韓國住宅租賃市場迎來變革：全球投資人為何大舉押注
韓國住宅租賃市場正經歷劇烈轉型，吸引全球一些大型房地產投資人進場。這波轉變的核心，是單人戶大幅增加、生活型態改變，以及政府積極吸引機構資金，以因應住宅短缺並推動產業現代化。Greystar、The Living Company及加拿大退休金計畫投資委員會（CPPIB）等國際巨頭投入數十億資金，韓國房地產版圖正因此重塑，對居民、投資人及政策制定者都可能產生長遠影響。
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成長動能何在？單人戶激增與人口結構變遷
韓國人口日益高齡化、都市化，但最引人注目的趨勢，或許是單人戶快速增加。根據政府與業界資料，截至2024年底，單人戶占全國總戶數的41.5%，高於2015年的29.5%。首爾的比例更高，近四成住戶如今只有一人。這種人口結構轉變不僅改變社會規範，也帶動新型住宅需求：坪數較小、更具彈性，並由專業業者管理的出租住宅。
年輕專業人士、學生，甚至銀髮族，愈來愈常選擇位於市中心精華地段的小型公寓，且通常附有共用廚房、健身房及共同工作空間等設施。單人及雙人戶增加，使韓國租賃市場成為全球房地產資金的焦點；對許多人而言，傳統購屋自住也愈來愈遙不可及。
從全租到月租：韓國獨特制度逐漸式微
韓國租屋市場過去以全租制度為主。這種獨特租賃方式要求房客一次支付大筆押金（通常為房屋價值的50%至80%），而非每月繳租；租約期滿後，押金則全數退還。全租制度過去被視為對房東與房客都有利，但隨著房價上漲、薪資停滯，以及近期多起引發關注的租屋詐騙導致部分房東無力退還押金，這種租屋方式的吸引力已不如以往。
因此，月租租約正迅速取代全租，尤其受到年輕族群及外籍居民青睞，因為他們未必有能力籌措大筆現金或取得銀行貸款。這項轉變為機構投資人及專業業者進入市場開啟大門，帶動共居空間及服務式公寓等新型租賃模式。
全球資金進場：哪些業者投資，原因為何？
外國機構投資人關注韓國住宅租賃市場已有數年，近期政策變化與市場趨勢則加快了他們進場的腳步。主要業者包括：
- The Living Company（澳洲）：2025年在韓國設立辦事處，將韓國作為首個海外據點，展現長期布局市場的決心。
- Greystar Real Estate Partners（美國）：全球最大的住宅租賃投資業者，於2025年7月在韓國展開營運，並計畫將韓國納入其規模達26億美元的亞太基金。
- 加拿大退休金計畫投資委員會（CPPIB）：與韓國開發商MGRV成立規模5,000億韓元（3億4,400萬美元）的合資企業，興建出租住宅，這是該機構首次直接投資韓國住宅不動產。
- 摩根士丹利：與本地開發商SK D&D合作投資住宅物業；KKR、ICG、Hines等業者也採取了類似行動。
這些投資人押注韓國租賃市場將循美國及歐洲的發展路徑，讓由專業業者管理的建造出租（BTR）住宅成為重要資產類別。他們的布局通常從學生宿舍及提供年輕成人居住的市區小型公寓起步，並計畫隨人口高齡化進一步拓展至銀髮住宅。
為何選擇韓國？市場基本面與政策轉變
多項因素使韓國對全球投資人特別具有吸引力：
- 需求強勁：單人戶快速增加，加上住宅長期短缺，尤其是首爾，為出租住宅帶來穩健需求。
- 法規改革：政府於2024年8月公布大規模住宅租賃供應計畫，放寬機構投資限制，並為長期出租住宅提供租稅優惠。計畫目標是在2035年前供應超過100萬戶長期出租的多戶住宅。
- 相對具價格競爭力：儘管近期房價大漲，首爾月租仍低於東京、香港或紐約，代表市場仍有成長空間，對投資人也具備收益吸引力。
市場如何轉變：從建售轉向建造出租
韓國開發商過去通常興建公寓出售給個別買家，依賴專案融資並迅速退出。新一波投資則將重心轉向建造出租（BTR）模式，由業者保有房屋所有權，並透過租戶創造長期收入。這種模式需要充足資金、營運專業，以及因應韓國複雜法規環境的能力。
專業業者正將全球物業管理、租戶服務及社群營造的最佳做法引進韓國。例如，住戶擁有獨立臥室，但共用廚房、交誼廳及工作空間的共居住宅，正受到年輕專業人士與學生歡迎。這些模式提供彈性與便利，也營造社群歸屬感，回應流動性高的都市人口需求。
共居住宅興起：新的居住選擇
共居住宅正成為韓國主要城市的主流居住趨勢。根據仲量聯行（JLL）及其他業界來源的研究，共居住宅主要服務重視共同生活及彈性租約的年輕單身族、學生及外籍居民。房間通常較小（首爾的中位數面積約為23平方公尺），但設有健身房、共同工作空間及圖書館等共用設施。
共居住宅租金高於傳統的辦公型住宅（套房公寓），反映其服務與社群帶來的附加價值。在首爾，面積未滿40平方公尺的共居住宅月租中位數約為113萬韓元，江南等精華地段最高可達170萬韓元。這個領域吸引本地及外國投資人，值得注意的交易包括將未售出的辦公型住宅及飯店改造成共居空間。
機構投資也透過不動產投資信託（REITs）挹注市場，其中IGIS Residence REITs走在前端，其他業者也計畫推出新的共居住宅投資組合。政府支持REITs及長期出租住宅，預料將進一步推升這個領域的發展。
法規障礙與政策辯論：成長能否持續？
儘管市場前景樂觀，韓國住宅租賃市場仍面臨重大的法規與社會挑戰。韓國租賃法規，尤其是全租保護法，規定租約每兩年續約時，租金漲幅不得超過5%。這些規定保障房客權益，卻限制業者調整租金的彈性，也可能使部分投資人卻步。
近期政策變化放寬了部分限制，尤其是針對長期民間出租住宅。政府2024年的住宅租賃供應計畫將營運模式分為扶助型、半自主型及自主型住宅，各自適用不同程度的管制與租稅優惠。民間出租住宅屋主若承諾提供20年租約，並遵守租金調漲標準，可享有免徵取得稅及房屋稅等優惠。
然而，相關措施仍須修法才能落實，政治局勢也充滿變數。進一步管制外國人持有房產的提案，包括設立許可制度、提高多屋族稅負及加強監督，引發市場准入、互惠原則及可能阻礙正當投資等辯論。
外國人持有房產：機會還是威脅？
目前外國人在韓國持有的住宅已超過10萬戶，其中四分之三位於首爾都會區。雖然只占全國住宅存量約0.5%，這項趨勢仍引發各界對可負擔性、市場扭曲及法規漏洞的疑慮。中國、美國及加拿大買家最為活躍，其中部分人利用境外融資，規避韓國當地貸款限制。
多數外國屋主只持有一戶房產，但少數人擁有多戶，引發外界對投資炒作的揣測。政策制定者正考慮新規，追蹤並管理外國人交易，但相關措施仍面臨法律及憲法層面的挑戰。有些專家認為，外國人持有的市場占比相對小，影響遭到誇大；另一些專家則警告，若需求不受管制，可能加劇住宅短缺及房價壓力。
更廣泛的市場趨勢：供給短缺、價格差距與經濟逆風
韓國住宅市場高度兩極化，房價及租金漲幅集中在首爾及周邊地區，區域市場則相對落後。首爾新建公寓價格是全國平均的兩倍以上，大城市與小城市間的房價差距更是經濟合作暨發展組織（OECD）國家中最大。儘管政府計畫興建數百萬戶新住宅，建築許可及開工數量仍停滯不前；韓國開發研究院估計，自2017年以來，累計住宅短缺近90萬戶。
租金漲幅已趨於穩定，但供給仍無法滿足需求，尤其是高品質且由專業業者管理的住宅。從全租轉向月租，吸引更多機構及外國資金進場，但也引發外界對本地居民能否負擔及取得住宅的疑問。房貸利率仍處高檔，全球貿易緊張及國內政治不確定性也為經濟帶來逆風。
韓國投資人轉向海外
值得注意的是，在外國資金流入韓國租賃市場之際，韓國機構及個人投資人也愈來愈常轉向海外市場，尤其是美國、日本及其他已開發市場。國內房價飆漲、法規不確定性升高，使海外不動產成為具吸引力的選項，韓國投資人尋求穩定回報並分散投資風險。這種雙向資金流動，突顯房地產投資的全球性，以及各地住宅市場彼此緊密相連。
總結
- 人口結構轉變與政策改革推動全球資金創紀錄湧入韓國住宅租賃市場。
- 單人戶如今占總戶數逾41%，帶動對小型、專業管理出租住宅的需求。
- Greystar、The Living Company及CPPIB等外國投資人領軍進場，引進建造出租及共居住宅模式。
- 全租制度式微、月租增加，正改變市場，並為機構資金創造新機會。
- 政府放寬法規並提供租稅優惠，但嚴格的租賃法規及外國人持有房產的相關辯論仍是挑戰。
- 共居住宅逐漸成為重要趨勢，在首爾及其他主要城市租金高昂，也吸引投資人高度關注。
- 外國人持有房產占市場的比例仍低，但可負擔性及市場扭曲疑慮持續存在。
- 供給短缺、價格差距及經濟逆風，持續影響韓國住宅市場前景。
- 韓國投資人也愈來愈常將目光投向海外，凸顯房地產投資的全球動態。
