中國投資與黃金簽證：改變雅典與希臘
在雅典市中心，中國投資的影響以低調卻醒目的方式呈現。市中心街道如今林立著道地的中式餐館，顧客經常操著中國東北方言，並在中國遠洋海運集團等大型企業工作。該公司負責管理比雷埃夫斯港，這是歐洲第五大港口。然而，最深刻的變化正發生在一道道關起的門後：數以千計的中國人購買公寓與住宅，透過希臘的黃金簽證計畫，重塑希臘首都的房地產市場。
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黃金簽證是一項投資居留計畫，已成為中國投資人進入歐洲、分散資產並為家人尋求穩定未來的熱門選擇。隨著計畫持續演變，其經濟效益、社會影響，以及為希臘和更廣泛的歐盟帶來的監管挑戰，也引發各界辯論。
希臘黃金簽證計畫是什麼？
希臘於2013年推出黃金簽證計畫，向在希臘房地產投資達到最低金額的非歐盟公民，核發效期五年且可續期的居留許可。計畫初期的投資門檻為25萬歐元（約27萬美元），是當時歐洲最低的門檻，因此相較於葡萄牙、西班牙和馬爾他等國的類似計畫，格外具有吸引力。居留許可涵蓋投資人及其直系親屬，賦予他們在希臘居住，以及免簽證前往申根區各地的權利。
對許多中國公民而言，黃金簽證不只是一份旅行證件，更是一項退路。新冠疫情期間，中國實施嚴格封控，促使富裕家庭和中產家庭興起申請意願，希望獲得更多個人自由、教育機會，並為未來的不確定性預作準備。截至2025年6月，近8,000名中國公民首次取得黃金簽證，約占所有新核發許可的近一半。根據希臘移民暨庇護部資料，在續簽者中，也有61%是中國人。
希臘為何如此吸引中國投資人？
以下幾項因素，說明中國投資人為何對希臘黃金簽證如此感興趣：
- 價格相宜：希臘房地產價格遠低於中國主要城市，讓中產階級投資人也能負擔。
- 通往歐洲的便利：黃金簽證賦予居留權，並可免簽證前往申根區各地，對商務與休閒旅遊都極具吸引力。
- 家庭保障：計畫涵蓋直系親屬，讓家人有機會在歐洲接受教育並享有不同的生活方式。
- 經濟機會：投資人可藉由房產增值和租金收入獲利，尤其是在雅典和熱門島嶼。
- 外交關係：中國與希臘經貿往來密切，中國投資比雷埃夫斯港及其他基礎建設計畫便是例證。
InvestmentVisa.com的一位專家表示：「希臘黃金簽證對尋求分散資產、取得歐洲居留權並為未來尋求保障的中國公民而言，是一項務實且有價值的選擇。」
中國投資如何改變雅典？
中國資金湧入，在雅典留下了清晰可見的痕跡。除了中國商家和餐館日益增加，當地房地產市場也經歷了劇烈變化。中國買家已大量購入公寓，地點主要集中在雅典市中心及南部郊區；卡利塞亞、新斯米尼、帕萊奧法利羅和比雷埃夫斯等地尤其受到青睞。
根據To Vima報導，2024年前十個月，7,052件黃金簽證申請中有6,521件來自中國公民。計畫推出以來，希臘已核發超過16,800份居留許可，其中多數投資人來自中國。這波熱潮助長了購屋狂潮，推高房價和租金，也讓當地居民愈來愈難找到可負擔的住宅。
市場專家警告，黃金簽證計畫助長市中心和熱門島嶼的「觀光化」，因為許多外國買家購屋是為了經營利潤豐厚的短期出租（例如透過Airbnb），而非供人居住。根據經濟合作暨發展組織（OECD）資料，2017年至2024年年中，希臘房價飆漲69%；比雷埃夫斯的租金則在短短一年內上漲逾14%。
經濟效益與當地挑戰
黃金簽證計畫為希臘帶來可觀的經濟效益，這點毋庸置疑。該計畫帶來數十億歐元投資，光是2023年就有25.4億歐元，2024年預估達30億歐元。中國投資也創造了數千個工作機會，並帶動過去一度沒落的街區復甦。
然而，外國資金快速湧入，也加劇了住宅危機。當地居民，尤其是年輕希臘人和家庭，愈來愈難在雅典市中心及其他精華地段購買或長期租屋。一名住在衛城附近的居民告訴VOA News：「現在幾乎不可能找到負擔得起的公寓。房價漲得太多，只有外國人或投資人才買得起。」
監管反彈：希臘收緊黃金簽證規定
面對日益高漲的民間壓力和住宅危機，希臘政府著手收緊黃金簽證計畫。2024年，總理基里亞科斯・米佐塔基斯宣布，在需求旺盛地區購買房地產的最低投資門檻將大幅提高：雅典市中心、塞薩洛尼基、米科諾斯島和聖托里尼島的門檻，將從25萬歐元提高至最高80萬歐元（約86.2萬美元）。此舉旨在「保護當地市場」，確保計畫惠及整體經濟，而非只有外國投資人受益。
反對派領袖和住宅倡議人士也呼籲制定更嚴格的規定，避免外國買家只將房產用於短期出租，進一步加劇希臘人的住房短缺。政府正考慮採取更多措施監管市場，保護居民免受房價進一步上漲的影響。
對投資人行為的影響
提高投資門檻的消息促使國際買家，尤其是中國投資人，在新規生效前搶購房產。這波「搶購潮」進一步推高了主要地區的房價；比雷埃夫斯的平均房價一年內就上漲28.9%。
隨著規定日趨嚴格、最低投資金額提高，中國投資的型態也在改變。根據eKathimerini報導，小型投資人正逐漸被更富裕的個人，甚至中國投資公司取代。新一批投資人感興趣的，不只是供居留用途的公寓，也包括希臘各地的大型計畫，例如度假住宅、學生宿舍、物流設施和觀光開發案，地點包括約阿尼納、帕特雷和塞薩洛尼基等城市。
詐欺、騙局與監管疑慮
隨著需求激增、資金快速流動，黃金簽證計畫也吸引了詐欺者和犯罪網絡。希臘反洗錢主管機關已查獲數起違規案件，當中有許多涉及中國投資人。有些買家遭金字塔騙局誘騙，以高價購買房產；有些甚至付了錢，卻始終未能取得房屋。
調查發現，有些房仲、律師事務所和中介組成網絡，透過灌高房價剝削中國買家，並將差額中飽私囊。在其中一個案例裡，價值10萬歐元的房產以25萬歐元售出，正好達到取得簽證的官方門檻，中間人再瓜分超出的金額。部分受害者賠上畢生積蓄，另有報導指出，有人因投資失利而自殺。
希臘律師事務所合夥人亞歷山大・瓦納瓦斯表示：「這類騙局在全球房地產市場都很常見，並非黃金簽證計畫獨有。關鍵在於做好盡職調查，投資人應始終委託獨立且受監管的律師事務所，而非與賣方有關聯的仲介。」
為此，希臘當局加強監督、提高最低投資金額，並針對購屋資金來源展開調查。政府希望保障投資人並維護計畫公信力；歐盟也正考慮在各會員國對投資居留計畫加強管制。
更廣泛的影響：希臘成為全球財富匯聚之地
黃金簽證計畫只是希臘日益吸引全球超級富豪的其中一個面向。根據《2025年亨利私人財富移民報告》，希臘名列全球高資產淨值人士最青睞的十大目的地，雅典里維埃拉和基克拉澤斯群島的豪宅購買潮尤其明顯。希臘的自然美景、文化遺產和優惠稅制，讓這個國家成為追求地中海生活方式與財務保障人士的熱門選擇。
2025年，全球有超過14.2萬名資產逾100萬美元的人士移居他國，其中包括數千名身家超過3,000萬美元的富豪。許多人在不同洲別購入多處房產，將房地產同時視為財務保障和生活方式選擇。希臘具競爭力的投資計畫，包括黃金簽證，正帶動高端房地產需求，並改變當地市場。
比較與未來趨勢
希臘黃金簽證計畫的特色，在於申請門檻相對較低（即使近期已提高），且申請流程簡明。葡萄牙已取消房地產投資選項，其他國家也收緊相關規定，但希臘仍是透過投資取得歐盟居留權的熱門目的地。
不過，計畫的未來仍充滿變數。歐盟主管機關正推動更一致的標準並加強監管，以防止洗錢和濫用。希臘近期的改革可能成為其他國家的先例，促使投資居留計畫市場走向更審慎且受嚴格監管的方向。
摘要
- 中國投資人已成為希臘黃金簽證計畫的主要申請群體，占新核發許可近一半，續簽許可則超過六成。
- 中國資金湧入改變了雅典房地產市場，推高房價與租金，也加劇當地住宅危機。
- 希臘已提高高需求地區的最低投資門檻，並收緊規定，以遏止濫用情形並保護住宅市場。
- 詐欺和騙局以中國投資人為目標，促使當局展開調查，也引發各界要求加強監管並做好盡職調查。
- 黃金簽證計畫為希臘帶來可觀的經濟效益，但也引發對其社會影響和監管後果的辯論。
- 希臘對全球高資產淨值人士的吸引力持續增加，雅典及各島嶼的豪宅買氣升溫。
- 黃金簽證計畫的未來，取決於如何在希臘及整個歐盟兼顧經濟成長、社會穩定與監管公信力。
