芭達雅與大曼谷住房供過於求危機：成因、影響與復甦之路

泰國住房供過於求：芭達雅與大曼谷面臨的迫切挑戰

長期以來被視為泰國經濟支柱之一的房地產業，正面臨一項重大挑戰：大曼谷主要地區及熱門海濱城市芭達雅的住房供應日益過剩。業界專家警告，這波未售出的住宅與公寓可能需要三至四年，甚至更久才能消化，對建商、投資人及購屋者都將造成深遠影響。

問題核心在於曼谷郊區及芭達雅周邊交通走廊的15個住宅區，當地仍有數千戶待售。整體經濟逆風、購屋偏好轉變及政府政策調整，則讓情況更加嚴峻。本文將根據專家分析、市場數據及房地產業最新發展，探討泰國住房供過於求的成因、影響與可能解方。

哪些地區供過於求最嚴重？

供給過剩集中在曼谷市區及周邊的特定行政區與交通走廊，並一路延伸至芭達雅。根據泰國房地產研究與估價中心（Agency for Real Estate Affairs，AREA），受影響最嚴重的地區包括：

• Nawamin
• Klong Rangsit
• Lam Luk Ka
• Srinakarin-Thepharak
• Pak Nam
• Bang Na-Trat
• Pracha Uthit
• Ekachai-Bang Bon
• Mahachai-Saetthakit
• Bang Bua Thong
• Lat Lum Kaeo

這些地區待售房屋以連棟住宅和公寓為主，售價低於300萬泰銖（約8萬美元），而且通常離市中心較遠。這類房產與當地居民的購買能力及偏好不相符，導致銷售疲軟、待售戶數持續增加。

聚焦芭達雅：兩種市場景象

芭達雅以觀光與海濱生活聞名，房市呈現複雜局面。一方面，新公寓推出量大增；根據Colliers International Thailand資料，2024年上半年推出近7,000戶，創三年來新高，遠超過市場過往的去化速度。另一方面，豪宅市場，尤其是精華海濱公寓，仍吸引泰國及國際買家踴躍詢問，買家以中國和俄羅斯民眾為主。

Colliers研究總監Phattarachai Taweewong指出，雖然中天（Jomtien）和旺阿瑪（Wong Amat）等地區仍受歡迎，但新供給數量龐大，可能使市場陷入長期供過於求。「市場每年推出的新戶數不應超過4,000戶，但今年上半年已推出6,997戶，」他警告。

另一方面，芭達雅公寓平均銷售率為76%，部分地區如芭達雅市更高達87%。然而，新案快速推出，恐怕使供給超過需求，尤其是中價位與平價市場。

供過於求的成因為何？

幾項彼此交織的因素，正助長芭達雅與大曼谷的供給過剩危機：

• 經濟放緩與家庭負債高：泰國經濟成長疲弱，家庭負債目前已超過GDP的90%，高於1997年亞洲金融危機前的60%。沉重的債務負擔限制民眾取得房貸的能力，售價低於300萬泰銖的房產尤其受影響。
• 融資管道有限：銀行收緊放款條件，中低收入購屋者受影響尤深。根據Khaosod English報導，部分地區平價住宅買家的貸款遭拒率高達50%。
• 供需失衡：建商持續在外圍地區推出新案，往往未充分評估當地需求或購屋偏好。許多新建住宅遠離大眾運輸或就業中心，對潛在住戶吸引力較低。
• 人口結構與偏好轉變：年輕買家與都市專業人士日益偏好配備現代設施、交通便利的公寓；退休人士與外籍人士則尋求海濱或度假村式住宅。待售房屋大多不符合這些趨勢。
• 依賴觀光業：芭達雅房市與觀光業密切相關。國際旅客回流帶動豪宅公寓需求，但中價位與平價市場仍容易受到旅客人數及全球經濟情勢波動影響。

專家如何看待這場危機

AREA主席Sophon Pornchokchai先生強調，業者應保持審慎：

建議建商避免在這些供給飽和的地區推出新案，除非能提供更好的設計或更高的價值來吸引買家，因為銷售緩慢及可能的建案失敗都是風險。

KKP Research與SCB Economic Intelligence Centre的分析師警告，若決策者不推動改革以提高所得並吸引外國投資，泰國房市可能陷入「失落的十年」，房價長期停滯，情況類似日本1990年代的經驗。

建商與投資人如何因應？

供給過剩危機迫使建商重新思考經營策略。部分業者如SC Asset Corporation，正跨足飯店、工業園區，甚至海外公寓出租等非房地產業務；其他業者則轉向經常性收入事業，並縮減新住宅案的推出規模。

投資人的處境則喜憂參半。曼谷與芭達雅的精華地段仍具備誘人的租金收益率與長期增值潛力，但供給過剩地區風險顯著。中國與俄羅斯買家等外國買家持續帶動豪宅公寓需求，但中價位與平價市場的空置率較高，資本利得增長也較慢。

租屋市場：一線曙光？

儘管銷售低迷，曼谷租屋市場仍展現韌性。住宅租金年增3%，靠近大眾運輸與商業中心的地區漲幅更高。出租物件絕大多數為公寓，為房東與投資人帶來穩定收入。然而，單靠租屋市場不太可能消化全部過剩房源，尤其是外圍地區。

政府政策與復甦之路

泰國政府已推出多項措施刺激房市，包括調整貸款成數（LTV）並降低移轉費與抵押貸款手續費。不過，這些政策主要讓高端買家與投資人受惠，對整體市場助益有限。

專家認為，政府需要採取更具針對性的措施，例如：

• 擴大中等收入買家的融資管道
• 調降平價住宅的土地稅與房屋稅
• 透過有節制地放寬所有權規定，鼓勵外國投資
• 投資基礎建設與大眾運輸，提升外圍地區的吸引力

政治發展也會帶來影響。西那瓦家族重新掌權，讓外界期待基礎建設投資重啟，並推出可刺激住房需求的民粹政策。然而，政治穩定性、公共債務及政府措施成效等疑慮仍然存在。

市場區隔：贏家與輸家

供給過剩危機並未平均波及所有市場區隔。外圍地區的平價與中價位公寓苦於空置率高、銷售緩慢；芭達雅的豪華海濱房產，以及曼谷市中心的精華公寓，則持續吸引強勁需求，價格也維持高檔。

例如，Sansiri在芭達雅推出的豪華海濱公寓PTY Residence Sai 1，開賣後數小時內，外國買家配額便全數售罄，銷售額達18.5億泰銖。這顯示即使整體市場面臨挑戰，品質優良且地段理想的房產仍具持久吸引力。

給投資人的建議：審慎行事

業界專家建議投資人重視品質與地段，而非追求數量。位於成熟社區、交通便利、生活機能完善且租屋需求強勁的房產，表現可能勝過供給過剩地區。投資前務必審慎查證，尤其是購買預售屋或向規模較小的建商購屋時。

對泰國經濟的更廣泛影響

房地產業是泰國經濟的重要推動力，支撐數百萬個工作機會，對GDP也有顯著貢獻。若房市長期低迷，可能連帶衝擊營建、金融及相關產業。然而，過去房市已展現韌性，曾從1997年亞洲金融危機及COVID-19疫情等危機中復甦。

展望未來，復甦之路取決於市場調整、政府政策及整體經濟趨勢共同作用。能因應購屋偏好變化、重視品質並審慎管理供給的建商，最有能力度過這波風暴。

重點整理

• 泰國大曼谷與芭達雅主要地區住房供給嚴重過剩，數千戶待售房屋集中在外圍地區。
• 經濟放緩、家庭負債高、融資管道有限，以及供需失衡，都是供給過剩的成因。
• 芭達雅豪華公寓市場仍穩健，但中價位與平價房產面臨長期空置及價格停滯風險。
• 建商正跨足其他產業並縮減新案推出規模；投資人則應重視品質與地段。
• 政府措施目前成效有限，仍需推出更具針對性的政策，刺激需求並消化過剩供給。
• 房地產業能否復甦，取決於經濟改革、基礎建設投資，以及建商因應市場變化的能力。