首爾套房租金攀上前所未見的高點
2025 年 7 月，首爾套房（當地稱為「one room」）的平均月租飆升至 73 萬韓元（約 525 美元），較前月上漲 7.9%，是今年以來最大的單月漲幅。房地產平台 Dabang 證實這項數據，並由《韓國先驅報》報導。這波漲勢凸顯南韓首都居住成本普遍上升的趨勢，尤其影響這座城市日益增加的單人家庭人口。
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深受年輕上班族和學生歡迎的麻浦區，租金漲幅最為驚人，平均月租上漲 22.4%，達 88 萬韓元。長期以來以富裕著稱的江南區，仍是套房租金最高的行政區，月租達 94 萬韓元。包括龍山區（87 萬韓元）、瑞草區（81 萬韓元）和城東區（79 萬韓元）在內的另外七個行政區，租金也已達到或超過全市平均水準，反映全市租金普遍攀升。
套房租金為何快速上漲？
套房租金大幅上漲，是人口結構變化、政策調整、投資模式轉變，以及首爾住宅市場供需失衡持續等多項因素交互作用的結果。
人口結構變化：單人家庭增加
南韓正經歷人口結構轉型。單人家庭已成為首爾最常見的居住型態，2023 年占全市家庭將近 40%，高於十年前的不到 30%。全國單人家庭在 2024 年底達到 990 萬戶，占所有家庭的 41.5%。這種趨勢在尋求獨立生活、希望住在工作或就學地點附近的年輕人及上班族之間尤其明顯。
因此，市場對小型平價公寓，尤其是套房的需求大幅增加。這類住宅通常約 33 平方公尺、押金 1,000 萬韓元，如今已成為許多都市居民的首選。夜生活熱絡、大學林立或交通便利的地區，例如麻浦區、弘大和新村，租屋競爭尤其激烈。
政策調整與從全租轉向月租
南韓租屋市場傳統上由全租制度主導。這種獨特的租屋方式，是由房客一次支付大筆押金（通常高達數億韓元），取代每月租金。然而，近期政府規定，例如 2025 年 6 月 27 日實施的貸款限制，使房客更難籌措大額押金，同時房東調漲全租押金也受到更嚴格限制。
因此，房東和房客都愈來愈常選擇月租合約。月租所需的前期費用較低，但後續支出較高。江南、瑞草和松坡等需求旺盛的地區，這種轉變尤其明顯：全租物件減少，月租合約則大幅增加。房仲表示，房東如今偏好月租，因為收入穩定且安排靈活，尤其是在銀行利率仍低的情況下。
專家指出，這種轉變正在重塑租屋市場。一名房地產分析師解釋：
貸款規定阻礙了從全租轉為購屋，自然促使更多人選擇有保障的月租合約。結果是月租持續面臨上漲壓力，小坪數住宅尤其如此。
供給受限與建築活動放緩
套房需求大幅攀升，供給卻難以跟上。首爾建築活動放緩，新住宅開工與完工數量仍低於政府目標。私人開發案受到融資困難限制，建築許可數量也停滯不前。公共部門雖試圖填補缺口，但整體供給不足的問題仍未改善。
土地稀少、開發成本高的市中心及南部行政區，供需失衡問題尤其嚴重。平價出租住宅短缺加劇房客之間的競爭，推高租金，也讓新搬來的居民更難找到住處。
外資與機構房東進入市場
人口結構變化，加上租屋需求持續旺盛，吸引全球房地產投資者進場。Greystar Real Estate Partners 和 The Living Company 等大型國際業者已在首爾設立在地據點，瞄準快速成長的單人家庭市場。這些公司投資於專業管理的出租物件，包括學生宿舍和市區小型公寓，通常附設健身房、共同工作空間等共用設施。
外國機構資金也透過合資企業和不動產投資信託基金（REITs）流入此一領域。例如，加拿大退休金計畫投資委員會（CPPIB）和摩根士丹利都曾與當地開發商合作，興建或改造房產作為出租用途。這些投資預期將為市場帶來更多由專業團隊管理的出租選項，但投資者追求報酬，也可能進一步推高租金。
首爾套房租金與其他地方相比如何？
首爾套房平均月租 73 萬韓元（525 美元）看似高昂，但各行政區的租金差異很大，與其他亞洲大城市相比也有所不同。根據Numbeo和Wise.com的數據，首爾市中心一房公寓的平均月租約為 118 萬韓元（850 至 950 美元）；江南或梨泰院等熱門地區的套房，租金則可達 90 萬至 110 萬韓元以上。相較之下，新村或鍾路等租金較實惠的地區，套房月租最低約為 48 萬至 72 萬韓元。
與亞洲其他首都相比，首爾租金尚屬中等。例如，東京和香港同類型、同坪數住宅的平均租金通常較高，而台北或吉隆坡等城市一般較為便宜。然而，首爾租金快速上漲，尤其是套房租金，已超過許多居民的薪資成長速度，引發對居住負擔能力與居住安全的疑慮。
居住負擔與生活成本
對多數首爾居民而言，住房是最大的一筆開銷。估計首爾單身者每月平均生活費為 150 萬至 160 萬韓元，其中租金和水電等費用將近占一半。小型公寓每月水電費通常介於 15 萬至 25 萬韓元，交通、飲食及其他必需支出也會增加每月負擔。
想尋找較平價住處的人，可以考慮仁川、富川或高陽等衛星城市；這些地方租金和生活成本較低，搭乘大眾運輸前往首爾也相當方便。不過，市中心地區鄰近工作機會、大學及文化設施，仍持續帶動首都核心區的需求與房價。
新趨勢：共居與其他住宅模式
傳統套房愈來愈難以負擔，共居空間等替代住宅模式因而受到青睞。共居空間結合私人房間與共用設施，在年輕上班族、學生和國際居民之間愈來愈受歡迎。根據仲量聯行（JLL）2025 年的一份報告，首爾坪數低於 40 平方公尺的共居住宅，平均月租為 113 萬韓元，約為一般辦公住宅（結合住宅與商業用途的套房）的 1.5 倍。
共居住宅提供彈性、社群交流機會，以及健身房、共同工作空間和共用廚房等設施。大型房地產公司和新創企業正投資共居品牌，將閒置旅館和辦公住宅改造成現代出租住宅。政府也透過支持 REITs 擴大發展，以及推動公私部門合作計畫，增加長期出租住宅供給。
一名產業專家指出：
共居趨勢曾被視為非主流的居住方案，如今在人口結構變化、生活偏好轉變和投資者信心強勁的帶動下，正迅速成為南韓租屋市場的重要支柱。
社會經濟影響：哪些人受衝擊最大？
套房租金飆漲對首爾居民造成深遠影響，年輕人、學生，以及低至中收入工作者尤其受衝擊。對許多人來說，獨自在城市生活的夢想愈來愈難實現。租金上漲迫使部分人尋找室友、搬到較不中心的地區，甚至離開首爾，另覓較平價的住處。
商家也感受到壓力。熱門地區租金高漲，導致店家歇業潮，觀光熱點和購物區尤其明顯。消費支出減少、固定成本增加，許多零售業者難以維持營運，使曾經熱鬧的街區出現空店面，經濟活動也隨之減少。
同時，從全租轉為月租，也改變了房客和房東的財務考量。房客面臨較高的持續性支出，房東則必須因應新規定與市場不確定性。機構投資者和外國資金進場，可能帶來更多由專業團隊管理的出租選項，但也可能進一步推高租金，減少一般居民能負擔的住宅供給。
首爾租屋市場接下來會如何發展？
展望未來，多數專家預測，月租走高、全租制度式微的趨勢將持續。政府為穩定市場推出的政策，例如租金上限和對機構房東的支持，或許能減緩租金漲幅，但供給受限、需求強勁的情況可能仍會延續。
外國投資，以及共居和先建後租模式的興起，預料將重塑租屋市場，為部分人提供新選擇，但也可能提高其他人的居住門檻。政策制定者面臨的挑戰，是在兼顧投資者、房東和房客需求的同時，確保首爾對所有居民而言仍是一座易於居住、充滿活力的城市。
摘要
- 2025 年 7 月，首爾套房平均月租創下 73 萬韓元（525 美元）的紀錄，麻浦區和江南區漲幅居前。
- 單人家庭需求增加、政策促使租屋模式轉離全租，以及供給受限，共同推升租金。
- 外國投資者和機構房東進入市場，帶來新的出租模式，也加劇價格上漲壓力。
- 傳統套房愈來愈難以負擔，共居空間和其他住宅安排因此日益普及。
- 租金飆漲影響年輕人、學生和商家，引發對首爾居住負擔能力及經濟活力的疑慮。
- 專家預期月租走高和新型出租模式的趨勢將持續，政策與投資將形塑首爾住宅市場的未來。
