查閱物業紀錄須說明用途
香港計劃要求查閱土地紀錄的人士，必須符合九項指定用途之一。申請人若以公共利益為由提出申請，須說明為何需要這些紀錄，以及將如何使用。若明知或罔顧後果地作出重大虛假或具誤導性的陳述，最高可被判處監禁六個月及罰款港幣10,000元。
發展局已提交八項與新土地業權註冊制度相關的附屬法例。這套法例將改變現行《土地註冊條例》下的紀錄查閱安排，也會規範未來納入新制度的土地。新查閱安排暫定於2027年上半年實施。
根據發展局提交立法會的文件所列舉的例子，調查大規模僭建工程或業主身分不明物業的記者，可循公共利益途徑申請查閱。土地註冊處處長會按個別情況審核申請，權衡披露資料的效益，以及業主和其他受影響人士的私隱。
這項建議引起律師、前立法會議員容海恩的反對，也令選舉委員會界別立法會議員林順潮表示關注。兩人的疑慮主要涉及正當調查能否查閱紀錄、如何處理媒體申請，以及新增審查會否延誤查閱程序。
現行制度將有哪些改變？
現行《土地註冊規例》第21條規定，土地註冊處處長收到查閱申請及所需費用後，須在切實可行範圍內盡快提供紀錄。該條文沒有施加目前建議新增的特別限制。
註冊處已收緊身分核實要求。自2021年起，查閱者須以真實姓名登記，並確認會遵守《個人資料（私隱）條例》使用紀錄。
下一步改動將新增用途審查。申請人須證明查閱符合獲准類別，包括獲接受的公共利益用途。因此，為調查而查詢業權資料的人，除了確認身分和繳付查閱費用，還須符合其他要求。
土地紀錄之所以重要，在於它們將物業與註冊業主及已記錄的交易連結起來。記者追查物業糾紛或涉嫌不當行為時，這些資料有助確認建築物或土地地段的業主身分。容海恩認為，查閱權也有助防止犯罪和詐騙。
公共利益審查如何運作
發展局表示，以公共利益為由申請查閱的人士須提交聲明。他們須表明所申請的紀錄是達成聲明用途所必需，承諾只會為該用途使用紀錄，並解釋相關資料如何有助實現該用途。
土地註冊處處長會考慮每宗申請的具體情況。發展局列出四項考量因素：
- 申請人查閱紀錄的用途。
- 披露資料對公眾的益處，是否大於業主及其他受影響人士的私隱權益。
- 申請人會如何使用紀錄以達成所述的公共利益。
- 紀錄是否只會用於聲明所述用途，不會被不當使用或濫用。
實際上，申請人須說明調查內容，以及打算如何使用業權資料。若聲稱查閱符合公共利益，便須提出理由，說明所需紀錄與該用途之間的關聯。
發展局列舉的例子指出，兩類新聞調查可能足以支持申請：調查大規模僭建工程，以及調查無主物業。這些例子讓記者得以了解官員考慮過哪些個案，但個別申請仍由註冊處處長決定。
重要細節留待指引說明
發展局所述的四項考量因素，並未明文列入擬議《土地業權規例》。這些因素出現在申請處理方式的說明中，土地註冊處預計稍後會就聲明發出指引。
因此，程序中的重要部分將由行政指引規範。規例會訂明准許的用途，指引則會進一步說明申請人須提交哪些資料，以支持公共利益查閱申請。
文件沒有說明查閱流程是否會改變、公共利益申請會在多短時間內獲得決定，也未詳列聲明的要求。這些事項對須趕在截稿期限前完成工作的記者，以及需要及時取得業權資料的其他申請人，都十分重要。
林順潮促請官員在媒體查閱審查的嚴格程度與效率之間取得平衡。他擔心審批程序不應妨礙必要且合理的查閱需求。
措辭修改讓物業報導成為焦點
政府對准許用途的描述自7月以來已有變動。早前的措辭提及進行市場研究或報導物業市場；最新刊憲的措辭則改為為學術用途或報導物業市場而進行研究或一般分析。
中文文本不再使用先前表示新聞報導的用詞，改用指「作出報道」的措辭；英文文本則保留「reporting」一字。
對記者而言，實際問題在於物業市場報導與須經公共利益審批的調查之間，界線如何劃分。廣泛分析價格和交易，與調查涉嫌不法行為所涉及的特定物業業權，關注點並不相同。
容海恩質疑，為何市場研究可以取得資料，記者卻面臨更嚴格的查閱限制。她表示，這些限制會造成不便，並認為公眾的知情權也應受到保障。
私隱與公眾監督之間的拉鋸
發展局提出的審查方式，會同時考慮業主私隱與披露資料對公眾的益處。物業紀錄包含可識別個人身分的資料，註冊處處長須考慮披露資料會影響哪些人士的權益。
容海恩質疑收緊查閱權的理據。她表示，多年來查閱物業紀錄並未普遍被視為私隱問題，並認為這項改變會增加報導和調查的難度。
林順潮承認，這些修訂可能會令公眾覺得是倒退。他將更廣泛的改革與「註冊紀錄冊應是業權權威紀錄」的原則連結，指出理論上，查核業權的人士將較少需要查閱其他背景資料。
兩種疑慮涉及同一批紀錄的不同用途。買家可能需要確認法定業權；調查涉嫌詐騙或不當行為的記者，則可能需要追查相關人士及過往交易。擬議的用途審查將要求申請人說明其特定用途為何符合規定。
早前已有聲音警告記者查閱受限
對媒體查閱權的疑慮早於最新規例便已出現。2025年10月，改革法案通過後，立法會議員狄志遠呼籲將媒體工作者納入指定人士之列，並加入容許基於公共利益調查的例外安排。
狄志遠反對的重點，在於可查閱的類別涵蓋律師、會計師、測量師和前業主，卻未將記者納入指定群組。他指出，查閱土地紀錄在調查土地醜聞和官員不當行為時扮演重要角色。
立法會議員狄志遠警告，這些限制將影響新聞工作和公眾監督：
嚴重損害新聞自由和公眾的監督權。
目前的建議明確設有公共利益申請途徑，也列出新聞調查的例子。因此，實際疑慮已不只是記者是否屬於指定專業群組：記者還須了解何時可依據指定用途申請，以及何時必須尋求個別公共利益審批。
刑事罰則與立法時間表
《2025年業權及土地註冊（雜項修訂）條例》訂明，查閱申請如載有重大虛假或具誤導性的資料，將構成刑事罪行。若相關陳述或資料是明知或罔顧後果地提供，便屬罪行。定罪後最高可被判處監禁六個月及罰款港幣10,000元。
對申請人而言，聲明具有法律後果。他們須準確說明申請用途，並謹慎解釋預定如何使用紀錄。
八項附屬法例將透過俗稱「先訂立、後審議」的程序提交。這項程序容許先訂立詳細規例，再交由立法會審議；立法會可在法定審議期內修訂規例。
改動的主要階段如下：
- 2021年：土地註冊處引入查閱者真實姓名登記制度，並要求查閱者確認會遵守私隱法例。
- 2025年：立法機關通過規範新安排的主要修訂，包括處理虛假或具誤導性申請的罪行。
- 2026年7月：政府公布指定用途，當時包括市場研究或報導物業市場。
- 2026年10月：附屬法例訂明修訂後的措辭，發展局同時說明公共利益查閱須提交聲明，並會按個別情況審核。
- 2027年上半年：新查閱安排暫定開始實施。
眼前的立法程序是審議附屬法例。對依賴查閱土地註冊紀錄的人士而言，稍後公布的指引尤其重要：指引將訂明新安排實施前，申請人須如何說明查閱理由。
重點
- 香港計劃將土地紀錄查閱限於九項指定用途，包括獲接受的公共利益申請。
- 以公共利益為由申請的人士，須說明為何需要紀錄，以及將如何使用。
- 土地註冊處處長會權衡披露資料的益處與私隱權益，並考慮資料遭濫用的風險。
- 發展局列出的四項審查因素並未明文載於擬議規例；聲明指引將於稍後公布。
- 調查大規模僭建工程或無主物業的記者，是可能獲准以公共利益為由查閱的例子。
- 明知或罔顧後果地提供重大虛假或具誤導性的資料，最高可被判處監禁六個月及罰款港幣10,000元。
- 新查閱安排暫定於2027年上半年實施。
