年底開工潮仍無法彌補供給缺口
南韓預估，2026年首爾都會區將有21.8萬至23.5萬戶住宅動工；即使開工量如預期大增，仍將比年度目標少3.3萬至5萬戶。截至10月第二週，約有9.9萬戶住宅開工，約為政府26.8萬戶目標的37%。
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國土交通部與國務調整室10月16日在首爾政府大樓舉行首次定期住宅供給說明會，公布上述數據。首爾都會區涵蓋首爾、周邊的京畿道及仁川，政府正設法解決當地住房短缺，以及購屋價格與租金上漲壓力。
要達到預測數字，接下來約兩個半月還須有11.9萬至13.6萬戶住宅動工。換言之，剩下幾週的開工量必須超過截至10月統計期間的總和。
政府也將另行推動住宅申請與入住計畫，預計在12月底前受理至少1.5萬戶公營住宅的申請，並支持約10萬戶公部門支持住宅自2026年第四季起至2027年底入住。
對計畫搬家的家庭而言，時程分為三個階段：開始施工、開放申請，以及住戶入住。每個階段都回答不同的實際問題，從興建中的住宅數量，到何時才能真正搬進新家。
預測數字與往年相比
預估的21.8萬至23.5萬戶開工量，相當於2026年目標的約81%至88%。即使達到預測上限，仍將短少3.3萬戶；若落在下限，缺口則達5萬戶。
首爾都會區2025年有16.7萬戶開工，2023年則為12.7萬戶。據此估算，今年預測開工量較去年增加約31%至41%，較2023年增加約72%至85%。因此，政府預期住宅開工將大幅回升，但仍無法達成目標。
這項預測也將是2021年以來最高的年度開工總量；當年有26.6萬戶住宅動工。今年預估上限仍比該數字少3.1萬戶。
長期計畫要求2026年至2030年間，首爾都會區有超過150萬戶住宅動工。若平均分配，每年須開工逾30萬戶。若第一年開工21.8萬至23.5萬戶，接下來四年還須開工逾126.5萬至128.2萬戶，年均開工量約須超過31.6萬至32.1萬戶。
哪些類型的住宅推進最快？
民間都市更新與重建計畫相較年度目標進度最慢。這類計畫會汰換或重建既有社區住宅。說明會公布的開工量約為1.7萬戶，年度目標為7.2萬戶，達成率23.6%。
公營住宅開工1.62萬戶，目標為6.2萬戶，達成率約26.1%。供公部門收購的新建住宅約有1.3萬戶開工，目標為4.2萬戶，達成率31%。在這種模式下，公部門向開發商購屋，並作為出租住宅使用。
其他住宅類型，包括公有地上的民間住宅、住宅協會計畫及都市開發計畫，開工約4.7萬戶，目標為8.6萬戶，達成率54.7%。公部門支持的民間租賃住宅最接近目標，開工5,600戶，目標為6,000戶，達成率93.3%。
規模較小的民間租賃住宅幾乎如期推進，但規模大得多的公營住宅與都市更新計畫仍有大量工作待完成。這些計畫的進度將左右剩餘年度開工總量。
哪些地區已經動工
公營住宅的開工數包括第三代新市鎮約7,300戶；這些新市鎮是首爾周邊的規劃社區。高陽倉陵與仁川桂陽各約有2,300戶動工，河南校山與南楊州王宿二區則各約1,100戶。各計畫數字均為約數。
公有地計畫約占公營住宅開工量的1.62萬戶中的1.42萬戶。另約2,000戶位於既有市區，包括結合住宅開發與老舊公務機關用地重建的計畫。
民間都市更新計畫的開工量包括中溪本洞約3,100戶、黑石第11區約1,500戶，以及新林第2區約1,400戶。這些首爾計畫顯示部分住宅供給已開始推進，其他計畫則仍取決於核准、融資與開發計畫變更。
國土交通部住宅供給促進本部長鄭宇鎮表示，首爾正力求達成年內3.1萬戶都市更新目標。他指出，京畿道與仁川的計畫商業可行性不如首爾。這會影響預期銷售收入能否支付建築成本及其他計畫費用。
為何進度如此仰賴年底幾個月
政府指出，今年剩餘時間預計新增開工的主要項目包括約4.5萬戶公營住宅、2.8萬戶新建收購住宅，以及2.8萬戶民間都市更新與重建住宅。這三類合計約10.1萬戶。
公營計畫面臨特定的時程問題。韓國土地住宅公社（LH）必須先整備土地，才能興建住宅。國土交通部官員表示，整備完成的土地供應有限，使住宅開工集中在下半年。
民間都市更新計畫則有不同的作業程序。變更計畫執行方案，以及規範財產分配與清算的管理處分計畫，各自都可能耗時數月。鄭宇鎮表示，這些程序可能使原定開工時間延至12月之後。國土交通部正研議調整程序，讓兩項計畫可以一併變更。
國土交通部第一次官金益泰承認，預定開工量集中在年底，並表示政府將設法讓開工時程分布得更平均。目前首要工作是讓排定的計畫實際動工，同時解決核准與融資延誤。
購屋者與租屋者可申請哪些住宅
政府計畫在2026年底前公告約1萬戶公營分售住宅的申請資訊，其中包括第三代新市鎮約2,000戶。公營分售住宅供民眾購買；公營租賃住宅則依租賃方案提供符合資格的租戶居住。
預計公告的分售住宅包括高陽倉陵約1,100戶、富川大壯500戶及南楊州王宿400戶。其他地點包括首爾高德江一約1,300戶，以及光教600戶。上述計畫均納入整體1萬戶目標。
公營租賃住宅將受理至少5,000戶申請，其中包括果川知識情報城約1,400戶。第三季結束前，政府已推出約1.48萬戶公營住宅供民眾申請。
國土交通部第一次官金益泰說明，新的資訊公開計畫將提供家庭所需的資訊：
民眾最關心的是能否明確知道『我的房子在哪裡、何時能入住』。
各計畫的公告將提供申請者所需的實際資訊，包括資格條件與申請時程。這次說明會公布的是整體供給進度，並未列出每項開發計畫的完整時程。
租賃計畫如何讓家庭更快入住
國土交通部目標是在2026年第四季至2027年12月間，協助約10萬戶首爾都會區公部門支持住宅入住。列出的項目包括8.7萬戶租賃住宅及9,000戶公營分售住宅，在約10萬戶的總目標中合計9.6萬戶。
租賃計畫包括約4.5萬戶全租住宅、2.9萬戶收購租賃住宅、8,000戶專用租賃住宅，以及5,000戶公部門支持的民間租賃住宅。全租是南韓常見的租屋方式，租客支付一筆可退還的大額押金，通常不須支付或只須支付少量月租。公營全租方案協助符合資格的家庭透過政府支持的租賃安排取得住宅。
透過收購與租賃既有住宅，公部門也能在新建住宅以外提供住所。政府計畫在首都圈指定的管制區內，有效不設上限地收購住宅作為出租用途，措施將持續至2027年。
第三代新市鎮中，仁川桂陽預定於2026年12月迎來首批住戶。富川大壯預定於2027年11月接續入住，高陽倉陵則為2027年12月。這些入住日期適用於開發進度已比近期才動工的計畫更超前的住宅。
首爾的回升數據顯示什麼
2026年1月至8月，首爾核發約4萬戶住宅建築許可，較去年同期增加40%；開工量約2.1萬戶，增加41%。國土交通部表示，這段期間的建築許可量創五年新高，開工量則創四年新高。
不過，2.1萬戶開工量仍比過去十年同期平均的3.9萬戶低約46%。首爾正從低檔回升，但住宅開工量仍低於較長期的歷史基準。
規模較小的住宅開發也有所成長。3月至8月，包含大型公寓開發案以外的市區住宅建築在內，一般住宅的建築許可量約5,000戶，增加84%；開工量達4,200戶，增加87%。
8月，LH在首爾都會區簽訂約1.8萬戶收購租賃住宅契約，較4月至7月每月平均1.1萬戶增加約63%。這些契約有助於建立未來租賃住宅供給，後續將依各物件時程施工並交付。
國土交通部透過擴大韓國住宅都市保證公社的保證服務，以及放寬建築與停車規定，支持這類住宅發展。政府也計畫完成法規，允許部分小型住宅建築的建築面積上限由660平方公尺提高至未滿1,000平方公尺。
融資、租戶保障與接下來的期限
金融服務委員會與金融監督院已派駐專責人員，負責約300個住宅開發專案融資案場。專案融資是依開發計畫及預期收入安排的借款；若無法取得或續借貸款，施工就可能延誤。
整合住宅供給支援中心預定在2026年底前成立，整合核准、法規與融資協助。政府表示，在8月13日公布的快速住宅供給措施所列145項工作中，已有48項完成，另有97項持續推進。已完成項目包括行政措施與立法程序啟動。
住宅支援也將涵蓋施工以外的項目。自2027年起，政府計畫放寬青年租金補助計畫的收入資格與年齡限制，每月補助20萬韓元。政府也計畫每年透過新的青年全租方案提供5,000戶住宅，並放寬補助上限與收入規定。
新婚夫妻申請公營租賃住宅的收入門檻將放寬；與福利服務結合、供高齡者居住的住宅則計畫每年提供3,500戶。新設的一般公營租賃住宅類別，目標是在2030年前提供19萬戶，政府也計畫擴大租期達20年的民間租賃住宅。
國土交通部也計畫在2026年底前，透過「安心全租」應用程式推出租賃押金信託計畫與全租詐騙風險診斷服務。這些措施旨在保障押金、降低居住成本；住宅建設計畫則持續推進，為日後交付做準備。
家庭與開發商應留意的主要日期如下：
- 2026年10月底：預計舉行第二次住宅供給說明會，公布個別計畫的進度。
- 2026年第四季：預定在國土交通部網站試行數位供給儀表板，以地圖呈現計畫資訊。
- 2026年12月底前：預定受理至少1.5萬戶公營分售與租賃住宅的申請，整合支援中心也將啟用。
- 2026年12月：仁川桂陽計畫首批住戶入住。
- 2027年11月與12月：富川大壯與高陽倉陵計畫分別迎來首批住戶。
- 2027年底前：政府目標完成現行計畫，協助約10萬戶首爾都會區公部門支持住宅入住。
國務調整室與國土交通部將每月輪流舉行兩次說明會。預計推出的數位儀表板將整合建築許可、開工、分售公告、租賃時程及入住資訊，讓家庭能追蹤各計畫進度，掌握住宅何時可供入住。
重點整理
- 預估首爾都會區2026年住宅開工量為21.8萬至23.5萬戶，低於26.8萬戶的目標。
- 截至10月第二週，約9.9萬戶住宅已動工；要達到預測數字，還須有11.9萬至13.6萬戶開工。
- 民間都市更新計畫達成年目標的23.6%，公營住宅則為26.1%。
- 至少1.5萬戶公營分售與租賃住宅預定在2026年底前開放申請。
- 截至2027年底，政府目標協助約10萬戶公部門支持住宅入住，包括透過收購與租賃提供的住宅。
- 首爾的建築許可與開工量較去年同期增加，但開工量仍低於過去十年同期平均。
- 個別計畫資訊公開、數位儀表板及整合支援中心，旨在讓時程更明確並排除交付延誤。
