人口外移潮加速
南韓正經歷歷史性的人口遷移，居民為了尋求負擔得起的生活而離開首都。根據資料與統計部公布的國內遷徙數據，今年前三個月有83,984人從首爾遷往京畿道。這個數字較前一季增加30.9%，較去年同期增加11.7%，創下2021年最後三個月以來的季度新高；當時有85,481人遷往京畿道。
這股遷移潮常被稱為「首爾外移潮」，反映房市壓力日益沉重，已讓一般家庭難以負擔。這些數據取自居民登記遷移申報，追蹤各行政區之間的人口流動，呈現出明確趨勢。即使房價曾經修正，首爾公寓仍是全國最昂貴的住宅之一。首爾的全租房市場採一次繳交大筆押金、而非按月付租金的制度，近年來急遽緊縮。隨著全租房物件減少、價格回升，許多家庭發現，若不背負沉重債務，便無法在首都內找到住處。
外移者不只有已成家的家庭。這股遷移潮涵蓋各種人口群體，其中年輕專業人士和新婚夫妻占了相當比例。疫情期間起初只是零星遷移，如今已成為穩定的人口流動，重塑人口分布，也迫使政策制定者面對一個難堪的現實：長期以來被視為南韓經濟與社會流動引擎的首都，正逐漸讓理應帶動未來成長的世代覺得財務上難以企及。
住房成本壓垮家庭預算
對一般家庭而言，留在首爾的財務門檻已近乎難以跨越。首都公寓價格持續居高不下，讓中等收入買家遙不可及。近期生效的大規模貸款管制，將房貸上限訂為6億韓元，約合43萬美元。這項規定旨在遏止投機買房、穩定房價，卻也重挫了工薪家庭的置產希望。目前首爾公寓平均價格約為14.6億韓元，即使買家符合最高貸款額度，仍須準備至少8.6億韓元現金才能完成購屋。這項政策實際上讓市場只對手頭資金充裕的家庭敞開。
預計這項管制將影響逾127萬戶家庭，約占首爾171萬戶公寓的74%。在江南、瑞草等房價高昂的行政區，平均房價超過30億韓元，買家過去可貸得房屋價值的50%，相當於15億韓元以上。新制將貸款額度上限訂為6億韓元，意味著在這些地區購屋需要準備超過25億韓元現金。首爾一名住宅政策研究人員警告，市場日益只迎合富裕人士，可能加深首都圈的社會經濟分化。
這些貸款限制上路之際，南韓正面臨全球最高的家庭債務負擔之一。根據國際金融協會數據，2024年第四季家庭債務占國內生產毛額比率達91.7%，在38個主要國家中排名第二，僅次於加拿大的100.6%。韓國銀行總裁李昌鏞強調，有必要逐步將這項比率降至約80%，並警告過度借貸可能威脅金融穩定與經濟成長。然而，隨著住房成本攀升，許多居民覺得自己只能在承擔危險債務與徹底離開首爾之間做出選擇。
京畿道成為新的遷居目的地
離開首爾的人大多遷居至京畿道內交通便利、住宅設施完善的大型城市。首季外地遷入人數最多的是水原市，共迎來13,712名新居民。高陽市以13,317人緊隨其後，龍仁市有13,005人，城南市則有12,088人。華城市和平澤市的遷入人數也都超過10,000人。京畿道內以光明市淨增人口最多，當季增加8,203人。
首爾居民帶來的住宅需求，在房屋交易中愈發明顯。根據大法院登記資訊系統數據，3月首爾居民占京畿道公寓買家的15.69%，創下2022年6月以來最高紀錄。僅在去年一年，居住於首爾的人就在京畿道購買17,093戶公寓，較前一年記錄的13,429戶增加27.3%。高陽市成為最活躍的市場，首爾居民在當地買下1,736戶公寓，其次是南楊州市的1,409戶、河南市的1,252戶，以及議政府市的1,109戶。在交易量超過1,000戶的七座城市中，首都居民占京畿道所有購屋交易的53.7%，共計9,183戶。
需求激增正迅速改變當地房價。韓國不動產院數據顯示，截至4月第四週，龍仁市水枝區今年公寓價格上漲7.24%。城南市盆唐區上漲4.59%，水原市靈通區和華城市東灘區則分別上漲3.67%和2.88%。同期首爾平均漲幅僅為2.65%。這些通勤城鎮的房價漲幅更快，顯示首爾外移潮不只是居民搬遷，更是整個都會區房市的根本性重整。
年輕韓國人面臨最艱難的抉擇
年輕成年人尤其明顯地受到這股遷移趨勢影響；對他們而言，首爾已從機會之地變成財務陷阱。根據韓國統計廳去年公布的數據，2024年首都圈內19至34歲年輕人口淨遷出首爾的人數達10,000人，是前一年2,000人的五倍。京畿道接納了其中6,000人，仁川則淨遷入4,000人。許多韓國年輕人最初為了工作或求學機會搬到首爾，最後卻發現住房成本讓他們無法長期居住。
住宅申購制度的失靈，讓情況雪上加霜。南韓設有獨特的申購儲蓄帳戶制度，原本是為了協助首次購屋者，尤其是年輕申請人，以管制價格購買新建公寓。然而，新公寓的開售價格愈來愈常高於現有市場行情，制度如今已陷入困境。房地產平台直房（Zigbang）數據顯示，今年全國推出的24個民間開發公寓案中，有19案每3.3平方公尺的平均價格，高於同一地區近兩年完工的公寓。首爾西大門區的Dfine Yeonhui等建案，開售價格約高於該區平均開售價18%，也比近期市場行情高出約27%。
隨著價差帶來的預期獲利縮水，市場對住宅申購的熱度也在消退。申購儲蓄帳戶持有人數從2024年1月的2,697.9萬人，降至今年1月的2,613.2萬人，約減少84萬人。降幅在申購年資三至五年的中期持有人中最為明顯，減少逾150萬人。年資十年以上的持有人則增加，顯示優先順位較低的年輕申請人正放棄這套制度。土地、原物料、勞工及融資成本上漲，推高建築成本，使開發商無法再提供過去吸引買家的折扣。
光雲大學不動產法教授徐鎮亨表示，負擔不只來自購屋，租屋市場也同樣承受壓力。
首爾房價已高得令人難以負擔，迫使原有居民遷往外圍地區。同時，從其他地方遷入首都圈的人，也愈來愈常選擇京畿道或仁川，而不是直接在首爾落腳。
徐鎮亨也指出，仁川和京畿道許多城市仍高度仰賴通勤至首爾，意味著居民為了降低住房成本而搬遷，往往得以更重的交通負擔作為代價。
政府政策與市場反應
首爾官員已意識到這場危機，正試圖擴大住宅供給，但批評者質疑這些措施能否跟上需求。國土部長金允德宣布，政府將迅速增加首爾都會區的住宅供給，協助年輕人和新婚夫妻。這項承諾是在國會舉行的執政黨共同民主黨與政府協商會議上提出；雙方討論了增加都市住宅供給的措施，以因應房價上漲疑慮。金允德表示，政府將竭盡所能，為居住條件不佳、又憂心價格高昂的人提供穩定住所。
這些宣布是在政府先前承諾於2030年前在全國啟動逾135萬戶住宅興建計畫之後提出。金允德說，去年政府著重修訂規定，為擴大供給預作準備，今年將加快落實。共同民主黨議員孟成奎呼籲政府運用國有土地及首爾都會區老舊的公共機構建築，並強調有必要提供法規支持，以確保工程如期興建。
民間業者也正加緊在外圍地區推出建案，以滿足需求。樂天建設為議政府樂天城堡Naribec City推出財務優惠方案，包括5%頭期款、固定首期款1,000萬韓元，以及貸款利息補助。三星物產在仁川推出Raemian Songdo Station Centripol，規劃19棟、共2,549戶。韓國土地住宅公社正受理高陽昌陵新都市391戶住宅的申請，樂天建設則計畫推出金浦豐舞站樂天城堡Signature。這些建案反映出整體產業正從首爾市中心轉向首都圈外圍。
然而，政策環境仍然複雜。更嚴格的償債比率規定，讓透過申購置產愈來愈困難；原本為抑制通膨而設的房價上限制度，則未能反映建築成本上升。部分經濟學家警告可能出現「氣球效應」：在首爾受抑制的需求，會轉往京畿道和仁川房價較低或中等的地區，反而推高當地房價。盤浦洞一名房仲警告，規定收緊往往把買家推向第二順位貸款機構，甚至非法融資管道，帶來新的風險，卻無法解決根本的可負擔性問題。
通勤悖論
儘管人口大規模外移，首爾仍是南韓無可爭議的經濟中心，形成通勤悖論，加重交通網絡與個人財務負擔。仁川和京畿道許多城市仍高度仰賴通勤至首爾工作，因此較低的住房成本往往伴隨更長的通勤時間與更沉重的交通負擔。房價在2022年及2023年初短暫下跌後再度上漲，住房成本負擔似乎也在去年加重。許多家庭如今把可負擔性和交通便利程度，排在擁有首爾地址的光環之前。
分析人士警告，人口持續外流可能讓首爾在更廣大的都會區內繼續維持就業與通勤中心的地位，而非帶動經濟活動分散。年輕勞工尤其面臨雙重打擊：他們負擔不起住在工作地點附近，卻又必須每天回到首爾，才能爭取職涯發展。這種情況可能形成僵化的地理階序：首都掌握經濟實力，卻把住房危機輸出至周邊行政區。諷刺的是，居民因無力負擔首爾生活而離開，卻每天仍須回城工作，等於補貼首都經濟，同時難以在房價快速上漲的衛星城市累積財富。
這股趨勢長期帶來的社會影響可能十分深遠。如果京畿道城市持續承接首爾的住房需求，卻沒有相應的就業成長，當地可能形成根深蒂固的空間不平等，居住地將由財富而非個人偏好決定。曾經負擔得起的郊區若變成昂貴的通勤城鎮，只會在更大地理範圍內重演首爾危機，讓未來世代可選擇的避居之處愈來愈少。
重點整理
- 2026年第一季有83,984人從首爾遷往京畿道，創四年新高，較前一季增加30.9%。
- 新制將房貸上限訂為6億韓元，實際上讓中產階級買家難以進入首爾房市；當地公寓平均價格為14.6億韓元。
- 19至34歲年輕成年人是外移主力，2024年首爾淨流失10,000名年輕居民至周邊地區。
- 京畿道的水原、高陽、龍仁和城南等城市，第一季各迎來超過12,000名新居民。
- 京畿道部分地區的公寓價格漲幅超越首爾，龍仁市水枝區今年上漲7.24%。
- 南韓政府承諾在2030年前於全國興建逾135萬戶住宅，並加快首都圈供給。
- 家庭債務占國內生產毛額比率為91.7%，在全球主要經濟體中排名第二。
