土地易手前須接受安全審查
日本政府於2026年10月23日向國會提出法案，要求在敏感設施附近的指定區域，以及無人居住的偏遠邊境島嶼，土地取得與所有權移轉須事先獲得核准。未經許可完成的交易將屬無效，違者最高可處3年徒刑，或科處300萬日圓罰金，約合1萬9,000美元。
首相高市早苗的內閣在提交法案前已予以核准。高市政府希望國會在本會期通過法案，本會期將持續至12月中旬。法案原則上禁止將土地移轉給外國政府及軍事人員，限制也涵蓋實際受其控制的企業，以及有義務協助外國政府蒐集情報的人士。
這項提案將改變日本管理重要安全據點周邊土地的方式。現行制度會調查土地用途，要求特別監視區內的交易進行申報，並允許政府對妨礙敏感設施運作的活動採取行動。法案將新增規定：在提議劃設的限制區內，所有權變更前須先取得政府許可。
政府為何關注無人機
內閣官房長官木原稔將這項提案與俄羅斯入侵烏克蘭期間的戰爭發展連結。木原在東京的例行記者會上，說明政府對於設備可能被藏匿在潛在目標附近的憂慮：
俄羅斯入侵烏克蘭期間出現新型態的戰爭方式，重要設施附近的土地及其他不動產，可能被用作攻擊據點，在當地秘密囤放無人設備並用於攻擊設施，這類風險正日益升高。
政府擔心的是，附近土地可能被用來存放設備及準備攻擊。無人機是指沒有飛行員在機上操控的航空器。在這項提案中，距離之所以重要，是因為敏感設施附近的土地可能成為部署無人設備的場所。
自衛隊基地是被列為可能遭受威脅的設施之一。提議中的限制將土地所有權審查，與政府現有的據點周邊活動調查權限相互銜接。
哪些區域須事先核准？
法案將在無人居住的偏遠邊境島嶼，以及距離可能遭無人機攻擊的重要設施約1公里範圍內，劃設限制區。在這些區域內取得土地或移轉所有權，均須事先獲得政府核准。
日本現行土地監管制度也採用類似的距離範圍。內閣府的土地管制概要說明，監視區可涵蓋重要設施約1,000公尺範圍內的區域，包括防衛設施周邊，以及偏遠領土島嶼上的區域。
現行制度也設有特別監視區。若設施或島嶼具有特別重要的功能，或其功能容易遭到妨礙且難以在其他地點取代，便適用這類區域。提議中的限制區將新增所有權核准程序，聚焦於政府所述的安全風險。
哪些人會受到所有權限制？
外國政府及軍事人員原則上不得在限制區內取得土地所有權。提案也將涵蓋實際受這些對象控制的公司，因此審查範圍不只限於正式登記的買方名稱。
企業控制權之所以重要，是因為公司可能持有法律上的所有權，但由另一個組織左右其決策。依提案規定，政府將調查尋求取得土地的公司，是否實際受外國政府或軍方控制。
有義務協助外國政府蒐集情報的個人也將受到限制。政府所述的對象類別，著重於與國家的關係、軍事身分、企業實際控制權及情報協助義務。僅具有外國國籍，並不屬於法案列出的原則上禁止移轉事由。
對賣方而言，取得許可將成為完成限制區內交易的必要條件。對潛在買方而言，是否符合資格，將取決於其是否落入禁止對象類別，以及政府是否核准交易。
現行法律如何運作
這次修法的法律為《重要設施周邊及偏遠領土島嶼周邊不動產利用審查與規制法》，即2021年第84號法律。該法於2021年6月23日公布，並於2022年9月20日全面施行。
內閣府說明，現行制度的架構包括辨識敏感區域、調查土地及建築物的使用情形，以及在其用途妨礙重要設施或島嶼功能時採取因應措施。在特別監視區內，當事人若簽訂移轉或設定所有權及其他受規範權利的契約，必須提交申報。
申報是告知主管機關有關交易的資訊；事先核准則代表取得政府許可是交易得以進行的條件。修法提案將在限制區內增訂更嚴格的要求，並同時限制可取得所有權的對象。
內閣府的英文法規頁面提供該法、施行令及施行規則的連結。這些文件構成新法案將要修正的法律架構。
未經核准的交易會如何處理？
依提案規定，未取得必要許可而進行的土地交易將屬無效。不動產登記申請也將遭駁回。登記是正式記錄不動產所有權及相關權利的程序。
這些措施會影響交易本身，違者也可能面臨處罰。提案所述的最高刑罰為3年徒刑，或科處300萬日圓罰金。因此，政府既能阻止所有權移轉產生法律效力，也能對違規行為予以處罰。
在限制區內買賣不動產，必須在完成交易前處理核准事宜。未經許可就進行交易，後果不只是行政申報出了問題，移轉本身也將無效。
企業可能被要求出售土地
企業取得土地後，可能因合併或其他公司變更而失去持有土地的資格。提案將要求這類企業在1年內將土地移轉給第三方。
若企業未能在期限內移轉土地，政府可請求法院命令透過拍賣出售。因此，企業未遵守移轉要求時，法院將參與處理程序。
這項規定意味著，原始購買完成後，所有權限制仍可能適用。即使登記土地所有權的公司不變，合併也可能改變其控制權。持有限制區土地的企業，須考量日後控制權變動是否會影響其繼續持有土地的資格。
透過查核協助執法
內閣府官員將建立可在不動產現場進行查核的制度。必要時，警方也可進行查核。若警方發現妨礙指定設施功能的活動，可建議首相尋求採取糾正措施。
現行法律已允許政府在土地或建築物被用於妨礙重要設施或偏遠領土島嶼運作時，提出建議或命令土地使用者採取必要措施。法案將新增查核權，以協助執法。
所有權審查與不動產查核，分別處理政府關切的不同階段。核准程序將規範誰能取得土地，查核則有助主管機關調查土地上的活動。兩者都適用於規定涵蓋的指定設施及島嶼周邊。
購置資料與立法時程
政府調查發現，2024會計年度，外國個人或實體在重要安全設施及偏遠島嶼周邊購置了3,498筆不動產，其中近半數買方來自中國。內閣府在執行現行法律的過程中，公布了2023及2024會計年度的取得情形資料。
這項數據計算的是不動產筆數，而非不同買方人數或取得土地的面積。這些數據之所以與提案有關，在於已受安全關注地區內交易的規模。提議中的核准規定，將依指定區域及法案列出的買方類別審查土地取得案。
日本的土地安全管理架構多年來逐步發展：
- 2020年7月17日：內閣決議要求蒐集土地所有權資訊，並研議因應安全疑慮的措施。
- 2021年6月23日：公布2021年第84號法律。
- 2022年9月20日：現行法律全面施行。
- 2024會計年度：政府調查記錄外國個人或實體在敏感設施及偏遠島嶼周邊購置3,498筆不動產。
- 2026年10月23日：內閣核准修法法案，政府並將法案提交國會。
- 2026年12月中旬：本會期預定結束，政府設定的通過目標期限也將屆至。
法案仍須經國會核准。提議中的修法尚未公布施行日期。在新法生效前，監視、申報及針對妨礙設施用途採取行動的現行制度，仍是規範這些區域的依據。
重點整理
- 日本提議要求在指定敏感區內取得土地及移轉所有權須事先核准。
- 指定區域將涵蓋無人居住的偏遠邊境島嶼，以及可能遭無人機攻擊的重要設施約1公里範圍內的區域。
- 外國政府、軍事人員及特定關聯買方，原則上將不得取得所有權。
- 未經核准的交易將屬無效，違者最高可處3年徒刑，或科處300萬日圓罰金。
- 企業若因合併或其他事件而失去持有資格，須在1年內移轉土地，否則政府可請求法院命令拍賣。
- 政府希望在12月中旬結束的國會會期內通過法案。
