新加坡零售版圖迎來重大投資
凱德綜合商用信託（CapitaLand Integrated Commercial Trust，CICT）宣布，將斥資1.6億美元全面改造Plaza Singapura與The Atrium@Orchard，這是新加坡近年規模最大的零售空間翻新工程之一。這項升級計畫於4月24日的信託第一季業務更新中公布，預計自2026年第三季起分階段施工，至2028年第四季完工，讓深受歡迎的多美歌購物據點在施工期間仍維持營運。
這項雄心勃勃的計畫公布之際，正值CICT重要的一週：信託也宣布以39億美元收購Paragon購物中心，並以24.8億美元出售Asia Square Tower 2。這些舉措共同顯示，CICT正策略性加碼新加坡烏節路核心地段的零售資產；信託目前已透過ION Orchard、Raffles City Singapore及Funan，在當地建立相當規模的布局。CICT公布截至3月31日的第一季業績強勁，淨物業收入年增7.9%，達3億1,440萬美元；總營收則增加8%，達4億2,670萬美元。零售資產組合的出租率達97.8%，本季租金調升幅度為4.4%，為這項重大資本支出提供了支撐。
翻新計畫旨在更新基礎設施，同時打造開發商所稱、讓自然與零售無縫相連的空間。配合市區重建局（URA）將商場前方烏節路路段改為行人徒步區，以及擴建鄰近的Istana Park的計畫，改造工程將把戶外綠意延伸至商場室內。預計投資報酬率為6%至7%，反映出CICT對資產完工後提高租金收入、並在零售環境變遷中維持競爭力抱持信心。這項做法也將盡量減少對第一季簽訂的12萬1,300平方英尺新租約及續約租約造成的影響。
從空中連橋到懸浮花園
這次改造最引人注目的設計之一，是將現有空中連橋改造成懸浮花園。這些連接Plaza Singapura與The Atrium@Orchard不同樓層的高架步道，將重新規劃為景觀空間，融入綠意並引進新的餐飲概念。這些空間不再只是供人通行的走廊，也將成為訪客能駐足、用餐並欣賞周邊全景的場所。
面向烏節路的商場入口也將大幅翻新。計畫包括在繁茂綠意環繞下設置全天候營業的餐飲咖啡館，在繁忙的烏節路與商場零售空間之間打造宜人的過渡地帶。Handy Road有遮棚的下車區則將採用當代風格的新立面，呼應周邊不斷演變的建築風貌。
商場內部也將打造多重感官空間，引進體驗式零售概念與主題餐飲體驗。連接多美歌地鐵站的地下樓層通道將大幅改善，包括更新 kiosk 設計、改善動線，以及升級地板與天花板飾面，提升數千名上班族與學生每日通勤的體驗。現有空間也將重新設計，以容納超越傳統購物形式的沉浸式娛樂概念。
模糊自然與零售的界線
Plaza Singapura改造不只是美化工程，也具體呈現新加坡更廣泛的都市規劃目標。市區重建局的烏節路總體計畫，包含將這條知名購物街部分路段改為行人徒步區，並擴建Istana Park；該公園緊鄰Istana，也就是新加坡總統的官邸與辦公處所。
CICT希望將公園元素引入室內，打造都市規劃者所稱的「第三空間」：既非工作場所，也非居家空間，而是社區聚集交流的場域。重新設計的空間必須滿足不同使用者的需求，從探索新加坡購物區的觀光客，到希望避開熱帶酷暑、稍作歇息的本地家庭，都能在此找到合適的去處。將具社會包容性的設計融入大量綠意，反映都市設計日益興起的趨勢：商業空間越來越重視親自然元素、自然採光與植栽，以提升購物者的身心感受，並與線上購物形成區隔。
與Istana Park的連結格外重要，因為政府計畫擴建這座公園。這為Plaza Singapura創造了機會，使其成為戶外綠地全年皆可使用的室內延伸空間：新加坡經常降雨時，訪客仍可在此遮風避雨，同時維持與自然在視覺及氛圍上的連結。Handy Road入口的改善工程，也將進一步強化建築環境與周邊景觀的關係。
財務策略與資產組合布局
建築願景背後，是經過審慎評估的財務策略。CICT預估，這項資產提升計畫的投資報酬率約為6%至7%。這代表預期租金收入相對於資本支出的增幅，是管理股東價值的不動產投資信託所重視的關鍵指標。
這項投資的時機，與CICT零售資產組合的強勁營運表現相符。第一季租金調升幅度達4.4%，顯示新租約的租金遠高於先前合約；原因包括逛街人潮增加、季節性促銷活動，以及旅客人數上升。截至3月31日，零售資產組合的已承諾出租率達97.8%，顯示市場對CICT旗下物業空間需求強勁。
投資Plaza Singapura也與CICT近期收購Paragon相輔相成，這項收購為資產組合再添一項烏節路優質資產，使其納入新加坡多個最具代表性的零售據點。信託也正在Lot One Shoppers Mall、Raffles City Tower及Tampines Mall進行資產提升工程，顯示其全面維持資產競爭力的承諾。這些同步推進的計畫，反映CICT正有系統地更新新加坡市郊與市中心購物區的老舊零售設施。
施工時程與訪客通行
有別於部分大型零售翻新工程必須全面停業，CICT承諾在為期三年的施工期間，Plaza Singapura與The Atrium@Orchard將維持營運。分階段施工可讓商場持續創造營收，也能維持每日數千名通勤者的通行；這些民眾經由多美歌地鐵站轉乘北南線、東北線與環線。
商場持續營運的決定，與新加坡其他大型零售計畫形成對比。例如HarbourFront Centre重建工程預計於2026年下半年全面關閉，並進行為期五年的改造，興建一棟33層樓的複合式大樓。Plaza Singapura的策略承認其作為重要轉乘樞紐與社區據點的角色；HarbourFront Centre則位於郵輪碼頭與VivoCity附近，因此採取更大規模的拆除重建方式。
施工將按審慎規劃的階段進行，確保民眾持續能使用必要的零售與餐飲服務。消費者可能會遇到店家不定期調整位置或特定區域暫時關閉，但在2026年至2028年的工程期間，商場核心購物體驗仍將維持。連接地鐵站的地下樓層改善工程，可能會安排在離峰時段進行，以盡量降低對尖峰通勤人潮的影響。
烏節路競爭版圖持續演變
Plaza Singapura改造計畫公布之際，新加坡零售與娛樂區正迎來前所未有的發展熱潮。距離商場僅數步之遙，Live Nation正準備於2026年在Grange Road開設可容納3,000人的音樂場館，配備先進技術與多個舞台，目標是吸引國際巡演藝人，並支持本地音樂人。場館也將設置可兼作活動空間的咖啡館與酒吧，為Somerset地鐵站附近增添全新的娛樂去處。
與此同時，位於37 Emerald Hill的前新加坡女子學校校址，計畫改建為複合式開發案，融入精品旅館與生活風格概念。這些新增設施，加上附近Somerset一帶持續發展的各項計畫，顯示烏節路正從純粹的零售目的地，轉型為結合娛樂與生活風格的綜合區域，讓購物與音樂、餐飲及旅宿共存。
其他零售業者也正大舉投資旗下資產。位於花拉公園附近的City Square Mall，最近完成為期兩年、耗資5,000萬美元的翻新工程，擴大樓地板面積並引進超過30家新店，包括獲米其林肯定的熟食中心攤位，以及沉浸式兒童遊樂場。新加坡不同地區同步展開投資，顯示零售業普遍認為，實體零售必須不斷進化，提供電子商務無法取代的體驗，無論是綠意、娛樂活動，或獨特的餐飲概念。
重點整理
- 凱德綜合商用信託將於2026年第三季至2028年第四季間，斥資1.6億美元改造Plaza Singapura與The Atrium@Orchard
- 翻新工程將把空中連橋改造成融入餐飲概念的懸浮花園，並打造與擴建後的Istana Park相連的室內公園體驗
- 為期三年的分階段施工期間，商場將維持營運，並改善與多美歌地鐵站的連通設施及更新立面
- CICT以6%至7%的投資報酬率為目標，並在近期以39億美元收購Paragon後，進一步強化其烏節路資產組合
- 計畫配合URA將烏節路部分路段改為行人徒步區的規劃，並與當地其他開發案相呼應，包括Live Nation新音樂場館及Emerald Hill改建計畫
