日本為何現在要建置全國資料庫
日本正準備建立全國性制度，記錄不動產買家的國籍，並更有效掌握外國人持有土地與建物的情形。計畫核心是建置一套新資料庫，並與數位不動產基礎登記系統連結，讓主管機關能查明不動產的所有人，以及在某些情況下，實際控制法人買家的最終人士。首相高市早苗於11月4日指示閣員掌握外國人取得土地的情況並研議可能的規範後，便將資訊透明與風險管理列為施政重點。政府目標是在內閣官房、法務省、數位廳等機關協調後，最快於2027會計年度啟動這套制度。
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官員表示，推動這項計畫是為了回應兩項疑慮。首先，流入日本房地產市場的跨境資金增加，尤其集中在大城市，引發民眾對房價負擔能力的憂慮。其次，在敏感地區購置不動產也引發安全疑慮，包括國防設施附近、鄰近國境的離島，以及水源區。由於許多交易並未記錄買家國籍，外國人購置不動產的實際規模與模式難以掌握。有些買家透過使用海外資金的日本法人進行交易，使情況更加難以釐清。
這套資料庫是更廣泛政策檢討的一環，檢討範圍涵蓋移民、居留管理及土地利用。專家小組於11月下旬召開會議，評估可能的調整方案，並朝2026年1月制定基本方針的目標推進。官員將這套登記制度定位為提升透明度的工具，本身不會直接設下新的限制，而是建立事實基礎，以便設計合乎比例的措施，包括申報規定，以及針對風險或市場扭曲最嚴重領域可能採取的稅制調整。
新制度將記錄哪些資訊
核心是為目前未記錄這項資訊的房地產類別，建立買家國籍登記制度。政府打算運用數位廳的不動產基礎登記系統，整合不同管轄機關與土地類別的紀錄。預定涵蓋範圍廣泛，遠不只都市公寓。
- 公寓單位、獨棟住宅及其他不動產
- 森林與農地
- 受《國土利用計畫法》規範的大型土地交易
- 國防相關設施附近的重要土地，以及依2022年安全相關土地利用法指定的邊境離島
對於涉及森林或大型、敏感地塊的交易，主管機關正研議要求法人買家申報主要股東及主管人員的國籍。目標是掌握透過日本法人輸入外國資金進行購置的交易性質。政策制定者也在研究擴大《外匯及外國貿易法》下的交易申報範圍，該法規範非居住者的資本交易。
日本目前的不動產登記制度如何運作
日本的不動產登記制度稱為「登記」，由法務局管理的不動產登記簿記錄土地與建物資訊，以及法律上的所有人。每筆不動產都有標題部，列明所在地與屬性；另有權利部，記載所有人、地址、登記日期與原因，以及抵押權等其他權利。任何人都可以付費申請副本。登記簿是確保交易安全及產權明確的重要基礎。
儘管法律架構完善，公寓及許多其他不動產的登記資料通常不包含國籍。農地交易須申報國籍，但多數都市住宅不在此限。繼承的不動產，其所有權資料也可能過時；日本自2024年4月起要求登記繼承相關的所有權變更，開始縮小這項落差。這些規定有助提升資料正確性，但仍未解決國籍資訊缺漏的問題。
此外，非居住者為特定目的取得不動產時，該交易可能屬於《外匯及外國貿易法》規範的資本交易。在這種情況下，買家須於指定期限內透過日本銀行向主管機關申報，但也有例外。這些申報並不等同於在登記時統一記錄買家的國籍。提議中的資料庫旨在讓主管機關更容易在全國範圍掌握買家國籍，以及在明確界定的情況下，透過公司掌握實質控制權。
誰在買房，以及需求最旺的地區
日圓走弱、利率以全球標準來看仍極低，加上疫情後旅遊業復甦，使日本不動產更具吸引力。海外投資人關注都市辦公室、飯店與高級公寓。日本國內買家也持續進場，建商則推出高端建案。2024年，東京市中心房價再創新高，核心區新建公寓平均價格突破1億1,000萬日圓。營建成本上升與供給有限也推升了這股趨勢。
外國人購置不動產的確切數據不多。政府一項針對東京新建公寓交易的調查發現，2025年上半年買家中有3%登記海外地址。這項指標反映的是居住地址在海外的買家，不包括住在日本的外國籍人士，也未涵蓋許多透過法人進行的交易。民間研究與個別建案銷售情況顯示，實際比例差異很大。少數行政區的部分高級大樓，海外買家占比遠高於平均；許多郊區及地方建案則吸引的外國買家少得多。若登記時沒有國籍資料，日本就難以區分這些不同情況。
這種市場樣貌有助於說明政策重點。都市市場升溫，引發當地家庭對住房負擔能力的憂慮；同時，日本許多鄉村地區面臨人口減少，以及俗稱「空屋」的閒置住宅持續增加。政策制定者正試圖調整措施，在處理少數緊俏都市市場特定風險的同時，不致打擊其他需要資金與整修投資的地區。
國家安全與戰略土地疑慮
日本於2022年全面實施安全相關土地利用法，以監控自衛隊設施周邊，以及鄰近國境的離島土地。該法允許主管機關檢視這些地區土地與建物的用途，並對可能妨礙安全功能的行為施以處罰，但並未禁止外國籍人士購買不動產，而是著重監督與申報。新資料庫將延續這種做法，在購買時明確記錄所有人的國籍。
公共討論也聚焦於水源附近的土地交易。有些地方政府擔心，若土地所有權不透明，可能出現不受管制的地下水抽取或外銷。更明確的登記資料有助都道府縣與中央各部會評估買家、監控土地用途，並在適用的情況下執行規定。官員認為，相較於一律禁止，提升資訊透明度才是管理因地點與資產類型而異的多種風險的最佳方式。
貿易義務同樣重要。日本遵循全球貿易規則中的不歧視原則。這不代表不能為國家安全或公共秩序採取針對性措施，但要合理化全面禁止外國買家購置不動產並不容易。政策制定者已表示，任何新措施可能會著重申報、條件限制與課稅，而非一律禁止；最敏感地區則由安全相關法律處理。
接下來可能調整哪些規定
各部會正檢討擴大《外匯及外國貿易法》下的申報要求，讓更多房地產交易須由外國買家或非居住者投資人申報。另一項研議中的方案，是要求購買森林、大型地塊或具有戰略重要性的土地之法人，申報主要股東及高階主管的國籍。即使法律上的買家是日本法人，這也有助主管機關辨識控制權或資金來源在日本境外的交易。
日本可能採取差別稅率嗎？
官員曾討論在明確界定的市場或資產類別中，對日本籍與非日本籍所有人採取不同的財政措施。構想包括對非居住者持有位於房價過熱都市區段的不動產，提高取得稅或持有稅；在指定區域購置時設下條件；以及徵收空置相關稅費，以抑制投機性購買。目前尚未作出任何決定。若要實施這些措施，必須審慎調整，避免對正當投資與整體住宅供給造成非預期影響。
日本也在研究其他經濟體如何監管外國人購置不動產。世界各地政府採取了多種做法。有些在大城市對外國買家加徵印花稅；有些逐案審查非居住者購置不動產的申請；另有一些對特定類別買家實施限期禁令，或加徵空置稅以抑制短線轉售與房屋閒置。內閣檢討加拿大、德國、南韓與台灣等地的做法，將作為日本國內政策提案的參考。
與此同時，政府計畫在2026年1月前，於外國居民與移民相關措施基本方針中，整理規範架構。若新登記制度要從2027會計年度起上路，這個時程將留下約一年時間進行法律起草與系統建置。各部會須在上路前更新作業程序並整合資料庫。
全國資料庫在實務上可能如何運作
數位廳正在建置不動產基礎登記系統，作為多個部會共用的基礎。新系統會將法務局登記簿中的不動產識別資料，與其他欄位連結，包括買家國籍；在明確界定的情況下，也會記錄法人買家背後主要股東與主管人員的國籍。標準化資料可讓官員檢視特定行政區或設施周邊的所有權集中風險，並隨時間建立更清楚的全國概況。
資料設計將是成敗關鍵。要讓國籍欄位發揮作用，資料格式必須一致；法人買家的申報內容也必須具體到足以辨識多層所有權背後的控制權。連結稅務紀錄與投資申報資料，可提供執法所需的脈絡。主管機關也必須決定哪些人可以查看哪些資料。公開資訊有助提升市場透明度，但若公開國籍或個人資料，也會引發隱私疑慮。許多國家都在努力平衡這些利益。國際評估指出，不動產所有權資料往往零散分散，實質受益人也不易辨識。日本的計畫提供了從一開始就訂定明確標準的機會。
反洗錢也是重要考量。不動產在世界各地都曾被用來轉移及隱匿非法資金。若仲介、律師與建商有明確的客戶審查義務，主管機關又能迅速查核所有人的國籍及法人控制權，就更容易發現可疑交易。可供機器讀取的登記資料、標準化表格與可靠的識別資訊，都有助於查核。政府表示，希望建立一套能加強監督、又不延誤正當交易的制度，因此作業流程設計與法規文字同樣重要。
對買家與市場的影響
多數買家在交割時只需多辦幾項簡單手續。委託司法書士辦理登記的買家，須在現有身分證明與地址文件之外，提供國籍資訊。在特定土地類別進行交易的法人買家，可能還須補交主要股東及主管人員國籍的聲明。相較於交易金額，行政成本應不高，但能大幅增加主管機關掌握的資訊。
對銀行、建商與仲介業者而言，規則更明確有助消除不確定性。貸款機構可依照登記系統的資料欄位設計合規查核程序。推廣新建案的建商可制定篩查與揭露政策，減少交易最後階段才出現意外的情況。反洗錢查核更嚴謹時，對信譽良好的買家而言，透明流程往往比模糊不清的流程更有效率。
市場影響將因地區而異。資訊透明度提高，可能抑制少數高房價區的短期投機性購買。對日本大部分地區，尤其人口流失的地區，交易應不太會受影響。在日本擁有不動產不會因此取得簽證或永久居留資格。外國買家應與日本籍所有人一樣預先規劃相關稅負，包括每年繳納固定資產稅；非居住者則須委任日本的稅務代理人處理申報。凡屬《外匯及外國貿易法》規範的非居住者購置交易，目前已須申報，未來可能擴大適用範圍。
時程與後續里程碑
這項工作有三個關鍵日期。第一，官員目標是在本會計年度結束前，彙整海外外國人不動產規範的檢討結果。第二，內閣正準備在2026年1月前制定外國居民與移民相關措施基本方針，預計將提出房地產管理架構。第三，資料庫與國籍欄位最快可能於2027會計年度生效，仍須視立法進度與系統準備情況而定。包括預計於2028會計年度推出的電子旅行授權在內，其他數位計畫也顯示，政府正逐步整合跨境、人員簽證與不動產交易資料。
政治因素將影響推動速度。政府表示，希望在回應民眾不安的同時，維持投資與成長。有些人士警告，若新規範的表述不當，可能助長排外情緒，或衝擊仰賴外國資金的產業。另一些人則認為，在資訊落差一直存在的市場中，建立明確登記制度並採取針對性措施早已刻不容緩。資料庫讓政策制定者得以根據實際情況，而不是個別案例討論，這對任何同時牽涉國家安全與住房負擔能力的政策調整都至關重要。
重點整理
- 日本計畫建立全國資料庫，記錄不動產買家的國籍，並追蹤土地與建物的外國人持有情形
- 這套制度將運用數位不動產基礎登記系統，完成法規與技術作業後，最快可能於2027會計年度啟動
- 涵蓋範圍包括公寓、森林、農地、大型土地交易，以及國防設施附近與邊境離島的土地
- 購買特定不動產的法人可能須申報主要股東及主管人員的國籍
- 官員正研議擴大《外匯及外國貿易法》下的交易申報範圍
- 政府調查發現，2025年上半年東京新建公寓買家中，有3%登記海外地址
- 民眾疑慮包括敏感地區土地交易，以及主要都市區房價快速上漲
- 登記制度可能促成差別課稅或購置條件等針對性措施，細節預計於2026年1月前訂定
- 日本正檢視其他國家對外國買家的規範，作為國內改革參考
- 這項計畫旨在提升透明度、支援反洗錢查核並提供政策依據，同時不妨礙正當投資
