銷售減少，但負擔得起的住宅仍寥寥可數
2026年第三季，河內公寓市場大幅降溫，但預算在20億至40億越南盾的買家仍面臨合適住宅嚴重短缺的問題。Savills越南於10月15日發布的市場報告指出，公寓銷量年減48%，新供給則減少51%。
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市場放緩凸顯建商銷售的房屋與家庭負擔能力之間的落差。河內人民議會都市事務委員會發現，2026年上半年，新推出的商用公寓中，78%屬於高價住宅。建商直接銷售、每平方公尺售價低於2,500萬越南盾的公寓，幾乎在市場上絕跡。
銷售下滑帶來部分降價，也讓手頭有現金的買家擁有更大的議價空間。仰賴房貸的家庭則面臨另一種考量：年利率12%至15%的浮動房貸利率，可能使折價後的公寓仍難以負擔。
Savills預期第四季將有11個新建案推出，約提供7,000戶公寓。這些住宅能否緩解一般買家面臨的短缺，取決於價格、坪數和融資條件，而不只是推出案量。
可負擔住宅市場如何萎縮
Savills表示，價格較親民的C級公寓供給自2022年以來平均每年減少27%。預期這類住宅未來僅占供給量的12%。該公司最新評估指出，售價介於20億至40億越南盾的住宅幾乎已買不到。
這項變化早於今年的市場放緩。依據Savills數據，2024年前9個月，售價20億至40億越南盾的公寓占銷售量29%，而低於20億越南盾的住宅僅占1%。售價至少40億越南盾的公寓占70%，相較之下，2020年僅占2%。
截至2026年上半年，人民議會委員會發現，公寓約占新推出房地產供給的70%，並占交易量的73%。在新推出的商用公寓中，每平方公尺售價5,000萬至8,000萬越南盾，以及高於8,000萬越南盾的住宅占大宗。
因此，公寓仍可能是河內最活躍的房地產類別，卻無法為積蓄有限的家庭提供太多選擇。公寓市場活動增加，不代表這些家庭買得起的住宅也隨之增加。
40億越南盾的預算能買到什麼
Avison Young估計，第三季建商銷售公寓的河內平均價格約為每平方公尺1億800萬越南盾，或4,180美元。以此價格計算，40億越南盾約可購買37平方公尺，尚未計入其他費用；20億越南盾則約可購買18.5平方公尺。
CBRE較廣泛的市場評估涵蓋鄰近建案，記錄的平均開價較低，為每平方公尺8,600萬越南盾，未含加值稅、管理維護費及折扣。即便以此價格計算，一戶60平方公尺的示例公寓仍要價51億6,000萬越南盾。CBRE統計河內市區建案的平均價格為每平方公尺1億200萬越南盾，同樣坪數的住宅因此要價61億2,000萬越南盾。
中古公寓的價格區間則有所不同。屋齡5至10年且已取得所有權證書的住宅，每平方公尺約售5,100萬至6,500萬越南盾。一戶60平方公尺的假設公寓，價格因此約為30億6,000萬至39億越南盾，部分現有住宅仍落在新供給中日益少見的預算範圍內。
這些估算有助於解釋買家為何將目光轉向新案以外的選項，也顯示公寓坪數與每平方公尺標價同樣重要。
各項銷售數據均顯示市場普遍放緩
Savills記錄的公寓銷量較前一季減少26%，年減幅則為48%。Knight Frank記錄2,960筆銷售，季減40%、年減52%；CBRE則統計超過3,900筆，季減33%、年減66%。
各公司追蹤的市場範圍不同。CBRE的統計涵蓋河內行政邊界以外、興安省文江縣的大型建案。其數據顯示，該季度新供給逾半來自該地區，因此比較數據時，地理範圍是重要因素。
Avison Young測得的銷售吸收率約為31%，低於一年前的70%至80%。吸收率是指一段期間內，推出銷售的公寓中找到買家的比例。簡單來說，每100戶可售公寓中約有31戶售出，而非70至80戶。
Knight Frank記錄新供給與既有庫存的吸收率為38%，是2024年以來最低。這兩項指標都顯示，住宅銷售所需時間拉長，買家也變得更加挑剔。
房價走勢各不相同
Savills發現，初級市場平均開價，也就是建商開出的價格，已連續第三季下跌。CBRE在較廣泛的市場中記錄到，價格季減9%、年減6%；河內市區價格則季減6%、年減3%。
Avison Young記錄的價格季增1.5%至2.3%，漲幅較2025年底以來放緩。Knight Frank估計平均價格為每平方公尺4,349美元，約合1億1,400萬越南盾，季減0.15%，但仍較一年前高出25%。
地點以及各資料集納入的公寓組成，有助於解釋價格差異。Avison Young記錄，東部與西部衛星區新推出的高價公寓，每平方公尺價格為3,300至4,500美元；市中心及西湖西區則為5,500至9,800美元。
Savills越南研究與顧問部副主任Cao Thi Thanh Huong表示，新供給集中於高價住宅區間，而可負擔住宅持續短缺，是初級市場房價居高不下的原因。人民議會委員會指出，新推出的商用公寓有78%屬於高價或豪宅，為這項說法提供了具體佐證。
房貸成本讓買家持續觀望
年利率12%至15%的浮動房貸利率，是需要大額貸款家庭的一大障礙。浮動利率在貸款期間可能調整，有別於在約定期間內維持固定的利率。
舉例來說，若貸款餘額維持不變，20億越南盾的貸款以這些利率計算，一年將產生2億4,000萬至3億越南盾的利息。光是利息，每月就要支付2,000萬至2,500萬越南盾，還不包括償還本金。實際還款金額取決於貸款合約，以及未償還餘額下降的速度。
建商已推出融資優惠因應。CBRE表示，部分建商提供最長5年的固定利率，包含交屋後的期間。其他優惠包括延長付款期，以及延後開始償還本金，也就是原始借款金額的時間。
Le Thanh建設與貿易有限公司總經理Le Huu Nghia指出，融資成本和約15%的銀行利率，是推升房價的重要壓力。建商也需支付利息；漫長的核准或施工期，則會在住宅上市前增加融資、管理及其他成本。
房地產平台Batdongsan.com.vn對530名房仲進行調查，發現63%表示客戶仍在觀望市場、衡量選項；約48%表示交易量較前一季減少超過一半。
現金買家在中古屋市場更具優勢
面臨還款壓力的屋主變得更願意議價。Avison Young記錄到，部分賣家的本金寬限期結束後，協商價格降幅達8%至12%。更廣泛的觀察則顯示，部分中古公寓議價後降幅為5%至12%。
CBRE記錄的中古市場平均開價約為每平方公尺6,000萬越南盾，季減5%、年減8%。Savills在其追蹤範圍內記錄到價格季減，但仍高於一年前。Savills也發現，建商售價與轉售價格之間，A級公寓價差為28%，B級為17%。
Batdongsan.com.vn估計，該季度中古公寓占公寓交易量的54%。在這個區間內，自住需求占83%，投資需求占17%。今年初至9月，中古屋開價指數下跌15%，建商銷售公寓則下跌9%。
追蹤購屋行為的房地產服務公司Avison Young形容，市場正從追逐漲價、倉促購屋，轉向其他做法：
「購屋者已刻意放下追漲的衝動，轉而仔細計算並尋找真正的價值，」Avison Young表示。
CBRE越南住宅服務部主管Vo Huynh Tuan Kiet預期，建商將高度仰賴優惠措施，而非全面調降公告價格。他預測，提前付款折扣可達8%至15%，優惠合計可使實際成交價比最初開價低7%至12%。能快速付款的買家最能善用這些折扣。
新供給正向外圍擴展
Avison Young統計，第三季新增公寓超過3,200戶，使待售初級市場庫存總量增至近11,500戶。逾80%的新供給屬於高價和豪宅市場，主要位於東部和西部地區。
CBRE在較廣泛的市場中統計約6,200戶新案推出，季減28%、年減40%。文江縣提供了其中逾半數新案，也約占前9個月總量的40%。
前9個月，CBRE記錄約22,820戶新案推出，較2025年增加8%，較2024年增加20%。因此，第三季回落之前，供給已經歷一段較長的成長期。部分建商因銷售疲弱而延後推出建案。
Savills的B級公寓占該季公寓銷量的73%。其分類方式與其他公司使用的價格區間不同；其他公司則將多數新供給歸為高價住宅。綜合各項指標來看，核心問題仍是低價住宅供給有限。
基礎建設帶動建案，但銷售仍然緩慢
Savills評估指出，河內別墅與連棟住宅供給較一年前增加5%。建案布局以5號捷運線、和樂高科技園區，以及規劃中的VinFast—Trống Đồng體育場周邊為主。
買家對規劃方向和借貸成本仍抱持審慎態度。Savills記錄到別墅與連棟住宅初級市場價格偏高，轉售價格也較一年前上漲。CBRE追蹤範圍內的銷售量僅略高於500戶，相當於新供給的約30%；平均轉售開價為每平方公尺土地1億8,300萬越南盾，季減6%、年減4%。
人民議會委員會指出，房地產價值愈來愈與當地經濟活動及基礎建設實際進度相關。該委員會監督也發現，投資程序冗長、土地徵收困難、土地估值問題，以及機關間協調不一致等情況。
這些延誤影響住宅成本，也影響交付時程。建案在等待核准期間可能累積融資和管理費用，使推出較便宜住宅的難度增加。
社會住宅計畫面臨交付考驗
根據人民議會委員會資料，河內已核准158個社會住宅與軍警住宅建案，合計約13萬9,000戶。相較2026年7月底的紀錄，建案增加11個，住宅約增加7,000戶。
委員會也記錄到，今年有33個社會住宅建案動工，約提供3萬戶，超過指定的開工目標。然而，在10月13日舉行的全國住宅政策會議上，建設部將河內列為6個可能無法達成社會住宅目標的地方之一。這些數據涵蓋不同交付階段：核准及動工都早於住宅完工並開始供應。
常務副總理Pham Gia Tuc在會議上呼籲解決停滯建案的問題，並增加民眾負擔得起的住宅。建設部副部長Nguyen Van Sinh表示，全國仍有約5,012個房地產建案面臨障礙；27個提交報告的地方，庫存合計約51,950戶及土地地塊。
人民議會委員會也指出，提前募集資金、挪用客戶款項、建案設定抵押，以及延遲交屋或核發所有權證書等風險。委員會提議加強公證、稅務和土地紀錄的資料共享，以標記申報價格異常偏低的交易；這種做法會減少稅收並扭曲價格數據。
買家接下來的選擇
Savills河內研究與顧問部資深主管Do Thi Thu Hang表示，儘管可負擔性承壓，都市化、收入提高及基礎建設改善，仍支撐實際住房需求。接下來從2026年第四季至本世紀末的重要供給進度如下：
- 2026年第四季：Savills預期11個新建案將推出約7,000戶公寓。
- 截至2027年底：Knight Frank預測將增加約35,000戶公寓，其中逾三分之一位於西部地區。
- 2027年：河內預計推出27個社會住宅建案，提供28,696戶。
- 2028年至2030年：河內社會住宅計畫包括101個建案，約提供86,216戶。
目前尚未公布預計於第四季推出的住宅價格分布。對預算為20億至40億越南盾的家庭而言，眼前的機會較可能來自部分中古公寓和議價成交；至於社會住宅，則取決於申請資格及建案交付進度。
CBRE河內資深主管Nguyen Hoai An形容，市場在約兩年持續成長後正重新取得平衡。對買家來說，實際改變是有更多時間比較住宅、進行議價；對建商與官員來說，考驗則是下一波供給能否觸及目前被房價排除在市場外的家庭。
重點摘要
- Savills記錄，2026年第三季河內公寓銷量年減48%，新供給減少51%。
- 售價20億至40億越南盾的住宅，在新供給中已極為稀少。
- 人民議會委員會指出，2026年上半年新推出的商用住宅中，78%屬於高價或豪宅。
- 年利率12%至15%的浮動房貸，持續限制需要貸款的買家。
- 部分中古屋屋主接受8%至12%的議價降幅，讓手頭有現金的買家更具優勢。
- 預計第四季將推出約7,000戶公寓，往後幾年也有規模更大的社會住宅供給計畫。
