇業，創下2005年以來新高。餐飲業尤其經歷大量開店與歇業，雖然新開店家達3,793家，許多業者卻撐不過第一份租約。Nicher bakery 和 Neue Fit gym 等業者公開談論經營困境，指出租金漲幅達15%至57%，並警告若租金進一步上漲，可能被迫歇業。
業主與業界團體認為，這個趨勢不只是經濟問題，也關乎新加坡想成為什麼樣的城市。小型企業提供的不只是商品與服務，也促進社區交流、支持本地就業，並為城市文化注入活力。若它們消失，新加坡各個社區可能淪為由全球連鎖品牌主導、缺乏特色且千篇一律的空間。
房東為何不願降租？
房東，尤其是透過房地產投資信託（REITs）管理購物中心的業者，也面臨自身壓力。高進駐率和強勁需求，讓他們得以維持或調漲租金，即使部分店面因此長期空置也不例外。追求短期租金收益最大化，往往比考量企業長期經營能力或社區活力更受重視。
有些房東主張，租金管制或政府大幅介入可能適得其反，減少零售空間投資，導致店面品質下降。他們認為，必須保留因應市場狀況的彈性，並警告人為設定上限可能造成市場扭曲，情況就像某些實施租金管制的住宅市場。
營業成本比之爭
凱德集團（CapitaLand）的 Ervin Yeo 等業界領袖，以「營業成本比」（Occupancy Cost），也就是租金占銷售額的比率，作為租金對多數租戶仍可負擔的證據，引發討論。批評者則反駁，這些平均數掩蓋了小型企業的困境：它們的比率可能更高，還須支付未列入整體數據的額外費用。他們也指出，比率穩定並不代表企業沒有把成本轉嫁給消費者，進而推升通膨、削弱民眾消費能力。
民意與基層改革呼聲
這個議題引發廣泛關注。代表逾700名本地企業主的新加坡租戶公平聯盟（SGTUFF）發布白皮書，呼籲儘速改革租賃制度。建議包括：
- 為租約續約漲幅設定上限，並與消費者物價指數（CPI）連動
- 將更多黃金地段的零售空間分配給本地企業
- 對店面空置超過三個月的房東處以罰則
- 對外國商用租戶加徵房產稅或實施限制
- 降低外籍勞工配額，並提高非本地業者的徵費
SGTUFF 的提案參考了日本、瑞典等國的做法，當地租金漲幅與通膨連動；也借鏡舊金山等城市，該市徵收商業空置稅，以阻止房東為等待更高租金而長期空置店面。
民眾普遍支持政府介入，許多網友分享本地企業歇業、被國際品牌取代的經歷。不過，也有人捍衛現行制度，認為租金由供需決定，而且電子商務對實體店面的威脅更大。
政策選項：新加坡可以怎麼做？
新加坡長期以來務實介入住房、勞動等重要市場。問題在於，商用租金是否已高到需要政府採取行動，以免對經濟與社會造成更廣泛的負面影響。
有針對性的租金管制與租約保障
部分專家和業界團體主張採取有針對性且透明的措施，而非全面管制租金。可行方案包括：
- 限制特定區域或特定類型企業的租金漲幅，或提供租約保障
- 將租金調幅與消費者物價指數連動，穩定續約租金，同時保障房東的實質報酬
- 開徵小額空置附加費或採行分級房產稅，降低房東讓店面閒置的誘因
- 強化《零售店面租賃自願行為準則》，並賦予法律執行效力
這些做法旨在平衡房東與租戶的利益，在保留市場彈性的同時，扶助小型企業並維護社區多元性。
都市設計與數據透明度
都市設計也能發揮作用。更具彈性的土地使用分區規劃，可讓閒置的辦公空間改作零售用途，增加供給、緩解租金壓力。更完善且細緻的租金監測，則有助於制定更精準的措施，並協助政策制定者找出最可能失去本地企業的地區。
創新扶助計畫
除了監管，也有創新的方式可以扶助小型零售業者。由新加坡企業發展局（Enterprise Singapore）和凱德集團推出的「零售創新挑戰賽」（Retail Maverick Challenge），為具有創新概念的本地品牌提供最長一年的免租期及財務支援。這類計畫讓零售業者不必承受長期租約的壓力，就能測試新點子，也為日益轉型為生活休閒目的地的購物中心注入新活力。
國際經驗：其他城市採取了哪些做法？
面對商用租金上漲帶來的挑戰，新加坡並非孤例。世界各地的城市都曾嘗試不同措施，保護小型企業並維護都市活力。
- 紐約市：《小型企業就業保障法案》（Small Business Jobs Survival Act）提案將提升租戶續約時的議價能力，但面臨房地產業主反對。
- 首爾：商業區保護區透過租金管制和獎勵措施留住小型租戶，維護社區多元性。
- 舊金山：商業空置稅會對長期空置零售空間的房東處以罰則，鼓勵他們以可負擔的租金出租給本地企業。
- 日本與瑞典：商用房產租金漲幅通常與通膨連動，讓租戶與房東都能有所預期。
這些措施各有挑戰和限制，但也顯示政府可以採取行動，市場也能透過政策引導，服務更廣泛的社會與經濟目標。
更廣泛的經濟影響：不只關乎店面
租金不受節制地上漲，影響不只落在個別企業身上。商用租金升高會推升消費者價格，因為業者會把成本轉嫁出去，進而助長通膨、削弱一般新加坡民眾的消費能力。小型企業陷入困境或歇業，也會拖累就業創造與薪資成長，並扼殺創新和創業機會。
新加坡仰賴房地產帶動經濟，如今已顯現反效果。風險在於形成「食利經濟」，財富集中在房東與房產持有者手中，生產性企業和本地創意則遭到擠壓。若不處理，長期下來可能導致經濟停滯，並使這座城市失去獨特認同。
業界觀點：政策辯論仍在持續
零售租金是否應受政府干預，爭論遠未落幕。房東與房地產開發商警告，大幅管制可能打擊投資，降低零售空間的品質。他們主張採取市場導向的解決方案，例如暫時調降開發費用以支持都市更新，並強調購物中心營運商與零售業者需要合作。
另一方面，企業主與租戶團體呼籲建立更有力的監管機制、提高租金訂定透明度，並承認本地企業的社會價值。他們認為，目前房東與租戶之間的權力失衡難以持續；若政府不介入，新加坡恐將失去零售業的靈魂。
政策制定者夾在兩方之間，試圖兼顧經濟效率與社會凝聚力。有人建議在對文化與創業多元性至關重要的地區試辦租金穩定措施，也有人提議獎勵出租給本地企業或維持長期租約的房東。
重點摘要
- 新加坡小型企業受到商用租金上漲的壓力，許多業者被迫歇業或遷址。
- 官方數據顯示平均租金持平，但企業主表示，特定地區和特定租戶面臨大幅漲租。
- 房東有強烈誘因調漲租金，往往優先追求短期收益，而非長期永續經營。
- 業界團體與民眾呼籲採取有針對性的措施，例如租金上限、空置稅，以及扶助本地企業。
- 國際案例顯示，妥善設計的政策有助於維護都市多元性，同時避免扭曲市場。
- 辯論仍在持續，政策制定者正尋求市場邏輯與社區需求之間的平衡，確保新加坡持續成為充滿活力且包容的城市。
