曼谷北部將迎來新的零售核心
Central Pattana將投入210億泰銖（約6.4億美元），在曼谷快速發展的北部廊帶興建大型購物中心，期待藉由富裕居民與復甦中的觀光人潮，打造新的目的地。基地位於交通網絡密集的區域，可連接國際機場與全市軌道運輸，讓購物中心得以吸引當地人潮與旅客。這項計畫延續該公司打造目的地型購物中心的策略，兼具生活樞紐與零售中心功能。
目錄
公司在規劃文件中稱這項計畫為The Central，預定設於Phahonyothin地區。基地面積約49萊，約78,400平方公尺。Central Pattana規劃第一期興建完整規模的購物中心，投資約200億泰銖。目標在2026年第四季開幕，仍須視許可核發與工程進度而定。
高層希望這座複合式開發案成為曼谷零售業的北部門戶，扮演類似市中心CentralWorld的角色。公司資料指出，這裡將匯集全球與泰國品牌旗艦店、精選餐飲、親子景點，以及定期文化活動。整體計畫完工後，總樓地板面積預計最高約46萬平方公尺，以購物中心為核心。
The Central的規劃內容
計畫核心是一座適合半日或一日遊的目的地型購物中心。泰國新一代購物中心強調體驗、便利性與儀式感，因此將結合奢華與平價時尚、大型主力店、商場內的特色街區、舉辦活動的開放廣場，以及豐富的餐飲選擇。
Central Pattana將旗下購物中心定位為社區樞紐，而不只是零售中心。實際設施通常包括共同工作空間、親子寓教於樂設施、健康診所、語言學校、考試中心與服務櫃檯。目標是滿足當地居民的日常需求，同時提供吸引旅客的各項設施。
時程與規模
工程時程顯示第一期預計於2026年底登場。主力租戶通常會在開幕前數月開始進行室內裝修。約49萊的基地也為後續興建辦公室、飯店或住宅等階段保留空間，實際規劃將視市場狀況而定。Central Pattana經常採分期開發，讓後續設施的推出時程能配合需求。
目標客群與租戶組合
商圈涵蓋Phahonyothin與Vibhavadi走廊沿線人口密集的街區、Kasetsart University周邊的大學社群，以及經由Don Mueang機場往來的人流。預期租戶將以時尚旗艦店、生活風格與運動品牌群、高級超市、多廳影城及目的地型餐飲為主。公司希望透過多元組合，提升曼谷北部的零售水準。
曼谷零售業為何看重北部
曼谷北部兼具發展成熟的街區與快速興起的新開發案。過去十年，多條軌道運輸路線改善了當地交通。BTS綠線沿Phahonyothin走廊延伸至Khu Khot，泰國國鐵紅線則連結曼谷市中心、Don Mueang與Rangsit。主要高速公路與幹道也讓東西向及南北向交通十分便利。因此，當地居民、學生與上班族構成龐大的消費腹地，他們已習慣前往既有商場購物，也可能前來體驗品牌與娛樂選擇更多的新商場。
當地已有Central Plaza Ladprao、Central Ramintra、Central Chaengwattana與Future Park Rangsit等大型購物中心。在Phahonyothin打造新的地標，將讓Central Pattana有機會把消費留在更靠近北部核心街區的地點，同時吸引機場人流。對旅客而言，搭乘火車或短程車程即可在搭機前後前往設施齊全的購物中心，往往相當方便；尤其是把購物排入行程的家庭與區域旅客。
Central Pattana的更大布局
這座北部大型購物中心是公司更大規模五年投資計畫的一環。Central Pattana已為2025至2029年期間預留約1,200億泰銖，用於新計畫與設施升級。2025年預定推出的零售計畫包括Market Place Theprak社區型購物中心、Central Park與Central Park Offices，以及Central Krabi。公司預期年底前管理約135項跨產業計畫，未來新據點中有相當部分將採複合式開發。
2026年，公司計畫開幕三項新計畫：位於曼谷Phahonyothin地區的The Central、位於Nonthaburi的Central Northville，以及位於Khon Kaen的Central Khonkaen Campus。Central Northville預計將成為Nonthaburi最大的複合式開發案，座落於原Central Rattanathibet舊址，規劃零售面積約21萬平方公尺。Khon Kaen園區鄰近Khon Kaen University與Srinagarind Hospital，規劃零售面積約67,000平方公尺，並設有館內飯店。既有商場整修也同步進行。Central Pinklao預計於2025年第三季重新開幕，Central Chaengwattana於2025年第四季重新開幕，Central Bangna則預計於2026年第三季重新開幕。升級計畫將透過強化時尚、餐飲與親子設施，吸引富裕消費者。
這些計畫的規模與廣度，顯示公司看好泰國消費復甦與觀光回溫，也反映出一種觀點：能提供線上通路無法複製的體驗與服務，目的地型商場仍有市場。身為Central Group的一員，Central Pattana也能運用集團的品牌合作關係與會員忠誠計畫，加快招租並拓展客群。
大型購物中心帶來的經驗
過去二十年，曼谷陸續出現多項大型零售開發案。2018年開幕的Iconsiam，據報投資約16億美元，為規模與話題性立下新標準。它證明，只要結合文化、河岸景觀與國際品牌旗艦店，消費者願意跨越整座城市前來。大型計畫若能精心策劃獨特體驗，便有機會成功，但通常需要較長時間才能達到穩定的出租率與銷售效率。
開發商採用的計算方式不同，容易讓消費者混淆各商場規模。總樓地板面積涵蓋所有建築空間，包括停車場與後勤區；總可出租面積則只計入零售業者承租的空間。例如，公開資料列出的Nonthaburi Central WestGate總可出租面積超過55萬平方公尺，是全國最大購物中心之一；同樣以總可出租面積計算，Iconsiam常被列為約52.5萬平方公尺。市中心的CentralWorld可出租面積明顯較小，儘管其總建築面積相當可觀。只要租戶組合與交通條件到位，Phahonyothin的The Central不必在任何一種計算標準下成為最大，也能吸引顧客。
機場周邊零售，成功關鍵何在
鄰近機場有助於商場發展，但很少是唯一的吸引力。疫情期間在Suvarnabhumi附近興建的計畫，在國際旅遊低迷時開幕，當時只能仰賴當地居民、一日遊旅客與國內觀光客，直到邊境重開。規劃得宜的暢貨中心或購物中心，最終可以吸引旅客進行最後一刻的採買與購買紀念品，但客源基礎通常仍來自鄰近街區與辦公園區。
距離北部廊帶最近的Don Mueang機場，除了繁忙的國內航線，也有區域航線。一座交通位置便利、可輕鬆搭乘火車或利用高速公路抵達的新商場，可以吸引週末途經此地的家庭、搭巴士前往機場的外府旅客，以及想避開市中心人潮的市民。對這個地點而言，清楚的導引標示、往返車站的接駁服務與快速上下客區，重要性不亞於租戶名單。
都市基礎建設與大型開發案
曼谷當局與公用事業單位面臨協調道路工程與維護工作的壓力。市議員曾批評供水管線工程的管理方式，指出道路因此坑洞遍布、塵土飛揚，標示混亂且修復進度緩慢。雖然大都會水務局隸屬不同部會，但道路路面與工程許可仍由市府管理，權責分散經常使工期安排與交通規劃更複雜。
對The Central這種規模的計畫而言，與公部門密切協調，是確保施工期間及開幕後交通順暢的關鍵。開發商通常會分階段封閉車道、規劃清楚的人行路線、將大型貨車配送安排在離峰時段，並設置往返附近軌道車站的接駁路線。良好的交通工程規劃，可能決定這裡成為廣受歡迎的目的地，或是尖峰時段讓當地居民避之唯恐不及的地方。
Central Pattana的說法
Central Pattana高層談及目的地型商場策略時，經常以公司在泰國與海外營運的大型商場業績為例。2024年5月，在馬來西亞Central i City迎來開幕五週年之際，公司總裁暨執行長Wallaya Chirathivat於聲明中表示：
Central i-City是Central Pattana在海外開發的第一座泰國購物中心，這項重大里程碑再次彰顯我們作為泰國領先房地產開發商的成就與決心，並持續拓展區域與全球版圖。我們致力於帶領商業夥伴共同成長，並自豪地向國際社群展現泰國特色。
另一位主管、負責物業管理與國際業務的Wuttikiat Techamongklapiwat，則以該商場的成長動能為例，說明集團如何持續擴大人流與銷售。他表示：
我們的績效數據說明了一切，來客數年增逾20%，租戶銷售也強勁回升，尤其是2024年前三個月。
這些談話雖聚焦馬來西亞，卻反映出一貫的經營方針。Central Pattana致力打造結合零售、文化與休閒的場域，再透過活動、合作與持續更新品牌來帶動人氣。曼谷北部的新購物中心預計也將採取相同策略。
風險與觀察重點
曼谷零售業競爭依然激烈。市內有實力雄厚的競爭集團經營商圈，也有一波設施升級持續拉高市場標準。若多項大型計畫在短時間內開幕，供給風險確實存在。The Central將面對北部既有商場，以及不斷創新的市中心旗艦商場競爭。Central Pattana必須敲定強大的主力租戶陣容、爭取尚未進軍市場的品牌進駐，並全年舉辦活動，讓顧客養成定期造訪的習慣。
消費者財務狀況也是影響因素。泰國家庭負債偏高，借貸成本上升時，非必要消費可能放緩。觀光客為市場注入活力，但機場附近的商場仍最仰賴當地顧客。切合實際的爬坡計畫，讓出租率目標逐季提升，有助於控制招租風險。值得觀察的成功指標包括零售出租率、第一年後每平方公尺銷售額的成長、週末人流是否穩定，以及租戶組合是否能吸引不同年齡層。
重點整理
- Central Pattana將投資210億泰銖、約6.4億美元，在曼谷北部興建大型購物中心。
- 公司計畫中的這項計畫名為The Central，位於Phahonyothin地區，占地約49萊。
- 第一期為購物中心，投資約200億泰銖，目標於2026年底開幕。
- 整體計畫完工後，空間總面積預計最高約46萬平方公尺。
- 基地可從Don Mueang機場與多條軌道運輸路線抵達，目標吸引當地居民與旅客。
- 這座購物中心是約1,200億泰銖五年計畫的一環，計畫還包括曼谷、Nonthaburi與Khon Kaen的開發案，以及既有商場升級。
- 曼谷零售業競爭激烈，主力租戶、新進市場品牌與交通管理將是營運表現的關鍵。
