上海領跑二手房市場，復甦遍及各地
今年春季，中國低迷的房市意外出現回溫跡象，主要都會區的二手住宅交易激增，帶動外界預期，持續多年的下行趨勢可能已接近底部。據當地財經媒體《財聯社》數據，中國金融中心、經濟規模最大的城市上海，3月1日至23日二手住宅成交約2.2萬戶，較2月同期大增170%。依此速度，全月成交量可望超過3萬戶，創三年新高，並突破分析師視為市場真正活絡、而非季節性波動指標的心理門檻。
這波動能遠不止於中國最國際化的城市。江蘇省省會、重要區域經濟中心南京的官方數據顯示，3月前三週二手住宅成交5,789戶，較去年同期增加54%。華泰證券研究指出，在其追蹤的全國26個城市中，農曆新年假期（2月中旬）後，二手住宅成交年增22%。這種普遍回升顯示，復甦並非侷限於單一市場，而是反映中國購屋者的情緒出現根本轉變。過去三年來，他們因擔心房價下跌、建商違約及經濟不確定性而裹足不前。
一線城市同步展現動能
復甦已同步席捲中國四大一線城市。這些城市通常引領全國房市趨勢，也是觀察整體經濟的重要指標。首都北京3月上半月網路二手住宅成交超過5,700戶；中國南方商業重鎮廣州則在單一週末成交超過500戶，創一個月新高。鄰近香港、以科技與製造業見長的深圳，市場表現尤其強勁：樂有家房仲機構3月第一週二手住宅成交量較前一週激增132%，達到去年3月底以來未見的水準。
房仲表示，買方行為出現根本轉變，這不只反映在成交數字上。深圳中原地產蛇口北區分行主管葉偉形容了客戶態度的變化。
許多客戶聯絡我們安排看屋，經紀人也都在外帶看。以前買方看完房不急著出價，但最近幾天內就能成交，購屋意願明顯增強。
從初次看屋到最終購屋的決策速度加快，顯示在房價下跌和建商破產等疑慮引發多年觀望後，市場信心正逐漸回升。深圳看屋量也攀升至2024年10月中旬以來最高，顯示買方興趣已轉化為實際參與，而非僅止於好奇。
政策轉向顯示政府決心
成交數據背後，是官方思維的重要轉變。這項轉變始於《求是》雜誌一篇罕見的元旦文章。《求是》是中國共產黨的權威理論刊物，通常刊載最高領導層的政策方向。文章呼籲採取更有力、更精準的措施穩定房市預期。野村首席中國經濟學家陸挺形容，這是自2021年年中房市開始崩跌以來，《求是》對中國房市最全面的評估。
陸挺在研究報告中指出：「這是自2021年年中房市崩跌以來，《求是》對中國房市最全面的評估。」他並表示，「其重要性不容忽視」，因為這類刊物的公開評論往往會在正式決策公布前，透露內部政策辯論的風向。
這篇文章在中國3月年度兩會前策略性刊出。兩會期間，高層領導人齊聚一堂，制定政策目標並公布五年發展計畫。與過去將房市下行描述為單純調整期的官方說法不同，《求是》文章明確呼籲政策制定者盡可能縮短調整期。文章也駁斥房地產已不具經濟重要性的說法，警告房地產仍是整體經濟的重要支柱，當局必須為負債沉重、仍在高債務壓力下掙扎的建商可能破產做好準備。這種論述轉變顯示，北京當局認知到無法任由房市持續下滑，尤其是在出口帶動的經濟成長面臨日益升高的貿易緊張之際，政府也正尋求轉向消費帶動的成長模式。
地方創新方案帶動二線城市成長
儘管一線城市占據新聞焦點，二線市場也正推行創新的政策方案，以釋放需求、處理困擾市場多年的庫存積壓問題。浙江省重要港口城市寧波人口超過800萬，截至3月26日，二手住宅成交已超過5,400戶；自3月中旬起，平日每日成交量都穩定超過300戶。相較2月總量，成交量增加132%，全月有望突破6,000戶，遠高於當地房仲認為維持市場健康與流動性所需的5,000戶門檻。
帶動市場的催化因素是寧波創新的「以舊換新」計畫。該計畫於2月底啟動第三期，前兩期則於去年下半年推出。依照計畫，市政府收購2010年以前興建的二手住宅，收購價格依三家獨立第三方機構評估的平均價決定，讓屋主立即取得資金，加快改善居住條件，不必等待個別買家出現。參與者可取得相當於房屋評估價值5%的換購券，用於購買新屋，實質上提供換屋補貼。截至3月23日，計畫網站累計瀏覽超過17萬次，收到7,801件舊屋換購申請，帶動1,687戶改善型住宅成交。政府計畫翻修收購的房屋，作為公共租賃住宅或安置受影響居民與年輕專業人士的過渡性住房，一方面處理庫存積壓與平價住宅需求，另一方面為換屋鏈注入流動性。
市場兩極化：豪宅熱銷，平價住宅市場落後
房市各類產品的復甦程度並不一致，形成偏向富裕族群的兩極化局面，首購族與平價住宅市場仍步履維艱。分析人士形容，目前的反彈呈現結構性差異，豪宅建案表現明顯優於鎖定預算有限買家的建案。上海浦東新區保利發展控股集團的「世博天悅」項目，3月第一週銷售額超過人民幣2.9億元（4,000萬美元）；銷售人員表示，買家多為資產雄厚人士，基本上每天都能賣出一戶，單價約人民幣5,000萬元（690萬美元）的大型公寓。
相較之下，鎖定基本居住需求與首購族的建案，需求依然疲弱。深圳寶安區的「君悅名都」項目2月底仍推出大幅促銷，89平方公尺的住宅降價人民幣80萬至110萬元（11萬至15萬美元）以吸引買家。農曆新年前，深圳郊區平價新屋供給過剩，加上二手市場競爭激烈、屋主有較大降價空間，迫使這類建案的建商降價促銷。
58安居客研究院院長張波表示：「各城市成交數據顯示，核心城市的改善型住宅產品正引領房市復甦。這種結構性反彈反映新屋供給與真實需求的匹配度有所提升；財務狀況穩健且已有房產的富裕買家重返市場，但對價格敏感的首購族仍對工作保障與未來收入前景抱持審慎態度。」
建商債務危機為樂觀情緒蒙上陰影
儘管二手住宅數據令人鼓舞，建商部門仍存在重大風險，可能削弱這波初步復甦，限制目前回升的持續性。整個產業的財務壓力依然明顯：去年第三季，中國房地產建商未償貸款餘額十多年來首度下滑，顯示銀行正降低對房地產業的曝險。萬科曾是中國規模最大、最受尊敬的建商之一，也被視為財務審慎的典範；近幾週，該公司在一筆人民幣20億元（2.83億美元）的境內債券到期前險些違約，經過長時間協商後才取得展延，凸顯在信貸市場凍結之際，公司履行債務義務的困境。
未完工住宅存量是另一項拖累市場信心的因素，政策必須處理這個問題，才能全面恢復信心。中國建商長期透過預售制度，在住宅完工前就出售公寓，導致買家背負房貸，卻只能等待未完工的房屋。建商若無新銷售收入，也無法取得新信貸，就難以完成工程；潛在買家因此擔心購買的新屋可能永遠無法交付，市場信心隨之受創。匯豐亞洲房地產及香港股票研究主管郭美琪撰文指出，根據《求是》文章，政府預料將推出更多創新且具針對性的措施。最能發揮作用的政策，可能是切實減輕購屋者的財務負擔。在我們看來，加強收購過剩庫存將是解決瓶頸的關鍵一步。麥格理首席中國經濟學家胡偉俊預測，今年住宅完工量將下滑12%，去年則已下跌17%，顯示即使需求出現穩定跡象，供給端依然脆弱。
重點摘要
- 上海3月前23天二手住宅成交約2.2萬戶，較2月增加170%；全月成交量預計將超過3萬戶，為三年來首見。
- 華泰證券追蹤的26個主要城市，在農曆新年假期後二手住宅成交年增22%；一線城市合計增加20%。
- 中國共產黨《求是》雜誌罕見地於1月刊文，呼籲採取更有力、更精準的措施穩定房市，駁斥房地產已不具經濟重要性的看法，並敦促領導人縮短調整期。
- 寧波創新的「以舊換新」計畫收購2010年以前興建的住宅，協助居民換屋；3月二手住宅成交超過5,400戶，並收到近8,000件房屋換購申請。
- 復甦呈現兩極化，豪宅迅速售出，平價新建案則仍須大幅降價才能吸引買家，反映不同收入族群的財務信心有別。
- 建商債務仍是關鍵弱點。萬科等大型業者難以履行債務義務，房地產業未償貸款餘額十多年來首度下滑，全中國仍有數百萬戶住宅尚未完工。
