南韓大幅限制外國人購屋：有哪些改變？
南韓採取重大措施，為持續升溫的房市降溫，在首都圈對外國人購買房產祭出嚴格新限制。自 2025 年 8 月 26 日起，外國人若要在首爾、京畿道及仁川部分地區購屋，須事先取得政府核准，並在四個月內搬入，且至少居住兩年。這項政策最初實施一年，是南韓政府迄今為止遏止投機性購屋、穩定首都圈房價最全面的措施。
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這些措施出台之際，民眾對房價飆漲的不滿日益加深。房價已成為政治爭議焦點，也讓許多南韓民眾感到經濟前景不安。政府此舉反映國內壓力，也呼應全球各國收緊外國房地產投資規範的趨勢。
南韓為何此時採取行動？
過去三年，首爾都會區的外國人住宅交易量平均每年增加 26%，從 2022 年的 4,568 件升至 2024 年的 7,296 件。中國籍人士占這些交易的 73%，美國公民則占 14%。交易大多集中在京畿道（62%）和仁川（20%）；首爾最受青睞地區的豪宅成交價則屢創新高。
政府憂慮的不只是外國人購屋的數量，也包括海外投資者可能透過母國取得融資，避開南韓嚴格的房貸規定。這引發了「反向歧視」本地買家的指控；本地買家面臨更嚴格的貸款上限，多屋持有者也須繳納較高稅負。
第一土地部次官李相京說明政策理由：「我們將從源頭阻止扭曲房市的外國人行為，並致力穩定房價，進而提升南韓民眾的居住福祉。」
官員也指出有投機活動的證據，包括外國人以現金購買高價公寓，或以未成年子女名義購屋等案例。政府的新規旨在堵住漏洞，確保外國買家購屋是為了實際居住，而非投資或投機。
新限制如何運作
根據新政策，任何外國個人、法人或政府若要在指定區域購買住宅，都必須：
- 購屋前先取得地方政府核准
- 核准後四個月內搬入
- 購屋後至少居住兩年
規定適用於所有住宅類型，包括公寓、獨棟住宅，以及面積超過六平方公尺的多戶住宅。商用房產如商住兩用套房（officetel，常兼作住宅與商業用途的套房式建築）則不受限制。贈與、繼承及法院拍賣取得的房產也不適用新規。
外國買家必須在購屋後 30 天內提交詳細的資金計畫，包括資金來源、涉及的海外金融機構名稱，以及在南韓持有的簽證類別。主管機關將審查相關文件，以防買家動用海外信用進行投機性購屋。可疑案件可能通報南韓金融情報分析院，該機構可與外國稅務機關分享資訊。
違規者將面臨最高相當於房產價值 10% 的累計罰款，部分情況下購屋契約也可能遭撤銷。政府承諾嚴格執法，地方主管機關須在發現違規後三個月內採取法律行動。
適用區域與豁免
許可區涵蓋首爾全市、京畿道 23 個市郡（外國人購屋活動極少的地區除外），以及仁川七個區。楊州、利川、漣川，以及仁川部分行政區等地，因外國人交易量低而不在適用範圍內。
這項政策最初實施一年，但官員表示，未來可能視市場情況延長。政府也保留視需要擴大或調整限制的可能性。
市場影響：投機、房價與政治效應
南韓房市持續熱絡，公寓價格已連續 29 週上漲；過去五年，首爾整體房價漲幅超過 80%。低利率、房貸容易取得，以及國內外投機性投資增加，共同推升房市熱潮。
2025 年 6 月就任的總統李在明，將降低生活成本列為競選承諾的核心。然而，房價持續上漲已成為政治負擔，尤其 2025 年第二季家庭負債增加 24.6 兆韓元（227 億美元），創 2021 年以來單季最大增幅。南韓銀行不願進一步降息，儘管經濟面臨逆風，也反映出當局憂心此舉會進一步推升住房需求。
對許多南韓民眾而言，外國買家推高房價的觀感加深了不公平感。社論與政策辯論聚焦於如何讓本地與外國買家「站在同一起跑點」，部分國會議員則呼籲採取更嚴格措施，或提高非居民買家的稅負。
南韓建設政策研究院研究員李恩亨表示：「新規只透過居住證明篩除投機需求，但在貸款取得方面，仍未能讓韓國人與外國人站在同一起跑點。」
外國人持有的住宅仍僅約占南韓 2,000 萬戶住宅的 0.5%，但購屋集中於需求旺盛地區，加上部分交易受到高度關注，放大了民眾的疑慮。
外國買家是哪些人？
政府資料顯示，截至 2024 年底，中國籍人士在南韓持有 56,301 戶房產，多於其他國籍人士；其次為美國籍人士（22,031 戶）、加拿大籍人士（6,315 戶）及台灣籍人士（3,360 戶）。多數外國屋主（約 93%）只持有一戶，但少數人持有多戶，有些人認為這是投資活動的跡象。
許多外國買家是在南韓長期居住的居民，或在南韓主要產業工作的外籍人士。不過，政府特別關注非居住於南韓的投資者；這些人購屋是為了收租或賺取資本利得，且往往透過海外融資避開本地貸款限制。
南韓政策與全球趨勢比較
南韓並非唯一收緊外國人房產所有權規定的國家。近年來，澳洲、加拿大和紐西蘭等國以房屋可負擔性及市場穩定為由，推出或延長外國人購買住宅的禁令。
- 澳洲：自 2025 年 4 月起，禁止外國人在兩年內購買既有住宅。
- 加拿大：2023 年 1 月起實施為期兩年的外國人購買住宅禁令，之後延長禁令。
- 中國：外國人只能取得土地使用權（不具完整所有權），且購屋前須至少居住一年。
在美國，這個議題已成為聯邦與州層級的熱門議題。至少 22 個州已制定法律，限制外國人持有農地或敏感土地；部分措施明確針對來自中國、俄羅斯、伊朗和北韓的買家。佛羅里達州 2023 年通過的法律禁止非永久居民的中國公民持有房產，已引發法律訴訟與全國性辯論。
「百人會」等倡議團體指出，這類法律可能讓仇外主張更加合理化，且對有色人種造成不成比例的影響，因為多數被針對國家的居民以非白人為主。不過，支持者認為，這些措施有必要保障國家安全，並確保本地居民能公平取得住房。
新規如何影響外籍居民與外派人士？
對居住並在南韓工作的美國人及其他外國人而言，新規讓原本就不容易應對的房市更加複雜。持有適當簽證的長期居民，例如 F-5-1 一般永久居留簽證或 F-5-2 配偶永久居留簽證，仍可購屋，但須符合居住要求。然而，非居民投資者，以及想購屋收租或投機的人，將更難進入市場。
外國買家也必須因應南韓的稅制，包括累進所得稅、強制性健康保險費，以及海外資產申報義務。舉例來說，美國公民必須每年向美國國稅局（IRS）申報所得稅，並可能符合海外所得排除額或外國稅額抵免資格，以避免雙重課稅。
對許多外派人士而言，首爾的生活成本仍高，市中心一房公寓月租約為 800 至 1,200 美元。大額住宅押金（全租制，jeonse）相當普遍，進口商品也可能價格不菲。不過，南韓大眾運輸系統效率高，醫療服務也現代化且便利。
爭議與批評：公平性、成效與意外後果
新限制引發政策制定者、經濟學家與民眾辯論。支持者認為，這些措施有必要遏止投機、穩定房價並回應公平性疑慮。批評者則質疑，這些規定能否實質改善整體住房可負擔性，或只會讓投機活動轉移到市場其他區塊。
西江大學房地產學教授權大重指出：「外國人透過海外銀行貸款在此購屋，扭曲了本地房地產市場。」
也有人指出，絕大多數外國買家是長期居民或外派人士，而非投機者。他們認為，聚焦外國人持有房產，可能讓外界忽略南韓房市更深層的結構性問題，例如供給有限、分區管制，以及經濟活動集中於首爾。
法律專家也對按國籍鎖定買家的做法是否符合憲法提出疑慮，並指出互惠原則及違反國際協議的風險。目前，南韓大多數措施著重於居住與使用要求，而非直接按公民身分實施禁令。
執法也是一項問題。政府承諾嚴格監督並處罰違規者，但追蹤是否遵守規定，尤其是非居住於南韓的屋主，可能不容易。有分析人士警告，限制過嚴可能嚇阻外國投資，或造成意料之外的漏洞。
接下來會如何發展？
政府表示將密切觀察新規的影響，並視需要調整。如果措施成功為房市降溫、減少投機活動，政府可能延長或擴大適用範圍。若成效不彰，決策者可能考慮採取其他措施，例如提高非居民屋主的稅負，或進一步限制海外融資。
與此同時，無論在南韓或全球各地，外國人持有房產的辯論都可能持續。住房可負擔性仍是許多國家迫切面臨的問題，各國政府將不得不艱難權衡：如何在對外國投資保持開放的同時，保障本地居民並維持市場穩定。
摘要
- 南韓自 2025 年 8 月 26 日起，在首爾、京畿道及仁川對外國人購屋實施嚴格新限制。
- 外國買家須事先取得核准、四個月內搬入，並至少居住兩年。
- 政策旨在遏止投機、穩定房價並回應公平性疑慮；外國人交易增加，尤其以中國籍和美國籍人士為主。
- 其他國家也在採取類似限制，反映全球收緊外國房地產投資管制的趨勢。
- 新規引發對成效、公平性及潛在意外後果的辯論，政府將持續監測，未來也可能調整。
