法案為何變得急迫
馬來西亞的都市環境正迅速老化。數以千計在1960及1970年代興建的低樓層步行式公寓和中世紀公寓，如今面臨結構耗損、電線老舊、電梯故障及居住空間狹窄等問題。地方議會接獲的投訴日益增加，資源卻有限。根據現行規定，即使絕大多數屋主希望推動重建，只要一名屋主反對，就可能讓計畫停擺。如今成為全國激烈辯論焦點的《都市更新法案》，正是政府為解決這種僵局提出的方案。
目錄
房屋及地方政府部長倪可敏將這項立法定位為居住在老舊建築中的居民所面臨的安全與尊嚴問題。他指出，長期遭忽視的住宅區和停滯的計畫，證明現行做法已經行不通；有些地點荒廢多年，屋主仍在彼此爭論。各州已確認適合更新的地點。過去十年間，各州政府共公告534個區域，其中包括吉隆坡的139個，以及吉打、霹靂和雪蘭莪等州的數十個區域。政治角力讓情況更加複雜：部分州政府先前核准更新地點，如今卻反對這項旨在建立全國管理架構的聯邦法案。
在近期簡報中，倪可敏將都市更新描述為整修、再生與重建的結合。他表示，這不是單純拆除重建，而是一套改善樓宇、提升公共空間、增設設施，並在必要時重建不安全建築的工具。他主張，若沒有法律來規劃這些措施，老舊公寓將持續惡化，居民尤其是低收入家庭，也會繼續受困於不合格的居住環境。
部長在介紹這項計畫時強調，政策目的是改善生活，而非迫使居民遷離。
房屋及地方政府部長倪可敏表示：「都市更新是為了讓這些社區重獲新生，改善生活品質，確保住家安全，並打造永續社區。」
問題規模
官員表示，積壓的問題相當嚴重。像位於士拉央的Desa Bakti公寓，屋齡僅三十年，已出現嚴重失修。吉隆坡的Desa Kuda Lari一帶等地點，則因一名屋主拒絕同意，荒廢至今已有八年。現行法律往往要求取得百分之百同意；但實際上，若屋主失聯或爭議遲遲無法解決，這項要求可能難以達成。法案支持者認為，明確且公平的同意規則，能讓許多計畫擺脫停滯狀態。
擬議法案如何運作
法案草案訂出全國程序，用於確認更新區域、取得屋主同意、委任合格開發商及追蹤執行情況。草案將設立州行政委員會和聯邦行政委員會，負責監督計畫、認證開發商、制定獎勵措施並保障屋主權益。都市更新可由州或聯邦機關提出，也可由業主一致決議啟動。區域正式公告為更新區後，工程須在24個月內動工；如有需要，可再延長24個月。
適用範圍與排除項目
這項法律適用於馬來西亞半島，以及吉隆坡、布城和納閩聯邦直轄區。《2005年國家遺產法》所列的保育區不在適用範圍內。政府也表示，馬來保留地、習俗土地和遺產地點不會納入本法案的更新計畫。
更新類型
草案列出三種方式。都市活化是改善現有建築及周邊環境，例如更新電梯、重新粉刷、整修屋頂、景觀綠化及增設社區設施。都市再生則針對遭忽視或管理不善的建築和公共區域，目標是恢復其功能與安全。都市重建是影響最大的一種方式，當整棟建築已不安全或維修不符經濟效益時，便會拆除並重建。
同意門檻與監督
早期草案依建築屋齡和狀況採用不同同意門檻；對不安全或遭棄置的建築，門檻最低可降至51%。在國會議員和公民團體強烈反映後，政府承諾採用單一且較高的標準：所有計畫均須取得八成同意。政府也計畫修訂條文，要求規劃時考量人口結構資料，以避免社區組成突然改變。政府表示，這種平衡做法既能尊重少數屋主，也能避免一名反對者無限期阻擋進度。
程序包括提交報告、諮詢利害關係人，並在核准後由州政府公告更新區域。聯邦和州行政委員會將監督法規遵循情形。開發商必須符合資本額和實績要求。若控股公司掌握子公司的管理權，子公司失職時，控股公司也可能須負責。在部分改善工程情況下，若業主未採取行動，地方政府可發出通知並追討費用。草案也討論透過調解協助解決爭議。
法案對居民的承諾
政府機關提出一系列保障措施，希望消除屋主對被迫遷離或遭遇不公平條件的疑慮。核心承諾是，原居民若願意返家，就可留在原地；此外，政策通常稱為「一換一」安置。居民同意更新後，可用舊屋換取一戶新住宅，不必支付費用，即使新住宅面積更大、價值更高也一樣。施工期間，居民將獲安排臨時住所或租金補助。工程將分階段進行，而非一次清空整個區域，以降低對居民的影響。
官員強調，公共住宅區的換屋單位將符合最低標準。例如，一間500平方英尺、設有一間臥室和一間浴室的公寓，將換成至少750平方英尺、設有三間臥室和兩間浴室的住宅。租賃地契是否延長，仍由州政府決定。永久產權土地仍維持永久產權。法案不會凌駕州政府或地方政府的權限；部長的角色定位為治理與協調，而非直接掌控。
聯邦規劃部門PLANMalaysia強調，補償原則是這套做法的核心。
PLANMalaysia總監拿督阿里亞斯拉米里博士表示，居民「將可換取一間新屋，不必支付費用，即使新房產的價值遠高於原有住宅也一樣。」
法案也規定，參與計畫的業主或住戶所獲待遇不得劣於現況；屋主可選擇留在原地，並有權了解計畫進度。州行政委員會將擔任協調者，避免小業主必須獨自與大型開發商談判。
最尖銳的批評：同意、權利與誰有發言權
法律團體和公民社會認為，現行草案內容及其權力運用方式存在重大風險。馬來西亞律師公會認同都市更新是正當的國家目標，但認為草案所訂門檻和程序，即使納入八成同意規定，仍可能侵蝕少數人的財產權，削弱大眾對制度的信心。律師公會要求提高仍適合居住建築的同意門檻、獨立查證同意結果，並加強對強制徵收機制的監督。
律師公會近期發表聲明，對如何取得和監督同意，以及開發商與州政府之間的權力平衡表達疑慮。
馬來西亞律師公會提醒：「都市更新是正當的國家目標，但不能以犧牲基本權利、居住權保障及大眾對法治的信心為代價。」
由退休高階公務員組成的G25立場更為強硬，呼籲將門檻提高至接近一致同意，例如對無立即危險且有人居住的建築要求95%同意。該組織認為，財產權是憲法核心，不應僅憑超級多數決就遭到剝奪。
針對政府將同意門檻統一為八成，G25表示，這項改變仍讓少數屋主面臨風險。
G25主張「80%太低」，並警告這會開創「一項危險先例，讓私人財產實際上可透過刻意製造的同意而遭到徵收」。
其他專家質疑法案是否過度偏袒開發商。都市設計學者和社區團體警告，即使紙面上的補償公平，實際上若管理費和房屋稅漲到原居民負擔不起，仍可能造成仕紳化。他們要求保障居民優先返遷權、補助搬遷費用，並為更新後面臨更高開銷的屋主提供補救方案。
強制徵收、同意查證與政府角色
批評者關注的是達到同意門檻後會發生什麼事。根據《1960年土地徵用法》，州政府可為公共用途徵用土地。更新法案草案規定，一旦區域公告成立且達到同意門檻，便會援用這些機制。馬來西亞律師公會主張，強制徵收應限於狹義的技術性情況，例如屋主失聯或涉及無人繼承的遺產，不應用來對付單純不同意更新的屋主。律師公會也希望所有屋主，包括不同意參與者，都能獲得更新利益方案，而不僅限於同意者。
另一項爭議是由誰蒐集並確認同意。律師公會指出，修訂後的草案似乎將取得同意的責任交給獲核准的開發商，而州行政委員會僅能有限度地直接參與。官員表示，法案下的規則可能會進一步完善相關程序，但制定規則的權力掌握在部長手中。公民團體希望州政府直接參與確認同意，並委任獨立機構處理調解，賦予其審查爭議和程序缺失的權力。
早期草案的程序細節也令居民擔憂。針對更換電梯或安全維修等急迫的活化工程，地方政府可發出通知；在某些情況下，若居民在期限內未回應，可能被視為同意，之後也可能被追討費用。社區團體擔心，若相關條文範圍過廣，便可能規避實質溝通。政府則回應，目標是排除急迫危險、保障居民安全，而非迴避屋主權利。
仕紳化風險、成本與長期可負擔性
除了法律程序，公眾最大的憂慮是更新後的社區究竟還有哪些人住得起。國家主權研究院分析警告，若缺乏明確保障，都市更新可能演變成過度開發。原本可負擔的步行式公寓可能被高價共管公寓取代，推高管理費和房屋稅。即使居民不必花錢換得新住宅，長期居住於此的居民仍可能難以負擔更高的每月開銷。
研究團體也質疑以30年作為拆除門檻的固定標準。許多建築只要維護得當，使用壽命可以更長。門檻設得太短，可能鼓勵開發商縮短建築壽命，屋主卻仍背負房貸。國家主權研究院呼籲，在可行的情況下優先維修，並採用透明的評估程序，確保只有在維修不再可行時才拆除建築。該院也指出，處理爛尾樓需要改革住宅交付制度並追究開發商責任，因為問題往往源於「先售後建」模式的保障不足。
法案支持者表示，可透過設計管制、分區規則和明確的可負擔住宅目標，回應這些疑慮。他們指出，分階段重建、改善公共設施、提升無障礙環境及包容性規劃，都是維持社區完整性的手段。批評者則回應，這些保障必須明文納入法律，並由獨立機構監督，同時對可負擔性和優先返遷權作出具約束力的承諾。
政治角力、抗議與修訂內容
公眾辯論已促使提案部分內容改變。重要修訂之一，是將原先分級的同意門檻改為統一的八成。政府也表示，規劃時將要求考量人口結構資料，以避免地方社區組成突然改變。國會基礎建設、交通及通訊特別遴選委員會推動了這兩項調整，部長也將修訂歸功於利害關係人的意見。
反對黨和基層團體仍抱持戒心。伊斯蘭黨青年團已表達抗議計畫，反映更廣泛的擔憂：法案可能讓權力偏向開發商，削弱少數人的權利。政治矛盾也不少見。部分由反對黨執政、先前已公告數十個更新地點的州政府，如今在國會批評法案，認為聯邦架構賦予委員會和受委任開發商過大裁量權。倪可敏反駁，法案並非由上而下的控制。他表示，計畫將由州及聯邦行政機關居中協調，不會由私人單方面強行推動；居民若想留在原地，也會獲准留居。
近期簡報強調，法案不會凌駕州政府權限，而是與地方規劃法規相輔相成。若國會下議院在下次會期同意修訂後的草案，並獲國會上議院批准，官員表示，法案最快可於2026年初公告生效。實際上，每項計畫仍須取得州級核准，而法案也會訂定時程，確保公告更新的區域不會多年閒置。
仍待釐清的保障措施
目前辯論焦點在於保障措施是否足夠。公民團體和馬來西亞律師公會要求獨立查證同意結果、加強返遷權、補助搬遷及受影響費用，並舉行公開且透明的聽證會。他們希望房客和非正式住戶也被承認是利害關係人，能參與諮詢並表達意見，而非只有登記業主才有發言權。他們也主張設立具備實質權力、不限於協助溝通的審裁機構或獨立調解機構，並為受影響社區提供法律扶助。
政府聲明指出，草案已有多項保障，包括確保居民所獲待遇不劣於更新前、設立由規劃師、律師、社會學家及專案經理組成的調解委員會，以及成立都市更新基金提供融資支持。由州務大臣或首席部長主持的州行政委員會將主導協商，聯邦行政委員會則負責監督並提供獎勵。這些措施旨在讓公部門介入屋主與開發商之間，避免居民必須單獨議價。
雙方的核心分歧，在於這些保障實際上能發揮多大作用。部長表示，法律將透過設定高同意門檻保障所有權，並讓居民除非另有選擇，否則能留在原地。律師公會及其他團體則認為，若不同意門檻不再提高、強制徵收限制不再收緊，也沒有獨立監督，少數屋主和弱勢房客仍可能被排除在外。能否彌合這項落差，將決定公眾對更新計畫的信任。
重點一覽
- 政府提議建立全國架構，透過都市活化、再生與重建推動都市更新，並由州和聯邦行政委員會監督。
- 在收到各方意見後，政府計畫將所有計畫的同意門檻統一為八成，取代先前分級門檻；規劃時也將考量人口結構資料，以避免社區組成突然改變。
- 官員承諾，參與更新的居民可獲「一換一」安置，換得更大、更好的住宅，並獲提供臨時住所或租金補助；工程將分階段進行，以減少影響。
- 過去數年間，各州已公告534個適合更新的地點，其中吉隆坡有139個，其他州也有數十個。
- 法律團體要求提高同意門檻、獨立查證同意結果、收緊《1960年土地徵用法》下的強制徵收限制，並在法律上承認房客和非正式住戶的權益。
- 分析人士警告仕紳化風險、管理費和稅務增加，並呼籲在可行時優先維修，避免不必要的拆除。
- 法案適用於馬來西亞半島和聯邦直轄區，不包括《國家遺產法》所列保育區，也不涉及馬來保留地、習俗土地或遺產地點。
- 辯論預計在下次國會會期恢復；若獲兩院通過，法律可能於2026年初生效。
