東京公寓價格為何走高，政策因何受限
今年，東京新建公寓市場價格再創新高，讓當地家庭負擔加重，也考驗政策制定者。根據不動產經濟研究所的資料，4月至9月間，東京都市圈新建公寓平均價格達到9,489萬日圓，較去年同期上漲19.3%。供給稀少、投資需求強勁，加上日圓疲弱，讓日本房地產對持有外幣的買家顯得更便宜，種種因素交織，形成推升價格的完美風暴。外國買家扮演何種角色，近來引發更多討論，但政府初步調查結果顯示，他們在交易中的占比仍不高。
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官員已著手掌握市場情況，再考慮是否制定新規。首相高市早苗指示國土交通省查明外國人購買公寓的數量，並儘速公布結果。今年春季以來，國土交通省（MLIT）一直在分析不動產登記資料，追蹤買家的國籍與所在地。初步跡象顯示，外國買家占比有限；不過，在供給吃緊的市場中，即使購屋者占比不高，也可能影響價格。
限制或禁止外國人購屋的呼聲，面臨結構性障礙。日本在1990年代加入世界貿易組織（WTO）時，接受了平等待遇等核心原則，使得難以按國籍限制房地產交易。若要修改相關承諾，需要時間，也可能引發貿易夥伴反對。中央政府可用的簡單手段不多，因此最先採取明顯措施的是民間業者：大型建商收緊合約條款，以遏止可能推升價格的短期轉售。
因此，市場需求持續超過供給，政府與業界則在尋找既能符合法律規範、又不會激化社會緊張的對策。
供給與日圓推升需求，價格創新高
東京公寓市場的景氣循環，與其說是需求帶動，不如說供給稀少同樣關鍵。過去十年，新屋供給大幅下滑。建商2014年在東京都市圈推出約4萬5,000戶新屋，2024年則降至約2萬3,000戶。都更延宕、營建與土地成本上升，以及營造業產能有限，都壓縮了供給。待售住宅減少，每次推出新案便會吸引更多買家競標，價格也隨之逐步攀升。
匯率又增添一股推力。近年日圓走貶，降低了持有美元、歐元或其他強勢貨幣者購屋的實際成本。以美元支付的買家，若匯率波動10%，就可能抵銷當地房價漲幅的很大一部分。與此同時，東京在動盪的世界局勢中，被視為較安全的投資市場，吸引力日益提高。投資人看中當地政治穩定、房貸市場成熟，以及東京都心各區強勁的租屋需求。
日本國內的低利借貸也有影響。以全球標準來看，日本房貸利率仍低。即使日本央行逐步調整政策，固定利率房貸對許多家庭而言仍負擔得起。低融資成本支撐較高的購屋價格，尤其是在住宅戶數受分區管制、可用土地及施工時程限制的情況下。低利率、匯率效應與供給緊俏交織，促成今年公布的平均房價創下新高。
外國買家是主要因素嗎
外國人持有房產之所以引人注目，是因為看得見；而匯率差距也讓人直覺地將海外需求與房價上漲連結起來。現有資料呈現的情況則較為複雜。國土交通省預計公布的登記資料分析顯示，外國買家占比低於公眾討論中常見的想像。近期一項調查發現，東京新購屋者中，約3%的地址位於海外。這並不能完整反映買家的國籍，因為部分外國人住在日本並在當地工作，但足以顯示市場遠非由海外資金主導。
供給吃緊時，即使外國買家占比不高，也可能影響價格形成，尤其是在新車站附近或臨海都更區等熱門地段。知名大型建案的買家可能同時包括自住者與投資人。有些買家會在完工前轉售合約獲利，進而推高下一批推出單位的開價。因此，建商開始在合約中加入適用於所有買家的反炒作條款，不論買家國籍為何。
政府官員謹慎回應民眾疑慮，避免助長排外情緒。首要工作是掌握外國人購屋的實際規模，並強化身分查核與申報規定，包括提供更清楚的登記資料。政府也正推動加強住宅與住宿規定的執法，避免住宅用途的單位遭非法改作短期觀光出租。
簡言之，海外需求只是多項因素之一。主導市場的仍是基本經濟因素：供給連續十年縮減，穩定的都市需求則持續存在；同時，融資成本低廉，日圓走貶也放大了東京對全球投資人的吸引力。
為何WTO規則限制按國籍設限
日本的政策空間受到貿易承諾限制，這些承諾不鼓勵按國籍歧視。烏拉圭回合所建立的多邊貿易體系催生WTO，並納入最惠國待遇與國民待遇等原則。這些原則意味著，在承諾適用的領域，會員不應給予外國人比本國人更差的待遇。日本在1995年進入WTO時期後，選擇採取開放的房地產交易政策，鼓勵外來投資，避免按國籍限制購買房產。
理論上可以改變立場，但實務上並不容易。修改承諾通常需要與貿易夥伴協商，也可能引發對方施壓或採取對等措施。在日本有居民投資的國家可能提出反對，或要求補償。美國、澳洲等部分經濟體在制度中保留了空間，可在土地購置方面區別對待外國與本國買家。日本並未設下這類限制，因此若想改弦易轍，面臨的門檻更高。
國家安全方面則有例外。日本在2021年通過一項法律，允許政府審查並規範自衛隊基地、核設施等重要據點周邊土地的使用方式。該制度著重監控，並可在土地使用引發國安疑慮時介入。這並未設立全國性禁令，禁止外國人購屋，也沒有處理私人住宅市場正在發生的價格變化。
在這些限制之下，最可行的選項是對所有買賣雙方一體適用的中立措施。遏止短期投機，或提高閒置住宅的持有成本，都不會針對特定國籍，也可設計成符合貿易規則。難處在於政治層面：這些措施也會影響日本國內的投資人與家庭。
建商出手遏止炒作轉售
政府選項受限之際，民間業者率先採取行動。大型建商收緊銷售合約，遏止可能推升整個建案房價的快速轉售。有一家公司通知東京大型臨海建案的潛在買家，若在交屋前轉售單位，訂金將遭沒收，合約也會終止。另一家公司則在東京多個建案引入五年內不得轉售的規定，違者須支付相當於房價20%的違約金。這些措施適用於所有買家，不論國籍或居住地。
這類條款針對的是特定行為，而非特定類型的買家。完工前轉讓合約，有時能以大幅加價成交，進而形成新的「可比價格」，影響後續買家被要求支付的金額。降低炒作誘因，目的是讓更多單位留在自住者手中，並穩定同一建案內的價格。若普遍採用，這些條款可能成為東京都心各區熱門新案的事實標準。
建商也能透過銷售方式，優先照顧較可能實際居住的家庭。例如採取抽籤、要求申報自住用途、限制同一買家以相同名義購買多戶，以及嚴格查核融資，都能提高囤屋炒作的難度。業者面臨的挑戰，是在確保公平購屋機會與落實審查之間取得平衡，不因國籍而有差別待遇，同時維持足以支應施工的預售量。
不針對國籍，還有哪些政策工具
政策討論正從「誰在買」轉向「市場如何運作」。一系列不分來源的措施，可能緩和房價壓力，至少也能提升當地居民面對市場時的公平性。
• 全面提高短期轉售稅負。若對購屋後短期內實現的獲利課徵較高稅額，炒作轉售的吸引力就會降低。日本對個人短期持有的房產已採取較高稅率，但主管機關仍可收緊規定，將交屋前轉讓合約納入，或延長適用較高稅率的期間。制度設計須審慎，避免讓因人生變故而不得不出售房產的人受罰。
• 提高空屋持有成本。對所有無人居住的住宅課徵空屋稅，不論屋主國籍為何，都能鼓勵出租或出售。世界上已有多個城市運用此類稅制，促使空屋重新投入市場。若對整修中的住宅或有證明的困難情況設置豁免，政策會更公平。
• 擴大供給。緩解房價壓力最穩妥的方式，是增加住宅供應。加快審批將閒置辦公空間改建為住宅，在交通便利地區適度提高容積率，並建設支援高密度發展的基礎設施，都能逐步增加住宅單位。針對性補貼也能促進中價位住宅供應，而不只興建豪宅大樓。
• 協助首購族，同時避免推高房價。提供頭期款補助、降低購屋交割成本，或為低於特定所得門檻的家庭提供房貸保證，都能協助當地居民競爭；但若供給固定，廣泛提供信用支持可能反而推升價格。
• 提高透明度。在交屋時，以標準化方式申報買家國籍或居住地，並以彙整、匿名形式公布，可釐清外國買家的實際影響。加強實質受益人規定，也有助限制房地產交易使用不透明的持有架構。
• 落實住宅用途規定。確保住宅單位未被違法用作短期住宿出租，既能保障鄰里，也能保留住宅供居民使用。
其他國家的做法及其對日本的意義
多個市場曾試行針對外國買家的措施，但各國的選擇取決於自身法律架構與貿易承諾。加拿大自2023年起暫時禁止外國人購買住宅，之後又延長禁令。新加坡向非居民課徵的額外買方印花稅，遠高於公民與永久居民。澳洲將外國買家的購屋範圍主要限於新建住宅，並嚴格執法，防止外國人違法購買既有住宅。紐西蘭則在2018年限制多數非居民購買既有住宅，但設有部分依條約而定的例外。
這些案例展現了多種政策工具，也凸顯日本面臨的限制。各國的貿易承諾與國內法律各不相同。日本在WTO時期採取的做法，並未在房地產交易中保留對本國買家的特殊待遇空間；東京也一直倚賴開放政策吸引投資。若轉向按國籍設限，將複雜且充滿爭議。政策制定者更可能著重於不分買家身分、調整所有人行為誘因的中立措施，以及解決造成當前高房價的供給瓶頸。
官員與經濟學家的看法
各部會首長強調，必須先了解實情，並確保政策符合法律限制。國土交通大臣承諾將與其他機關合作，處理公寓交易相關問題，同時維護社會和諧。國土交通省以登記資料為基礎進行的調查，是這項工作的核心，預計將釐清外國買家的實際占比。參與調查的一名人士表示，這個比例似乎低於公眾討論所暗示的程度。
經濟學家提醒，不應急著找出單一禍首。第一生命經濟研究所首席經濟學家田中修（Osamu Tanaka）表示，應採取全面而非狹隘的視角。
即使外國人取得的不動產占比不高，仍可能對推升價格產生影響。由於價格上漲並非單一原因造成，因此需要全面因應。
這項看法與目前的策略一致：遏止推高價格的行為、改善資料、落實既有規定，並努力增加供給。這些措施都無法讓平均房價一夜下跌，但能在一定程度上減輕壓力，並提高在東京生活與工作的家庭，買到所依賴社區住宅的機會。
對買家與市場的影響
對有意自住的買家而言，新常態是更少的住宅單位、更多的競爭，以及更嚴格的銷售合約。買家應預期身分查核將更嚴格，合約也會限制交屋前轉讓。對投資人來說，隨著建商加重違約罰則，加上提高短期持有稅負的構想逐漸受到重視，短線操作的風險愈來愈高。對賣方與建商而言，買家仍多，但定價能力如今也受到公眾與監管機關更多檢視。
下一個重要觀察點，是國土交通省公布登記資料研究結果。這不會單獨解決住宅負擔能力問題，但應能讓討論以事實為依據。更大的課題，是在這座持續吸引就業人口與學生的城市，重新建立可持續的住宅供給管道。在貿易規則的框架內，日本仍有工具能抑制投機行為、善用既有住宅並增加供給。這些措施相互配合，是打造更健全市場最明確的途徑。
重點整理
- 4月至9月間，東京新建公寓平均價格達到9,489萬日圓，年增19.3%。
- 新屋供給從2014年的約4萬5,000戶，減至2024年的約2萬3,000戶，市場供給更加吃緊。
- 國土交通省正檢視登記資料，統計外國人購屋情況；初步跡象顯示其占比有限。
- 日本在WTO時期作出的承諾，使得難以按國籍限制房地產購買。
- 建商正加入反炒作條款，包括交屋前轉售即沒收訂金，以及禁止五年內轉售並課以高額違約金。
- 提高短期轉售稅負、課徵空屋稅、加強執法及擴大供給等不分國籍的政策，是最可行的選項。
- 其他國家曾採用外國買家限制與稅制，但日本的貿易承諾與法律選擇，限制了類似做法。
- 下一個重要進展是國土交通省公布登記資料研究結果，為以行為與供給為重點、而非針對國籍的政策提供依據。
