房屋稅務辯論為何再度浮上檯面
首爾再現投機性買盤跡象，房價上漲、待售物件稀少，儘管貸款規定趨嚴，投機熱區也擴大。總統李在明敦促官員在6月地方選舉前動用所有可用手段，抑制無助於生產的需求。這番談話顯示，房市政策將採取更強硬立場；此前一段時間，監管收緊仍未能冷卻首都最昂貴地段的需求。
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政策制定者如今將問題歸因於稅制失衡。以先進經濟體的標準來看，房屋持有稅偏低，售屋稅負卻名列前茅。這種組合使屋主不願出售房屋，降低市場交易頻率，並讓需求集中在熱門地段。
財政官員表示，現行制度已使市場交易停滯。他們認為，持有房屋成本低、出售成本高，會讓供給卡在市場之外，首爾高級住宅區尤其如此。房仲業者表示，市場待售量偏低、買方不滿，有限的物件也經常引發競價。更廣泛的社會背景是韓國熟悉的現象：這個高度都市化的國家，有一半人口為了工作、學校和各項服務與首爾生活圈緊密相連，而住宅供給一直難以跟上需求。
這場辯論在敏感時刻再度升溫。房貸上限、利率上升，以及新一波監管區域指定，原本都是為了冷卻房市；然而，交易活動反彈顯示，只靠金融和分區管制措施，未必能壓抑需求，尤其當稅制誘因仍促使屋主繼續持有、等待時。這也是政府再次考慮提高房屋持有稅的原因，同時也在研議增加供給，以及可能調整交易稅。
韓國現行房屋稅制
韓國的房屋持有稅分為兩層：繳給地方政府的地方財產稅，以及針對高價房產課徵的全國性綜合不動產稅。這套制度的架構與定義十分重要，因為它們決定誰要繳稅、以什麼為課稅基礎，以及適用何種稅率。
地方財產稅
地方財產稅以政府評定價值的一部分為課稅基礎。多數情況下，課稅基礎為當局評定價值的60%，而非市場價格。稅率採累進制，大致介於0.1%至0.4%，較高價值級距的房產適用最高稅率。由於課稅基礎低於完整評定價值，且稅率不高，即使在昂貴地段，單一住宅家庭的實際稅負通常也偏低。
綜合不動產稅
高價房產還須額外繳納綜合不動產稅。合計評定價值的前9億韓元免稅，單一住宅家庭則為12億韓元。超過門檻後，適用0.5%至5%的累進稅率，持有多戶住宅者的稅率較高。抵免與扣除額視個別情況而異，但整體設計是讓這項國稅主要針對房產組合較大、持有豪宅的屋主。
財政部長具潤哲曾以簡單例子說明，若韓國提高持有稅、使制度更接近國際常態，可能會是什麼情況。他以假設房屋價值每年課徵1%稅款為例，這個稅率常見於美國部分地區，並與韓國目前的實際稅負相比。他表示，若一棟價值50億韓元的房屋適用這種稅率，每年稅額約為5,000萬韓元；若這筆支出還要加上房貸及其他成本，許多家庭將難以負擔。
持有稅低，交易稅高
無論看名目稅率，或是納入免稅額與部分評價基礎後的實際稅負，韓國的房屋持有稅都低於其他同級經濟體。相較之下，交易稅負沉重，尤其是資本利得稅：多戶住宅屋主，或在監管區域內出售房屋者，稅率會大幅提高。出售房屋若會引發高額稅單，屋主便會延後出售。市場流動性隨之降低，熱門地段的物件稀缺也推升房價。
暫時持有兩戶住宅的情況，正好反映了這種市場僵固現象。搬家並出租舊公寓的買家，通常希望在三年內出售，以保留單一住宅的稅務待遇。新的區域指定要求買家實際入住，加上對承租戶繼承安排的限制，使出售變得更困難。對多戶住宅屋主的重稅緩徵措施將於明年5月到期，屆時附加稅率可能使資本利得稅基本稅率再增加20個百分點。加上地方附加稅後，部分調整對象區域內的交易，實際稅率可能非常高。這讓部分屋主轉而考慮贈與，或乾脆繼續等待，導致市場交易量低迷。
分析人士對韓國的持有稅究竟有多低看法不一。一個研究團體估計，實際持有稅率約為房產價值的0.15%，而經濟合作暨發展組織（OECD）平均值接近0.33%。一間公共財政研究機構則指出，以占全國稅收和國內生產毛額的比重來看，韓國的房屋稅並不算特別低。兩種看法採用不同角度：前者比較一般屋主實際繳納的稅負；後者檢視整體制度的稅收規模。由於房地產在韓國家庭財富中占比極高，整體稅收規模可能相當可觀。
官員怎麼說
總統李在明要求加強打擊投機需求，並表示除了增加供給，也不排除調整稅制。財政部長具潤哲則成為這項論述的代表人物，主張現行低持有稅、高資本利得稅的組合已使市場停滯。
談到國際比較，以及若韓國大幅提高年度稅負、家庭可能承受的壓力時，財政部長表示：
如果我們採用美國那樣的1%房屋稅率，價值50億韓元房屋的屋主每年就得繳約5,000萬韓元。如果一半年收入都用來繳稅，這樣的房子就會變得難以持有。
總統政策室長金容範則主張，可信的房屋政策必須同時改革稅制與供給，檢討房屋持有稅不應被排除在外。
說不能碰稅制是不對的。可信的房屋政策必須同時包括稅制改革與供給改革。
官員表示，任何改革都會經過審慎檢討，以避免造成意料之外的衝擊。財政部也將目標描述為合理化稅制，包括檢視持有稅與交易稅之間是否應重新平衡，以及如何分階段推動變革。
地方選舉前的政治考量
政策推出時機牽涉政治因素。提高屋主稅負相當敏感，尤其在借貸成本上升、房貸家庭已承受壓力之際。政黨策略人士警告，若明顯提高房屋持有稅，可能疏遠關鍵選區的中產階級屋主。這種政治風險是許多觀察人士預期討論將延續至6月選舉之後的原因之一，即使政策方向可能更早明朗。
執政的共同民主黨目前強調短期增加供給。黨內領袖提出加快都市更新與重建、延長公共住宅計畫時程，以及簡化核准程序等方案。他們表示，現階段不會調整房屋稅制。反對黨國民力量黨長期主張增加民間部門參與供給、放寬管制，並減輕指定區域內多戶住宅屋主沉重的交易稅負。
與此同時，為抑制需求而設的各種監管區域指定仍然有效。調整對象區域與土地交易許可區設有居住和交易條件，可能使出售更加複雜。部分暫時持有兩戶住宅的屋主因此陷入兩難：買方必須入住，讓房屋難以出售；若租約依承租戶續約權延長，出售時機可能一路延後，直到重稅緩徵到期，屆時稅負便會跳升。全市房仲業者的個案回報已顯示，這種情況確實正在發生。
稅制重整可能如何進行
改革構想大致分成兩派。一派主張降低交易稅、適度提高持有稅，認為這能促使更多屋主釋出房屋，讓住宅在市場上流通。另一派則警告，若持有成本上升太快，房東可能把成本轉嫁給房客，推升租金。兩項顧慮都不容忽視，政策結果將取決於具體設計。
較為均衡的方案可包含以下內容：
- 適度提高高價房產的持有稅，並為現金不足但資產豐厚的家庭（例如退休人士）提供減免
- 針對阻礙正常出售的資本利得附加稅，實施有目標的減稅，尤其是單一住宅家庭與暫時持有兩戶住宅的情況
- 透明且定期更新評定價值，讓課稅基礎符合實際狀況，同時避免稅額突然跳升
- 為長者與長期居住者提供抵免或延繳，減少被迫出售的情況
- 分階段實施，讓家庭與市場有時間調整
OECD國家的經驗顯示，房屋稅制改革在政治上並不容易。屋主對每年徵收的稅款，往往比出售時一次性繳納的稅款更有感。若評價規則明確、稅單可預期，且稅收用於民眾看得見的地方服務，改革通常較容易奏效。清楚溝通並分階段實施，對爭取民眾接受至關重要。
提高持有稅會推升租金嗎
經濟學家對租金將如何變化看法不一。在供給緊俏的市場，房東往往會逐步將部分成本轉嫁給房客。首爾的風險更為明顯，因為全租制度廣泛使用。全租是指房客支付一筆高額押金，以換取居住權，而非每月繳租。房東會投資這筆押金，有些人也曾利用這筆資金購入更多房產。若持有成本迅速上升，房東可能提高押金，或改採月租，以維持收益。
若干制度設計有助於減輕租金壓力。政策制定者可以分階段提高持有成本、保障單一住宅房東，同時調降交易稅，促使更多房屋進入市場。包括限制續約期間租金漲幅、明確規範押金返還在內的租客權益保障，也很重要。韓國現行制度已賦予租客最多再續約兩年的權利，許多地方也限制續約期間的租金漲幅。這些保障有所助益，但仍無法取代審慎調整持有稅的必要性。
央行與市場密切關注
韓國銀行已對助長房市反彈表達審慎態度。總裁李昌鏞表示，房市問題相當複雜，需求集中在特定學區與住宅區，無法靠單一手段解決。他也呼籲央行在家庭負債與房市相關的總體審慎政策中，發揮更大的作用。
李昌鏞將房市問題與首都圈內的教育及人口遷移模式連結。他指出，即使大幅增加建案供給，只要人口持續流向熱門地段，房價就未必會降溫。這與政府主張一致：供給、需求管控與稅制必須相互配合，檢討時也應納入不同資產之間的稅負公平性。
金融市場已對最新房市措施作出反應。對政策預期較敏感的短天期公債殖利率已回落，市場押注冷卻房市能讓央行有空間調整利率，而不致助長泡沫。投資人正密切關注稅制與監管選擇如何影響經濟成長前景和通膨。
對屋主與租客的影響
目前最直接的訊息是，政策方向正在轉變，但具體內容與時程仍在檢討中。屋主與租客可先了解現行規定，以及稅制重新平衡可能如何改變誘因。以下幾點值得留意。
- 未達綜合不動產稅門檻的單一住宅家庭，若改革優先鎖定高價資產，短期內不太可能面臨大幅變化
- 在調整對象區域內持有多戶住宅的屋主，等待出售的時間越久，選項就越少；相關附加稅將於明年5月恢復
- 暫時持有兩戶住宅者應檢視租約時程，以及土地交易許可區的居住規定，以免錯過出售期限，失去有利的稅務待遇
- 房東應評估現金流能否承受年度持有成本可能上升，並考量資本利得稅轉向持有稅後對報酬的影響
- 租客應留意押金條件與續約權，尤其在房東可能因成本上升而要求提高押金或改採月租的地區
重點整理
- 首爾再現投機、房價上漲及待售物件稀少，政府正考慮提高房屋持有稅
- 韓國房屋持有稅以全球標準來看偏低，交易稅則偏高，抑制出售意願
- 地方財產稅以評定價值的60%為課稅基礎，稅率為0.1%至0.4%；高價房產另須繳納全國性稅款
- 官員表示將檢討並合理化稅制，政策時程可能受6月地方選舉影響
- 執政黨現階段強調增加供給，總統府則保留稅制調整選項
- 專家對適度提高持有稅、降低交易稅的做法看法不一，部分人擔憂成本轉嫁推升租金
- 央行警告應避免助長房市過熱的政策，並指出教育等因素會使需求集中在特定地區
- 多戶住宅屋主的高額資本利得附加稅將於明年5月恢復，影響出售決策與市場待售量
