連漲紀錄掩蓋日益擴大的區域差距
2026年10月第三週，首爾公寓房價連續第89週上漲，刷新紀錄；與此同時，江南三個高房價行政區的價格持續下跌。鄰近的華城市餅店洞單週上漲0.65%，漲幅居全國之冠，顯示住宅需求正擴散至京畿道南部。
目錄
韓國不動產院10月22日公布的調查以10月19日為基準，首爾房價單週上漲0.13%，低於前一週的0.16%。京畿道上漲0.21%，漲幅同樣放緩，但仍高於首爾。
數據顯示，各地市場步調不一。買家持續追逐捷運站與主要工作場所附近、價格相對可負擔的公寓；江南、瑞草與松坡的房價則走弱。全租押金上漲、租屋待租物件供給仍緊，租屋族再度面臨壓力。
首爾公寓房價今年以來累計上漲8.63%，去年同期則上漲6.64%。兩者相差1.99個百分點，儘管借貸條件趨嚴、交易速度放緩，漲幅差距仍然擴大。
首爾房價仍在上漲的地區
城北區與西大門區並列首爾漲幅最高，單週各上漲0.36%。中區上漲0.35%，道峰區上漲0.33%，中浪區上漲0.31%。江南、瑞草與松坡以外的22個行政區全數上漲。
首爾北部14區上漲0.26%，南部11區則僅上漲0.02%。城北區漲勢強勁，包含交通便利的貞陵洞與下月谷洞一帶公寓。
韓國不動產院說明全市房價上漲背後的需求：
部分地區因交易減少而出現價格調整，但首爾整體上漲，主要是由生活條件良好、需求高，以及鄰近捷運站的大型社區中小坪數住宅所帶動。
城北區今年以來累計上漲16.10%，為首爾最高。西大門區上漲13.67%，江西區上漲12.89%，九老區上漲12.74%，蘆原區上漲12.57%。這些漲幅顯示，首都傳統高房價區以外的價格也大幅上揚。
幾個市中心地區的漲勢也有所加快。中區單週漲幅從0.16%擴大至0.35%，城東區從0.12%擴大至0.21%，陽川區則從0.14%擴大至0.16%。漢江沿岸的麻浦區上漲0.25%，廣津區上漲0.16%。龍山區上漲0.04%，連續第二週上漲。
江南跌勢加深區域差距
瑞草區下跌0.32%，跌幅較前一週的0.27%加深。江南區下跌0.31%，連續第11週下跌；松坡區下跌0.13%。江南區今年以來累計下跌1.26%，遠低於首爾整體上漲8.63%的表現。
不過，江南與松坡的單週跌幅都較前一週收窄。江南前一週下跌0.35%，松坡下跌0.21%。友利銀行不動產研究所研究員南赫宇表示，部分跌幅收窄，是因買家轉而承接有意重建的老舊公寓社區中價格較低的物件。
南赫宇表示，政策不確定性與利率上升影響交易，買家仍保持謹慎。他的看法顯示，這些高房價地區短期內交易可能持續低迷，房價也將偏弱。
首爾整體漲勢放緩，也是在一段快速上漲期之後出現。成交量減少、貸款取得更加困難，正在抑制需求；待售物件有限，則使許多賣家不願大幅調降開價。
京畿南部漲勢向外擴散
餅店洞單週漲幅從0.56%加速至0.65%，增加0.09個百分點。鄰近的東灘走勢相反，漲幅從0.66%放緩至0.57%，但仍是漲勢最強的市場之一。
其他漲幅較大的地區包括安養市東安區，上漲0.56%；城南市盆唐區與軍浦市各上漲0.53%；水原市靈通區上漲0.52%；義王市上漲0.47%。
房價壓力進一步擴及京畿道各地。富川市遠美區上漲0.46%，光明市上漲0.44%，河南市上漲0.42%。與餅店洞相鄰的烏山市，單週漲幅從0.13%擴大至0.24%。
京畿南部的半導體產業提供就業與收入，支撐辦公室及工廠周邊的住宅需求。三星電子與SK海力士發放的獎金，也增加了可用於購屋的資金。隨著熱門地區房價愈來愈高，部分家庭轉而尋找鄰近地區。
南赫宇表示，租約即將到期的租客，以及購買力下降的買家，正轉向附近的替代選擇。除了東灘、盆唐與東安等受管制市場，餅店洞與軍浦也吸引了需求。
自2月開始單獨統計以來，東灘累計上漲20.83%。靈通區今年以來上漲16.80%，盆唐區上漲16.63%，東安區上漲16.45%。整體首都圈單週上漲0.16%，是全國0.08%漲幅的兩倍。
餅店洞成交顯示房價漲幅
餅店站I'Park Castle公寓社區，呈現單戶住宅價格上漲之快。10月1日，一戶室內面積84平方公尺的公寓以10億3,000萬韓元成交；9月20日，同坪數物件成交價為9億韓元。
兩筆成交相差1億3,000萬韓元，約14.4%。另一戶同坪數公寓於10月12日以10億韓元成交。年初時，這類坪數公寓價格還在7億多韓元區間。
10月13日，一戶59平方公尺的小坪數公寓以8億5,000萬韓元成交；年初時，價格還在6億多韓元區間。這兩種坪數的公寓，在該社區都創下成交新高。
成交與調查的時間序列，呈現最新紀錄如何形成：
- 9月20日：餅店站I'Park Castle一戶84平方公尺公寓以9億韓元成交。
- 10月1日：另一戶同坪數公寓以10億3,000萬韓元成交。
- 10月第二週：首爾房價上漲0.16%，連續上漲週數達88週。
- 10月12日與13日：餅店洞再有成交，84平方公尺物件以10億韓元成交，59平方公尺物件以8億5,000萬韓元成交。
- 10月19日：最新每週調查記錄首爾房價連續第89週上漲。
- 10月22日：韓國不動產院公布調查結果。
租屋族也面臨押金上漲
首爾公寓全租價格上漲0.16%，漲幅低於前一週的0.18%。京畿道漲幅從0.19%放緩至0.18%。即使漲勢較慢，尋找新租約的家庭仍面臨成本上升。
全租是韓國的一種租屋方式，租客提供一筆可退還的大額押金，取代一般的月租。押金提高，代表家庭簽訂新合約時必須準備更多存款或借更多錢。
城北區再度領漲首爾，全租價格上漲0.36%。蘆原區上漲0.31%，道峰區上漲0.28%，中浪區上漲0.27%，西大門區上漲0.24%。相較之下，瑞草區下跌0.10%。
京畿道租屋壓力在東灘尤其明顯，全租價格上漲0.57%。城南市壽井區上漲0.50%，水原市靈通區上漲0.39%。
月租在首爾公寓租屋市場所占比重也愈來愈高。今年1月至9月，月租占租賃成交的51.0%；單看9月則達54.6%。家庭因此面臨兩難：籌出大額押金，或承擔固定的每月租金。
部分租屋押金漲幅超過房屋售價
首爾數個公寓社區的新租約顯示，繼續租屋也可能需要多準備一大筆錢。蘆原區中溪洞建榮3期公寓，84平方公尺物件的平均售價從第一季的12億3,833萬韓元升至第三季的12億9,300萬韓元，增加5,467萬韓元。
同坪數新簽全租合約的平均押金，則從7億1,023萬韓元升至8億3,571萬韓元，增加約1億2,550萬韓元，是平均售價漲幅的兩倍多。
城北區吉音新城4期公寓，84平方公尺物件的平均售價在第一季至第三季間增加1億1,025萬韓元。新簽全租合約的平均押金則增加2億6,833萬韓元。
西大門區DMC Raemian e-Pyeonhansesang公寓，同期平均售價增加6,665萬韓元，新租約押金則增加1億1,132萬韓元。
KB國民銀行資深不動產專家朴元甲將壓力歸因於全租待租物件短缺。他表示，沒有自有住宅的家庭，正面臨購屋或承受日益沉重財務負擔的壓力。
南赫宇也指出，全租與月租待租物件短缺，促使部分租客選擇買房。對原本就在考慮購屋的家庭而言，押金上漲可能縮小從租屋轉為自有住宅所需補上的資金差額，但融資仍是關鍵限制。
已完成交易顯示房價強勢，交易量卻下滑
8月已完成交易的數據，提供市場另一種觀察角度。首爾市政府引述韓國不動產院數據表示，公寓售價較去年同期上漲15.50%，較7月上漲0.72%。年增幅為2021年11月以來最快，當時漲幅達17.92%。
包括蘆原、城北與東大門在內的東北部，較7月上漲1.54%，較去年同期上漲16.82%。包括江南、瑞草、松坡與江東在內的東南部，則較前月下跌0.29%。
室內面積超過40平方公尺、至多60平方公尺的公寓，年漲幅最高，達19.88%。面積超過85平方公尺、至多135平方公尺的公寓，月漲幅最高，達1.32%。成交指數衡量已完成交易的房價；10月每週調查則追蹤不同期間的整體價格走勢。
首爾公寓全租交易價格指數8月上漲0.30%，連續第16個月上漲，較去年同期高出11.31%。
交易活動則較為疲弱。截至10月16日，9月公寓成交共2,923件，較8月的3,578件減少18.3%。9月交易申報仍可在10月底前提交，因此總數可能增加。租賃交易減少12.0%，降至14,204件，其中全租合約6,454件、月租合約7,750件。
管制措施遇上待售物件短缺
政府在最新調查一年前、也就是10月15日推出住宅措施，將首爾全市與京畿道12個地區列為管制區域。措施收緊房貸上限，並規定土地交易許可區內的購屋者必須入住所購房屋。
國土交通部於2025年10月15日10時公布措施。完整的住宅市場穩定措施列明區域指定、貸款限制與實施日期。
自2025年10月16日起，首爾25個行政區全數列為調整對象區與投機過熱區。江南、瑞草、松坡與龍山維持原有指定，其餘21區則新納入。京畿道12個地區包括果川市、光明市、城南市盆唐區、壽井區與中院區，水原市靈通區、長安區與八達區，安養市東安區，龍仁市水枝區，義王市與河南市。私人住宅分售價格上限與投機地區的單獨指定，仍僅適用於江南、瑞草、松坡與龍山。
自2025年10月20日至2026年12月31日，首爾全市與相同的京畿道12個地區列為土地交易許可區，並於公告五天後生效。指定範圍涵蓋公寓，以及至少有一棟公寓的社區內之連棟住宅與多戶住宅。無論韓國籍或外國籍，買家取得房屋後都必須居住兩年。違規者可能被處以強制金，或許可遭撤銷。這項指定與既有許可區分開實施，區內非住宅用房貸的貸款成數上限也從70%降至40%。
自2025年10月16日起，首都圈與管制區域的購屋房貸，依房屋市價設下限額：房價15億韓元以下者最高6億韓元；房價超過15億、至多25億韓元者最高4億韓元；房價超過25億韓元者最高2億韓元。政策性貸款不受此限；搬遷貸款則不論房屋價值，最高仍為6億韓元。房貸上限先透過行政指引實施，後續再修訂監管規定。
管制區規定也訂出貸款成數上限：無自有住宅的買家，包括承諾出售既有住宅的屋主，最高為40%；其他既有屋主則為0%。首次購屋者上限為70%。購屋房貸規定借款人須在六個月內入住，貸款最長30年；首次購屋者使用Didimdol貸款者，仍須在一個月內入住。購屋房貸上限不適用於交屋前的中期款貸款，但中期款轉為尾款貸款時則適用。首都圈與管制區規定下，一戶住宅屋主的生活費房貸上限為1億韓元，多戶住宅屋主則不得申辦。
其他管制區限制包括：全租貸款保證成數為80%，低於首都圈以外的90%；一戶住宅屋主的全租貸款上限統一為2億韓元。以所有權移轉為條件的全租貸款遭禁止；相關規定也限制借款人以全租貸款購買管制區內價值超過3億韓元的公寓。無擔保信用貸款超過1億韓元的借款人，在貸款核發後一年內不得於管制區購屋。區域指定也帶來更嚴格的認購資格、轉售與重建限制，並要求提交資金籌措計畫、入住計畫及佐證文件。稅務影響包括提高多戶住宅屋主的取得稅；申請一戶一屋資本利得稅免稅者，除了持有兩年，還須居住兩年；多戶住宅資本利得稅附加稅則暫停至2026年5月。
2025年10月16日起，首都圈與管制區房貸計算償債比率時使用的壓力利率，從1.5%提高至3.0%。這是在評估借款能力時，納入未來可能升息的假設，並非實際收取的利率上升。自2025年10月29日起，一戶住宅屋主在首都圈或管制區申辦全租貸款，其利息還款額將計入償債比率，不論其自有住宅位於何處。銀行最低房貸風險權數從15%提高至20%的措施，也從原定的2026年4月提前至2026年1月1日實施。
政策組合也要求檢討持有與交易稅制、加強聯合調查市場操縱與逃漏稅，並立法設立隸屬國務總理、具有調查權的不動產監督機構。政府也重申後續推動9月7日公布的供給計畫，目標是在2026年至2030年間於首都圈供應135萬戶住宅。
這些規定同時影響融資與房屋使用。被要求入住的買家無法立即將房屋出租；房貸上限降低，也會增加完成購屋所需的自備現金。
南赫宇將開價居高不下，與待售或待租房屋短缺連結起來：
雖然利率上升使借貸更加困難，交易因此放緩，但這些地區可供出售或出租的房屋嚴重短缺，開價仍居高不下、難以回落。
首爾與京畿道最新數據呈現出這種拉鋸：借貸限制與高房價拖慢交易，但待售物件有限、租屋押金上漲，仍持續加重家庭負擔。需求正轉向小坪數公寓、交通便利的地區，以及購屋負擔較輕的鄰近地區。
重點摘要
- 以10月19日為基準的調查顯示，首爾公寓房價單週上漲0.13%，連續上漲週數達創紀錄的89週。
- 城北區與西大門區並列首爾漲幅最高，各上漲0.36%；江南、瑞草與松坡則下跌。
- 京畿道上漲0.21%，餅店洞單週上漲0.65%，為全國最高。
- 餅店站I'Park Castle一戶84平方公尺公寓於10月1日以10億3,000萬韓元成交。
- 首爾全租價格上漲0.16%，京畿道上漲0.18%，租屋族簽訂新租約的成本增加。
- 首爾8月已完成交易的房屋售價較去年同期上漲15.50%，但9月交易件數顯示市場活動轉弱。
- 2025年10月15日公布的措施將管制擴大至首爾全市與京畿道12個地區；指定土地交易許可區內的買家須自住兩年，購屋房貸則依房屋價值設為6億、4億或2億韓元上限。
