新許可規定上路後，外國人在首爾購屋量暴跌51%

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最後更新: February 13, 2026 • 22:27 UTC

市場震撼：政策上路後，外國人購屋交易大幅下滑

政府2月12日公布的完整數據顯示，嚴格的新房地產規定上路後最初幾個月，外國人在首爾購屋量暴跌逾半。國務調整室在第7次房地產非法行為應對協議會中公布這項大幅下滑；會議由國務調整室第二次官金容洙在首爾政府大樓主持。國土交通部、金融委員會、國稅廳及警察廳的高階官員出席，評估近期穩定市場措施的成效，並協調未來的執法策略。根據協議會會議分析的部會詳細數據，在2024年9月至12月的監測期間，首都圈外國人住宅交易量下滑35%，降至1,481件；前一年同期四個月則為2,279件。

市場震撼：政策上路後，外國人購屋交易大幅下滑
了解許可區規定
交易下滑集中於特定地區
買家國籍與房價分布揭示投資動機
跨部會執法與履約查核
與整體稅制及市場穩定政策的關聯
重點整理

在所有受調查地區中，首爾的跌幅最為驚人，外國買家交易量年減51%，從496件降至僅243件。這是首爾開始全面追蹤外國人房地產購買情況以來的最大跌幅。鄰近地區也明顯降溫，雖然跌幅略小：京畿道外國人購屋活動減少30%，仁川則下滑33%。這波大幅減少，發生在政府於2024年8月26日決定將首爾全市及首都圈主要地區指定為房地產交易許可區、專門管制外國人之後。依規定，外國人購買住宅前須先取得政府核准，形成官員認為能排除投機需求的重要行政門檻。指定措施有效期一年，至2026年8月25日止，是南韓近年針對外國人持有房產最嚴格的政策之一。官員明確表示，這項政策是為回應民眾長期批評外資推升房價，尤其是在已過熱、深受國際投資人青睞的地區。

了解許可區規定

土地交易許可區制度對有意在指定地區購買住宅的外國買家設下多層核准程序，從根本上改變了過去國際買家進行交易的方式。這項規定於2024年8月26日正式上路，要求所有外國人在首爾及周邊被認定為投機熱點的地區，購買公寓、別墅或其他住宅不動產並簽約前，必須先取得相關主管機關核准。事前核准程序增加了交易的行政複雜度，也帶來時間上的不確定性，實際上抑制了衝動投資決策。除了事前核准，政策還規定買家必須實際居住滿兩年，也就是必須將房產作為主要住所，而非閒置投資資產、出租住宅或季節性住所。這項條件特別針對官員認為扭曲高級住宅區價格機制、卻無助於地方社區穩定的投機需求。

未符合嚴格居住要求的買家，將面臨逐步加重的行政處分，以確保其遵守規定或被迫處分房產。國土交通部與地方政府合作，於2025年1月開始密集查核，透過核對水電使用紀錄、比對出入境資料庫及實地確認地址，系統性檢查外國屋主是否實際居住於所購住宅。違規屋主首先會收到正式行政命令，要求立即履行居住義務。若持續不遵守規定，將被處以高額履行金，金額依規定計算以抵銷可能的投資收益；主管機關最終也有權撤銷原購屋許可，可能迫使屋主非自願出售房產。這些執法措施代表監管方式重大轉變，過去的登記制度僅追蹤外國人持有房產，並未附加持續性的行為條件或居住義務。

交易下滑集中於特定地區

交易量暴跌並非平均分布於各區，而是集中在首爾過去最吸引外資的富裕地段。先前被指定為投機過熱區及調整對象地區的江南、瑞草、松坡與龍山四區，外國買家活動合計暴跌65%，顯示監管措施對投機最猖獗的高價市場影響尤其明顯。首爾25個自治區中，瑞草區跌幅最大，四個月比較期間的外國人交易量從92件暴跌88%，僅剩11件。外國買家幾乎完全退出，顯示先前在這個高級住宅區的需求對監管障礙極為敏感，可能主要出於投資組合多元化，而非居住需要。江南三區長期被視為南韓豪宅市場的核心，過去吸引大量海外資金，投資人看中當地最頂級的住宅市場及優質教育資源。

首爾以外，各地方自治團體受到的監管影響差異甚大，取決於過去外國買家的集中程度及當地經濟狀況。環繞首都的京畿道中，富川交易量下滑51%，從208件降至102件，是該道跌幅最大的地區，顯示這座交通便利、可快速往返首爾的中型城市有相當多外國投資人。仁川西區交易量下滑46%，從50件降至27件；港都其他地區的跌幅則較溫和。各地表現不同，顯示外國買家並非只鎖定首爾傳統豪宅地段；首都圈次級城市也有不少外國人進駐，吸引他們的因素包括相對較低的房價、鄰近都會就業中心，以及仁川國際機場等國際交通設施。

買家國籍與房價分布揭示投資動機

詳細交易數據呈現不同國籍外國買家的行為模式差異，有助了解各族群的投資策略、資金來源及居住需求。中國籍人士是南韓房市中人數最多的外國買家，在監測期間，首都圈交易量下滑32%，從1,554件降至1,053件。美國買家的跌幅明顯較大，達45%，交易量從377件降至208件。這可能表示美國買家較集中於受新限制影響最大的高價市場，也可能是因距離或生活型態等因素，較難符合嚴格的居住查核要求。兩大外國買家族群的跌幅不同，反映其投資組合及投資期限各異；美國買家似乎較偏好豪宅，中國買家則在中價位市場的占比更高。

房價分析有力支持一項看法：新規定特別抑制了豪宅市場的投機活動，而較平價的住宅交易則較具韌性，也較可能反映實際居住需求。價格低於12億韓元的房產交易量下滑33%，雖然跌幅顯著，但相對溫和，與一般市場波動相符。相較之下，價格超過12億韓元的高價住宅交易量暴跌53%，顯示交易量明顯斷崖式下滑，集中在需要投入大量資金的高級住宅。美國買家明顯較偏好豪宅，48%的購屋價格超過6億韓元；中國買家則僅有10%。美國買家高度集中於高價市場，也解釋了為何其交易量跌幅大於整體市場平均值。國土交通部第一次次官金以鐸在協議會會議中談到這些趨勢時表示：

外國人住宅交易減少，顯示助長市場過熱的需求正在下降。我們將有效監督實際居住義務的履行情況，並建立以真正自住需求為核心的房地產市場秩序。

跨部會執法與履約查核

政府已建立由多個監管機關參與的全面監測機制，確保嚴格遵守新規定，並防止有人透過替代交易形式或空殼公司規避管制。1月啟動的實際居住義務查核，運用地方政府、移民主管機關及公用事業業者間的資料交叉比對，確認買家確實居住，而非僅登記房產或設定郵件轉寄地址。官員強調，單純登記產權已不足以符合法規；買家必須提出文件證明持續實際居住，包括用電紀錄、居留證地址、地方稅申報資料及社區行政中心確認資訊。若確認違規，執法程序將從行政警告逐步升級為高額罰款，最終撤銷許可，以強力遏止有人將房產視為純粹的金融工具，在沒有實際居住的情況下持有並等待投機增值。

除了居住查核，金融委員會及金融監督院也開始針對流入房地產拍賣的企業貸款資金進行專案監控；這類管道有時被用來規避一般房貸限制及住宅購屋所需的自備款規定。監管機關正按地區及產業系統性檢視拍賣尾款貸款，若高風險類別出現資金集中現象，或特定地區的拍賣活動異常增加，便準備進行密集實地查核。這項監控特別針對企業經營者以商業用途名義取得融資，卻將資金轉用於拍賣購買住宅的情況，因為這可能藉此規避外國人購屋許可規定。多管齊下的監督方式旨在防止有人以企業融資工具透過拍賣購屋，取代一般購屋方式，確保交易許可區限制不易透過替代交易架構或人頭安排規避。

與整體稅制及市場穩定政策的關聯

外國買家許可制度是政府穩定房市整體行動的一環，目的在於因應重大國內稅制調整，避免市場因此出現波動。2月12日的協議會也討論了多屋族資本利得稅優惠緩徵措施即將到期；這項政策變動預料將促使持有多筆房產的南韓投資人增加售屋。當局預期，隨著政策調整，可能出現更多違法行為，包括為降低資本利得稅而故意低報成交價的「低價簽約」，以及用來掩飾實際所有權或將房產轉給家人、藉此規避正確課稅的不當贈與安排和借名登記。

國稅廳與警察廳將透過強化跨部會資訊共享及合作執法，聯手調查這些行為。官員希望藉由許可規定限制外國投機需求，同時加強查察國內逃漏稅行為，避免資本利得稅緩徵措施到期這段敏感過渡期出現市場操縱。這套全面監管措施反映政府日益認知到，外國投資資金流動與國內稅制會共同影響房價形成，因此需要協調一致的政府因應措施，以維持市場穩定，確保住宅能讓自住者負擔，而非受任何來源的投機資金主導。