不可能存在的公寓
2013年，一名來自中國西北部陝西省、姓沈的男子，以為自己在房市中找到了一處負擔得起的棲身之所。他以每平方公尺2,646元人民幣的價格，買下省會西安附近一處新建住宅社區的34樓、90平方公尺單位，當時約合400美元。這個價格約為當地平均房價的三分之一，看來是個不容錯過的好機會。四年後，沈姓男子得知令人震驚的真相：他買下的建築只有32層。他付錢買下的34樓根本不存在。
這起幽靈公寓怪案引發全國關注，因為它凸顯中國一般購屋者面臨的極端風險。沈姓男子之所以能買下這間公寓，靠的是一種非正式稱為「小產權」的房屋。這類房屋建在正式國有土地制度以外的農村集體土地上。由於不受政府正式承認，交易價格大幅折讓，但也缺乏一般商品住宅享有的法律保障。沈姓男子的案例中，正是這個法律真空，讓開發商得以出售根本沒有興建的樓層空間。
什麼是小產權房？
要了解一個人如何買到不存在樓層的公寓，首先得認識中國的雙軌土地制度。城市土地屬於國家所有，透過包含土地權狀及房貸資格在內的正式機制，租給開發商或屋主。相較之下，農村土地由村集體所有。依照中國法律，農村集體不得出租或出售土地供商業住宅開發使用。然而實務上，村委會與開發商經常合作，在農村土地上興建住宅牟利。
這類開發案形成了當地人所稱的小產權房。這個名稱指的是無法在政府土地主管機關登記的房屋單位。買方拿不到正式房屋權狀，銀行通常也不願以此類房屋作為擔保放款。估計中國各地有數千萬間這類房屋，為房價飆漲的城市提供較便宜的替代選擇。沈姓男子買下的單位，價格約為市價的三分之一，這個折扣反映了龐大的法律與財務風險。買方往往知道這種交易方式並不尋常，但沈姓男子蒙受的損失之大，顯示這起事件遠遠超出一般監管灰色地帶的範疇。
這種折扣的代價，是屋主幾乎得不到任何預期中的保障。缺乏正式登記，地方政府便可能在幾乎不預警的情況下拆除這類建築。開發商也可以不受監督地更改建案計畫。參與這類交易的買方，在求償順位上排在銀行與國有機構之後。沈姓男子發現真相後，情況已很清楚：開發商不是偽造了建築藍圖，就是把從未列入施工計畫的空間款項直接中飽私囊。
全國性的欺詐模式
沈姓男子的遭遇並非孤立悲劇，而是發生在一個飽受企業詐欺與監管失靈困擾的全國房市中。最受矚目的例子是恆大集團，這家房地產巨頭曾是中國建設熱潮的象徵。中國證券監督管理委員會指控該公司及創辦人許家印，在公司債務違約前的兩年內虛增營收約780億美元。監管機關對恆大在中國大陸的業務主體恆大地產處以近5.84億美元罰款。許家印個人則被罰650萬美元，並面臨終身禁止進入金融市場的處分。
今年1月，香港法院下令清盤恆大。受委任人員目前正盤點資產，以償還債權人。去年9月，警方在調查涉嫌違法犯罪的案件期間，對許家印採取監視居住措施。這些行動顯示，房地產業的欺瞞行為從村委會一路延伸至上市企業集團的董事會。詐欺規模之大，顯示誇大承諾與偽造文件已成為開發商持續將資金導入口袋的常用手段。其後果波及整體經濟。房地產及相關產業約占中國經濟產出的三分之一。開發商謊報營收，或出售根本無意完工的公寓時，鋼鐵廠、水泥廠、家具供應商與地方銀行都會受到衝擊。購屋者既是受害者，也在不知情下成為這套失靈模式的出資者，預先付款購買可能永遠無法實現的公寓。
失管的開發如何失控
許多觀察人士提出一個簡單的問題：開發商怎麼能在一棟只有32層的建築裡出售34樓，卻沒有人阻止交易？答案在於灰色市場建案缺乏實質監督。在國有土地上的正式建案中，多個政府部門會審查計畫、核發許可並檢查施工進度。買方可以根據公開申報文件，查核樓層數與單位編號。小產權建案則避開了大多數這類審查關卡。
地方官員有時容忍甚至鼓勵這類建設，因為它能帶來費用收入、刺激村莊經濟。另有一些情況是，開發商向主管機關提交一套計畫，卻以更宏大的版本向買方推銷。農村土地交易缺乏中央登記制度，因此沒有機制可以核對廣告宣稱與實際情況。沈姓男子這樣的買方會看到接待中心與平面圖，但這些資料可能與承包商實際澆灌的混凝土毫無關聯。
施工延宕讓問題更加嚴重。沈姓男子於2013年買下單位，四年後才發現遭到詐騙。這段漫長時間顯示，開發商可能在緩慢施工甚至完全沒有動工的同時，持續出售單位。在漫長的施工期間，買方幾乎沒有辦法掌握進度。他們可能住得離工地很遠，也可能缺乏專業知識，無法察覺核准計畫與逐漸搭起的鋼架之間有何出入。等真相浮現時，開發商可能早已將資金轉移他處，或解散當地營運公司。
房市危機的人命代價
每個爛尾或詐欺建案背後，都有家庭眼睜睜看著畢生積蓄化為烏有。今年稍早公布的官方數據顯示，中國1月與2月的房地產投資較去年同期下滑9%。新開工面積下跌30%，創一年多來最大跌幅。這些數字直接代表工作流失、供應商款項遭拖欠，以及原本應該建成社區的地方只剩廢棄的混凝土骨架。
僅恆大倒閉，就讓數十萬名買方苦等已付清款項的公寓。有些人投入了全部積蓄，還向親友借款。情感上的打擊包括婚姻破裂、退休計畫延後，以及心理健康危機。沈姓男子的案例則為這份苦難增添了荒誕的一筆。他面對的不只是交屋延遲，而是按照物理與建築定律根本不可能擁有某一樓層房產的數學悖論。
這場危機也侵蝕民眾對制度的信任。當村級開發商與恆大這類全國性龍頭企業都涉及詐欺，人民便會對市場、監管機關與法院失去信心。要重建這份信任，光靠新聞稿宣布罰款遠遠不夠，還需要讓受害者看到正義獲得伸張，並進行結構性改革，避免開發商將購屋者當成大型高風險信貸計畫中的無擔保放款人。
監管整頓與長遠改革
中國當局已意識到，失控的房地產詐欺會威脅社會穩定與經濟成長。中國證券監督管理委員會公開承諾打擊證券詐欺，並以其所稱的「長出牙齒和犄角」保護小型投資人。對恆大與許家印處以創紀錄的罰款，是當局試圖傳達即使是規模最大的業者也須為欺瞞行為付出代價。警方對許家印採取監視措施，則同樣強烈傳達高層個人必須負責的訊息。
然而，執法仍不一致。國家級監管機關相對容易鎖定上市公司，因為財務揭露資料可以查閱，股東也會要求交代。至於在集體土地上營運的村級建案，監管難度則高得多。這些建案處於農村治理、都市計畫與民事契約法的交界處。地方政府有時不願嚴格執法，因為這些建案能提供移民居住空間，並在正式稅務管道之外創造收入。
地方官員往往面臨相互矛盾的誘因。促進經濟成長可能比執行土地使用規定更受重視，尤其是建案已有住戶繳款入住的情況。對沈姓男子這類受害者而言，法律救濟往往令人沮喪。由於相關契約違反土地使用規定，法院有時會拒絕審理涉及小產權的糾紛。即使買方勝訴，開發商也可能早已轉移資產或宣告破產。要真正保障買方，必須將農村土地資料納入全國資料庫、規定預售前須經獨立檢查，並要求設立履約保證帳戶，確保開發商只有在特定施工進度經查證後才能提領款項。若沒有這些結構性改革，幽靈樓層將持續糾纏中國房市。
重點整理
- 陝西省一名屋主買下某棟建築的34樓公寓，後來發現該建築實際上只有32層。
- 該單位售價約為市價的三分之一，因為它位於集體所有的農村土地上，屬於小產權房。
- 小產權房有時也稱為「小產權」，處於法律灰色地帶，未獲政府正式承認，也沒有房屋權狀。
- 這起醜聞反映房地產業更廣泛的危機；該產業面臨大規模詐欺指控，包括恆大涉及總額780億美元的營收虛增案。
- 房地產投資與新開工建案大幅下滑，加深外界對這個帶動全國約三分之一經濟活動的產業穩定性的疑慮。
- 監管機關開出創紀錄罰款並承諾加強執法，但灰色市場建案仍讓買方承受重大財務風險。
