銀行批准是新融資計畫的關鍵
香港地產商新世界發展正尋求將約880億港元貸款延長兩年，並提議償還約88億港元。公司希望爭取更多時間管理債務，並為可能的股份發售作準備。
目錄
據2026年10月熟悉此事的人士透露，雙方目前仍處於初步協商階段，方案須獲所有貸款銀行一致批准。取得同意後，公司才能推進供股，讓現有股東按持股比例認購新股。
新世界的目標是在2027年1月前完成貸款談判。供股最快可能於2026年11月公布，因此與銀行協商及籌備新資金，是公司融資工作中密切相關的環節。
這筆貸款約占新世界截至6月底申報的約1,430億港元總債務的62%。其規模使談判成為公司財務安排的核心，但新世界也正推進債券交換、尋找潛在投資夥伴，並爭取減免香港國際機場附近11 Skies項目的承諾。
目前尚未達成協議，提議條款也可能變動，談判亦可能破局。新世界尚未立即回應置評請求。
銀行須接受的條件
新世界的提案結合延後還款日期與立即減少本金，也就是最初借入的金額。若償還880億港元貸款組合的10%，金額約為88億港元；在未計入其他調整前，剩餘本金約為792億港元。
延長還款期限可讓新世界有更多時間透過物業銷售、出售資產或引入新投資者籌集現金。部分還款則可讓貸款人在等待剩餘款項期間先收回部分資金。
據熟悉協商的人士表示，在相關供股得以推進前，每一家貸款銀行都必須批准方案。因此，與部分銀行的協商只是整個流程的初步階段，最終仍須取得所有貸款機構支持。
這些貸款的到期日各不相同。2025年6月完成的再融資中，最早的到期日為2028年6月30日。若按提案延長兩年，相關還款日期將進一步延後；最終時間表則視銀行接受的條款而定。
2025年再融資如何促成目前局面
新世界於2025年6月30日簽署先前的再融資協議。經過數月談判，公司才避免違約危機。這項協議涵蓋約882億港元，通常約稱880億港元，並被稱為香港歷來規模最大的債務再融資。
該協議對不同類別的貸款採取不同安排。原定於2025年及2026年到期、總額約634億港元的貸款，獲延長三年。2027年及之後到期的貸款則維持原有還款時間表，新世界並提供額外抵押品及其他債權人保障。
目前的提案延續了先前將還款需求往後推的做法。主要進程如下：
- 2025年2月：新世界與銀行協商再融資時，提議擴大物業抵押品組合。
- 2025年6月30日：公司簽署涵蓋約882億港元的再融資協議，最早到期日為2028年6月30日。
- 2026年10月：市場傳出初步協商，擬將約880億港元貸款再延長兩年。
- 2026年11月：供股最快可能於本月公布。
- 2027年1月：公司目標完成貸款展期談判。
2025年獲延長還款期限的634億港元，約占880億港元貸款組合的72%。其餘部分則是原本到期日較晚的債務。
供股對鄭氏家族的意義
控制新世界的鄭氏家族數月來一直在考慮注資方案。供股可讓現有股東，包括鄭氏家族，投入新資金。
股權資金是投資者以取得公司所有權為代價投入的資金。與銀行貸款不同，股權資金不會產生按期償還本金的義務。對管理龐大債務的公司而言，這種方式可帶來現金，而不會增加新的貸款到期日。
供股讓股東有機會按現有持股比例認購新股。按比例參與的股東通常可以維持原有持股比例；未參與者在公司擴大股本後，持股比例可能下降。
若供股完成並獲鄭氏家族支持，將是家族提供大量財務支持的重要訊號。募資金額、認購價格及家族的財務承諾均尚未公布，這些細節將決定新世界可取得多少現金，以及股權結構會如何變動。
虧損使現金流成為焦點
新世界最新財政年度虧損約36億美元，截至6月底的總債務約為1,430億港元。公司在香港及中國內地經營住宅、辦公室和購物商場項目，長期的房地產市場低迷已對業務造成影響。
房價下跌及消費者信心疲弱壓抑營收，高利率環境則推高借貸成本。這些因素共同增加了公司創造現金的難度，同時還須支付利息並為債務到期作準備。
公司較早期的財務數據顯示，在2025年6月再融資前，債務壓力已逐步累積。截至2024年12月31日，合併淨負債約為1,246.3億港元，有息負債約為1,465億港元，淨負債比率為57.5%。
淨負債是借款扣除現金後的金額，總債務則是扣除現金前的借款總額。因此，新世界最新的總債務數字與較早公布的淨負債數字衡量的是不同項目。公司實際上須創造足夠現金支付款項，同時降低欠債金額。
物業抵押品提高銀行保障
新世界2025年初的談判顯示，公司當時以大量物業為再融資提供擔保。2月提出的方案，為2027年及之後到期的貸款增加38億美元資產，使擬議抵押品組合增至191億美元。
該方案較早部分涵蓋25項估值153億美元的資產，用於支持77億美元、於2025年及2026年到期的貸款再融資。其中約113億美元的資產價值被稱為未抵押，意即尚未用作其他借款的擔保。
提議納入的物業包括香港的新世界大廈、K11 Art Mall及11 Skies辦公大樓，以及上海K11 Art Mall和深圳K11 ECOAST。上海K11淮海中路及普吉島瑰麗酒店等13項資產，則被提議用於擔保到期日較晚的貸款。
若借款人無法履行義務，抵押品可讓貸款人對相關資產提出權利。擬議組合中的部分物業已為其他債務提供擔保，因此新貸款人將取得第二順位抵押權，其債權順位排在現有貸款人之後。2025年6月的協議其後也要求提供額外抵押品，顯示資產擔保在公司債務安排中扮演重要角色。
債券持有人面臨另一項交換方案
新世界也正透過2026年10月稍早推出的交換要約，處理較近期到期的債券。要約涉及約9.91億美元債券。
債券交換是要求投資者按新條款將現有債務換成替代證券。對借款人而言，這有助重新安排付款需求；結果取決於提出的條款，以及有多少投資者接受。
截至早鳥期限，參與金額低於公司為該階段設定的上限。該上限是此階段要約所尋求的最高金額。最終參與數字，以及新世界還款時間表因此產生的變化，均未公布。
債券交換與銀行談判涉及不同的債權人群體。若兩者都能完成，便可分別處理不同的還款需求；供股則是引進新資金，而非重新安排現有債務。
投資協商使所有權成為焦點
貝恩資本（Bain Capital）正探討一項可能的投資，該交易也可能包括鄭氏家族投入新資金。這將是供股以外的另一個潛在資金來源。
所有權問題已影響另一項擬議交易。2026年稍早，黑石集團（Blackstone）退出一項擬議的40億美元合作計畫，原因是鄭氏家族不願放棄對新世界的控制權。
這兩項潛在交易顯示，籌資不僅涉及投資者出資金額，也牽涉誰將擁有並管理公司。供股讓現有股東按比例參與，與外部投資者的協商則可能帶來不同的股權分配及決策權安排。
貝恩投資案尚未公布最終條款。投資金額、架構及其與家族出資的關係仍未明朗，因此延長銀行貸款只是更廣泛籌資工作的一環。
11 Skies安排減輕重大承諾
香港機場管理局已同意全面接管11 Skies。該項目是新世界在機場附近興建、價值180億港元的購物商場及辦公大樓綜合項目。安排包括豁免公司承諾支付的數十億港元租金。
機管局表示，協議將提前終止項目合約，新世界全資附屬公司會交還相關租約。包括三幢辦公大樓及娛樂中心在內的項目資產，將無償移交機管局。租約將於2027年4月1日終止。
根據協議，新世界將向機管局提供逾30億港元現金及現金等價物。執行董事兼行政總裁黃少媚表示，當中約23億港元為現金，另約10.5億港元為等值服務。因此，這項安排既減輕未來租金承諾，也要求發展商提供資金，並將綜合項目的控制權移交機管局。
機管局表示，將全面負責該項目的業務發展及管理。機管局行政總裁稱，機管局與新世界自2018年起便一直合作推進11 Skies。
公司也持續出售物業及處分資產。執行董事兼行政總裁黃少媚曾表示，減債是優先事項，目標是在2025財政年度透過出售發展項目、非核心資產及業務，籌集260億港元現金。
新世界另表示，截至2025年6月25日，已達成該財政年度260億港元的合約銷售目標。合約銷售是與買家簽訂的協議；實際收款時間則取決於付款安排及項目進度。
新世界物業組合的規模與類型，有助說明將資產轉為現金為何需要時間。公司2024年年報列出中國內地七個市區重建項目，總樓面面積162.2萬平方公尺，約占其土地儲備總面積372.1萬平方公尺的43.6%。
市區重建涉及重新發展既有地區，須先完成規劃、準備及建設，才能出售或出租落成物業。新世界目前的籌資工作結合多種方式，以管理這段期間的資金落差，包括延長貸款期限、部分還款、引進新股權資金、資產交易及調整項目承諾。
重點
- 新世界正協商將約880億港元貸款延長兩年，並提議償還10%本金，約88億港元。
- 相關供股須取得所有貸款銀行同意才能推進。公司目標在2027年1月前完成談判。
- 供股最快可能於2026年11月公布，但募資規模、認購價格及家族支持情況尚未披露。
- 這筆貸款約占新世界截至6月底申報的1,430億港元總債務的62%。
- 9.91億美元債券交換、貝恩資本可能進行的投資，以及11 Skies安排，都是籌資工作的一部分。
- 11 Skies資產將無償移交機管局，租約於2027年4月1日終止；新世界將提供逾30億港元，其中包括約23億港元現金及約10.5億港元等值服務。
- 貸款展期仍在協商中，先前的大規模再融資則於2025年6月30日完成。
