政府考慮降低頭期款，住房成本仍面臨壓力
哈薩克政府正考慮降低住房計畫所需的前期付款，政府則力拚在2026年底前完成2,040萬平方公尺住宅。總理奧爾扎斯・別克帖諾夫已指示金融市場監管與發展署，以及工業與營建部提出方案，相關指示於10月13日及14日對外公布。
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一篇於2026年10月13日17時57分發布的報導指出，這項指示要求金融市場監管與發展署會同工業部，「研擬進一步方案，導入降低頭期款金額的機制」。此處引述的是報導的譯文；所提供的來源並未附上正式指示，也未載明提案期限。
可能的政策調整旨在解決一項具體障礙：即使是補貼房貸，買家在拿到鑰匙前也可能得先準備數百萬堅戈。以一間價值2,000萬堅戈的公寓為例，頭期款若為10%，就得先籌出200萬堅戈；若要求20%，金額就會加倍至400萬堅戈。
建商暨營建與裝修專家迪利亞拉・塞特努羅娃認為，住房需求並未消失，而是受到融資困難限制。她支持降低頭期款，但也提醒，買家需要取得負擔得起的貸款，建商則需要足夠資金完成工程。
她的評估涵蓋三項壓力：加值型營業稅率提高、施工期間向購屋者收款的規定趨嚴，以及動用退休金儲蓄受到限制。這些因素分別影響同一筆交易的不同環節，從公寓價格到家庭能拿出多少錢購屋。
政府目前要求提出方案，並未宣布新的頭期款規定。替代百分比、實施日期及提案提交期限都尚未公布。對有意購屋者而言，現階段仍須依照現行計畫規定，準備所需的儲蓄金額。
買家目前需要支付多少
Otbasy Bank官方的Nauryz計畫規定要求，最低頭期款為貸款金額的20%；若購買已完成裝修的預售屋，最低頭期款則為貸款金額的10%。5-10-20計畫的最低頭期款也為10%。
頭期款是買家預先支付的房屋購買價格部分。房貸涵蓋其餘融資部分，借款人再於一段時間內連本帶息償還。若房價及其他貸款條件不變，降低頭期款可減少購屋初期所需的儲蓄，但借款金額也會增加。
以一間價格為2,000萬堅戈的房屋為例，頭期款從20%降至10%，所需預付款就會從400萬降至200萬堅戈。融資部分則會從1,600萬增至1,800萬堅戈。這是依照現行百分比所作的示例，並非政府已公布的提案。
上述房價示例並非計算Nauryz計畫所需頭期款的方式：該計畫官方規定的最低頭期款，是以貸款金額的百分比表示。
家庭收入仍是這項調整能否發揮作用的關鍵。家庭或許籌得較低的頭期款，卻仍可能難以負擔每月還款。因此，降低頭期款與提供可負擔的還款額，分別處理購屋的不同環節：前者有助家庭進入計畫，後者則決定家庭能否持續繳款。
政府要的是完工住宅，不只是蓋好的建築
別克帖諾夫已將交付預定的2,040萬平方公尺住宅列為營建優先事項。他的指示也涵蓋住宅交到居民手中時應具備的條件。
總理奧爾扎斯・別克帖諾夫表示，住宅必須能夠直接入住，並具備基礎設施與各項設施：
「同時，住宅必須全面完工，並配備必要的基礎設施與各項設施，」別克帖諾夫說。
各地區行政首長辦公室（地方行政機關）已接獲指示，須預先準備土地並加快基礎設施工程。所列要求包括供水、供暖、電力、道路通行及景觀綠化。這些服務攸關家庭能否真正搬進完工的建築。
這與房貸政策的關聯十分實際。買家需要負擔得起的購屋方案，也需要能夠入住的房屋。建商同樣仰賴及時接通公用設施並備妥土地，才能交付工程。政府的指示將融資與營建準備納入同一項議程。
營建業成長，為何住房需求仍疲弱
政府會議報導所述的九個月期間，哈薩克經濟成長4.2%，營建業則成長11.5%。依這兩項數據計算，營建業成長速度約為整體經濟的2.7倍。
塞特努羅娃表示，大型政府基礎設施計畫有助支撐營建活動，但民間住宅建商與家庭仍面臨融資問題。她提及一項截至2029年、總值900億美元的基礎設施計畫，以及住宅完工目標。
營建業數據涵蓋的工程範圍比住宅購買更廣。基礎設施支出能讓營建業者持續有工作，但家庭可能仍無力籌措頭期款或取得房貸。民間住宅市場則更直接受到家庭購買力，以及承建公司的可用融資影響。
塞特努羅娃提出的業界估算顯示，民間市場情勢嚴峻。她表示，合法住宅供給量幾乎減半，約12%的公司在第一季恢復營運，市場交易中最高達70%以現金進行。她指出，這些是業界估算，並非官方統計。
她的看法是，房貸取得不易限制了購屋，同時住宅供給也在縮減。現金交易比例的估算尤其與擬議政策相關：降低頭期款將針對需要貸款才能完成購屋的買家，而非能自行支付全部房價的人。
稅制變動可能讓頭期款更難存
塞特努羅娃指出，2026年加值型營業稅提高至16%，是另一項壓力來源，並提到住宅銷售先前免徵此稅。加值型營業稅通常簡稱VAT，是對應稅銷售課徵的稅款。
她表示，建商預期較高的稅負將使房價上漲14%至20%，主要影響可能在2027年及2028年浮現。這些百分比是塞特努羅娃提出的預測，並非已宣布的公寓價格漲幅。
頭期款金額取決於規定的百分比與房價。若將她預期的漲幅套用到2,000萬堅戈的例子，房價將升至2,280萬至2,400萬堅戈。若頭期款要求為10%，買家就需要準備228萬至240萬堅戈，高於漲價前的200萬。
若頭期款要求為20%，同一個示例中的頭期款將從400萬堅戈增加至456萬至480萬。降低頭期款比例可以減輕負擔，房價上漲則會產生相反效果。買家最終能受益多少，取決於這兩項因素。
建商保障措施與營建資金取得
塞特努羅娃也提到新《營建法典》，以及其中對透過共同持股協議向民眾收取資金的規範。這類安排讓買家能在房屋興建期間付款，因此工程進度與完工情況對買家尤其重要。
她表示，法典規定，只有在具備國家擔保的情況下，建商才能透過這類協議募集民眾資金。她認為，取得所需擔保對中小型企業造成困難，可能導致平價住宅供給減少。
擔保旨在保障在房屋完工前就投入資金的買家。塞特努羅娃關切的是，較嚴格的要求如何與建商可取得的融資相互影響。她警告，如果公司失去買家資金，又無法取得其他營建資金來源，工程可能會停擺。
她主張，監管措施應與支持購屋的方案相互配合。她的警告涵蓋住房交易的兩端：家庭需要可行的購屋管道，建商則需要資金完成銷售出去的房屋。她表示，工程停擺可能使更多買家付了錢卻拿不到房屋。
退休金儲蓄也是頭期款的重要來源
塞特努羅娃表示，哈薩克統一累積退休基金的提領款，是住房頭期款的重要來源。她指出，2025年提領金額增加83%，顯示民眾購屋對這類儲蓄的依賴程度已相當高。
退休金提領規定採用最低充足額門檻，用以決定個人退休金帳戶中必須保留多少儲蓄。提高門檻可能減少可提領用於購屋的資金，即使帳戶餘額沒有變化也是如此。
塞特努羅娃引述基金在6月5日至10日期間、提高門檻後核准的52件住房改善申請，作為退休金儲蓄取得受限的例證。這項數據統計的是該短期內核准的申請；更廣泛的提領數據，則反映一整年提領金額的變化。
對打算動用退休金支付頭期款的家庭來說，提領規定收緊可能使他們必須從其他地方補足更多資金。降低房貸頭期款或許能部分緩解問題，但借款人仍須符合計畫資格與還款要求。
另有報導指出，家庭小額貸款規模已達1.4兆堅戈。小額貸款通常比房貸金額低；這項數據也補充了住房指示相關討論中，家庭借貸情況的整體圖像。政府的任務是在改善住房融資管道的同時，考量家庭的還款能力。
住宅品質標準提案涵蓋大城市以外地區
國會議員馬克蘇特・納西布洛夫在庫魯爾泰全體會議上呼籲制定統一的住宅最低品質標準。他的提案涵蓋以國家資金及其他資金興建的住宅，將討論範圍從購屋成本延伸至居民入住後的周遭環境。
納西布洛夫希望住宅設計納入照明、人行步道、景觀綠化、遊樂場、運動區及休憩空間。他也特別提到適合長者與身心障礙者的場所，並表示這些需求遭到忽略，尤其是在區中心與村莊。
這名議員提議，檢查先前興建的公共住宅，比對設計與成本文件中的要求和實際完工項目。如此一來，檢視重點將放在承諾的設施是否落實，而不只是建築是否已交付。
納西布洛夫表示，這項標準應適用於阿斯塔納與各地區首府以外的地方，同時考量每個聚落的需求。他的提案呼應別克帖諾夫要求新建住宅配備基礎設施與各項設施的指示：取得房貸只是獲得適合日常生活住宅的其中一環。
影響住房議題的關鍵日期
降低頭期款的提案，與未來數年陸續推動的變革及目標並行。這些時程有助理解塞特努羅娃為何呼籲官員同時考量買家融資與營建融資。
- 2025年：塞特努羅娃表示，退休金提領金額增加83%，退休金儲蓄成為住房頭期款的重要來源。
- 2026年：VAT稅率提高至16%；塞特努羅娃指出，這項稅制變動將帶來未來的價格壓力。
- 2026年10月13日及14日：別克帖諾夫要求提出降低住房頭期款的方案，相關指示對外公布。
- 2026年底：政府目標是在此之前完成2,040萬平方公尺住宅，並備妥公用設施與各項設施。
- 2027年及2028年：塞特努羅娃預期，較高稅負對房價的主要影響將在這段期間浮現。
- 截至2029年：塞特努羅娃提及的900億美元基礎設施計畫將持續推動至此。
對買家而言，眼前最重要的問題是，擬議中的頭期款調整能否讓前期付款更容易負擔。對建商來說，能否取得融資並備妥基礎設施，將影響市場上可供應多少住宅。塞特努羅娃的核心論點是，支持住房需求的措施必須與維持營建活動的措施同步推進。
重點整理
- 別克帖諾夫已要求提出降低住房計畫頭期款的方案；新的百分比與實施日期尚未公布。
- Nauryz計畫官方規定的最低頭期款為貸款金額的20%；購買已完成裝修的預售屋則為10%。
- 政府目標是在2026年底前完成2,040萬平方公尺住宅，並備妥基礎設施與各項設施。
- 塞特努羅娃警告，稅負成本、建商融資限制及退休金儲蓄取得管道縮減，可能對房價與住宅供給造成壓力。
- 她對合法住宅供給縮減及現金交易普遍的估算屬於業界評估，並非官方統計。
- 納西布洛夫提議，為城市、區中心及村莊制定住宅最低品質要求。
