2027年將有1.6萬戶家庭獲得房貸
蒙古計畫於2027年以年利率6%的房貸，協助1.6萬戶家庭入住公寓。這是總理N. Uchral於2026年10月21日宣布全國住房計畫後，首項重大融資目標。計畫結合4萬戶政府住宅，以及為民間企業興建的6萬戶住宅提供購屋融資。
目錄
這項計畫名為「減少5萬個煙囪、讓10萬戶家庭住進公寓」，政府住宅提供四種安排：一般租屋、租屋轉購屋、租屋期間存頭期款，以及共有產權。以一間45平方公尺、兩房的公寓為例，公告月租為70萬圖格里克。若同時支付租金並累積購屋款，每月共須支付142萬圖格里克。
政府住房公告指出，政府住宅將有超過半數分配給蒙古包區家庭，並將其土地價值計入付款。蒙古包區是包含傳統圓形蒙古包（ger）及房屋的住宅區。
Uchral在一場例行內閣會議期間介紹這項計畫，會議中討論了住房方案。計畫設計旨在處理兩種不同的財務難題：如何籌足資金加入住房方案，以及如何在入住後持續負擔付款。家庭可透過數種方式入住政府住宅；購買民間公寓者則有不同房貸選項。
將興建哪些住宅？何時完工？
政府列出的在建公寓共3,572戶，位於包括Selbe、Sharhad及Solongo I、II等開發案。政府預計2027年再增加8,238戶，2028年增加11,246戶，朝2030年完成4萬戶政府住宅的目標邁進。
政府設定的完工目標年份為2030年，但另有報導提到2040年。政府公告也指出，民間業者預計在2030年前興建超過8.2萬戶公寓，其中6萬戶指定納入計畫的房貸安排。
公告的里程碑涵蓋住宅興建與家庭融資：
- 2026年10月21日：Uchral宣布全國住房計畫。
- 2026年：民間企業預計完成14,832戶公寓。
- 2027年：政府目標以6%利率提供房貸給1.6萬戶家庭，並新增8,238戶政府公寓。
- 2028年：計畫再興建11,246戶政府公寓。
- 2030年：政府住宅預計達到4萬戶；民間企業預計已興建超過8.2萬戶公寓。
4萬戶政府住宅，加上指定提供房貸支持的6萬戶民間公寓，合計構成這項計畫涵蓋10萬戶家庭的目標。政府所述更大規模的建築供給計畫，也包含這6萬戶以外的民間建案。
免頭期款租屋
Uchral以一間45平方公尺、兩房的公寓，說明政府住宅的四種選擇。最簡單的是一般租屋，每月租金70萬圖格里克，且不需支付頭期款。
選擇此方案的家庭，12個月租金合計為840萬圖格里克。因此，入住時所需負擔的是每月定期付款，而非搬入前先存下一筆大額資金。
總理N. Uchral明確表示，一般租屋與租屋轉購屋都不需要支付初期頭期款。他以蒙古語表示：
我再次強調，無論是租屋或租屋轉購屋，都不需要支付頭期款。
其他選項則以不同方式處理產權問題。其中一種讓住戶用五年時間累積頭期款，另一種則將公寓融資分為租屋安排與銀行貸款兩部分。
每月142萬圖格里克的付款方式
租屋轉購屋方案包含兩項月付款：70萬圖格里克租金，以及計入購屋款的72萬圖格里克。兩者合計即為公告所列的142萬圖格里克月付款。
購屋款略高於租金。一年下來，家庭將支付840萬圖格里克租金，以及864萬圖格里克購屋款，合計1,704萬圖格里克。
相較一般租屋，這項方案每月須多付72萬圖格里克，總月付款略高於單純租金的兩倍。其好處是每次付款都有一部分用於取得公寓，而不只是支付居住費用。
據報導，Uchral也表示，20年後將移轉完整產權。若按公告的月付款金額持續支付20年，總額將達3億4,080萬圖格里克，其中1億7,280萬圖格里克計入購屋款。此計算假設兩項月付款在整段期間都維持不變。
用五年時間累積頭期款
第三種選項允許家庭在租屋期間累積頭期款。住戶無須在加入方案前先存好通常為房價30%的頭期款，而是連續五年每月額外支付86萬圖格里克。
60個月的額外付款合計為5,160萬圖格里克。若以例子中的每月租金70萬圖格里克計算，存款期間每月總支出將達156萬圖格里克。
這比租屋轉購屋方案每月多14萬圖格里克。兩種選擇的目的不同：每月72萬圖格里克用於購屋；每月86萬圖格里克則是為日後申辦房貸累積頭期款。
房貸是用來購買住宅、隨時間分期償還並支付利息的貸款。考慮此選項的家庭，前五年除了支付住宿費用，也要存下加入貸款方案所需的資金。
共有產權分攤融資
第四種選項是共有產權。Uchral表示，銀行與首都住房公司（Capital City Housing Corporation，簡稱NOSK）將一同登記在公寓產權證上。
公寓價值的一半透過租屋或租屋轉購屋方式處理，家庭則為另一半申辦貸款。實際上，購屋者只需以公寓一半的價值借款，而非透過房貸為整筆購屋款融資。
Uchral表示，這能將所需頭期款門檻，以及貸款與利息付款減半。家庭仍須就房屋另一半支付相關租金或購屋款，並同時償還銀行貸款。
因此，這項選擇改變了付款組合。較小額的房貸將與涵蓋公寓另一半的安排並行，讓難以負擔全額房貸的家庭有另一條取得住房的途徑。
蒙古包區土地價值可計入付款
4萬戶政府住宅中，超過半數預計分配給蒙古包區家庭。政府表示，將評估其土地價值並計入付款，讓家庭可運用已持有的土地資產，協助負擔搬遷費用。
Uchral也表示，家庭搬入政府公寓後，將拆除2.5萬個煙囪。這是全國計畫拆除5萬個煙囪目標的一半，相當於4萬戶政府住宅的62.5%。
土地安排讓這項計畫不只是提供住宅，也將公寓分配與家庭遷出使用獨立煙囪的住宅連結起來。對參與家庭而言，土地評估價值將直接影響可抵扣的住房付款金額。
政府住宅分配與整體拆除煙囪目標的規模不同。與入住政府住宅相關的具體數字是2.5萬個煙囪，而全國計畫的整體目標則為5萬個。
民間住宅買家有兩種房貸選擇
指定提供融資支持的6萬戶民間公寓，將供首次購屋家庭申購。計畫讓其中3.9萬戶家庭可取得利率6%的房貸。
其餘2.1萬戶可選擇另一種方案：前三年利率為6%，接下來17年則為12%。貸款期限共20年，其中大部分期間適用較高利率。
這代表6萬戶家庭中，計畫讓65%適用6%利率；另有35%可選擇三年後調升利率的方案。對後者而言，初期優惠期結束後，利率將加倍。
家庭後續每月付款金額，將取決於尚未償還的貸款餘額與還款安排。這些買家實際需要考量的是，除了能否負擔前三年的貸款，也能否在優惠利率結束後繼續償還。
Uchral表示，利率與條件也將依城市區域和地點而有所不同，並考量人口集中程度、需求、城市壓力及交通壅塞情況。因此，融資方案會依公寓所在地調整借貸條件。
下一步是籌措資金與選定申請家庭
Uchral承諾，家庭遴選過程將公開透明。首批家庭預計在國會通過2027年預算後選出，預算核准因此成為目前公布的下一項程序里程碑。
總理也提出一項構想，計畫透過金融業為民間住房房貸方案籌措1.8兆圖格里克，並將掉期成本納入預算。掉期是交換付款義務的金融協議，常涉及貨幣或利率。這項提案將相關成本列入公共支出計畫。
公告仍未說明若干實務細節，包括申請日期、完整資格規定、收入要求、土地估價方式、逾期付款的處理方式，以及各種房貸方案後續的確切還款金額。公告也未提供預算表決日期。這些細節將決定哪些家庭符合資格，以及各項安排的實際成本。
計畫近期的進度指標相當明確：完成已動工的公寓、取得規劃中的融資，並選出2027年目標涵蓋的1.6萬戶房貸家庭。長期時程則延伸至政府2030年的建設目標。
重點
- 蒙古於2026年10月21日宣布住房計畫，目標涵蓋10萬戶家庭並拆除5萬個煙囪。
- 計畫結合4萬戶政府住宅，以及為6萬戶民間公寓提供房貸支持。
- 一戶45平方公尺的政府公寓，月租為70萬圖格里克；租屋轉購屋則每月須支付142萬圖格里克。
- 另一種方案允許家庭在五年內每月支付86萬圖格里克累積頭期款，此外還須支付租金。
- 政府住宅將有超過半數提供給蒙古包區家庭，其土地價值可計入付款。
- 民間公寓買家中，計畫讓3.9萬戶家庭取得利率6%的房貸；另有2.1萬戶可選擇三年後利率升至12%的方案。
- 政府以2027年利率6%的房貸涵蓋1.6萬戶家庭為目標，預計在預算通過後開始遴選。
