稅務風暴迫使南韓名人脫手豪宅與房地產
南韓演藝圈名人正趕著出售全國最搶手地段的房產，因為懲罰性稅制可能吞噬高達四分之三的獲利。資本利得稅優惠寬限期預計於 5 月上旬到期，包括 Girl's Day 成員李惠利、演員河正宇與金泰希在內的多位知名人士，已將位於首爾熱門地段、價值數百萬美元的房產掛牌出售。待售物件涵蓋漢南 The Hill 社區的豪華公寓、江南最繁忙路段沿線的商辦大樓，以及潮流街區延南洞的零售物業，總價值達數兆韓元。
這波急售源於房地產稅制複雜的調整，可能使部分屋主的實際資本利得稅率升至 75%。相較之下，現行稅率依持有期間及房產類型介於 6% 至 45%。新加徵的稅款特別針對透過法人持有多處房產、且物件位於指定投機區域的屋主；這些區域包括首爾大部分的江南、松坡及龍山區。對於在韓流拓展全球市場期間累積大量房產的名人而言，現在出售與下個月出售之間的差額，可能意味著額外數億韓元的稅負。
房地產長期以來一直是南韓名人偏好的投資工具。過去十年，戲劇、電影及 K-pop 海外輸出帶來的收入大幅成長。包括 Blackpink、BTS 成員及知名演員在內的明星，為精品時尚品牌與全球品牌代言，獲得高額酬勞，並將財富投入有形資產，尤其是江南區；當地房價持續跑贏通膨及傳統投資報酬。這次稅制變動威脅到這套保值策略，迫使名人迅速重新檢視投資組合；部分人的房產橫跨多棟大樓，總值高達數千億韓元。
5 月 9 日期限背後的稅務計算
要了解這波恐慌性拋售，必須檢視將於 5 月 9 日生效的多層稅制。目前，南韓房地產交易的資本利得稅率介於 6% 至 45%，實際稅率依賣方所得級距，以及房產是否符合自用住宅資格而異。然而，即將上路的變動將加徵額外稅款，特別針對由法人持有的投資型房產，以及持有多處住宅的個人。
自 5 月 9 日起，在首爾及鄰近京畿道指定投機區域持有兩戶住宅的屋主，須在基本稅率之外再繳 20% 稅款。持有三戶或以上者，則須加繳 30%。若再加上最高 45% 的基本稅率，以及約 4.5% 的地方所得稅附加稅，高價交易的總稅負理論上可能達到 75%，尤其是位於最昂貴地段的房產。
這項政策源自前總統文在寅政府，當時政府試圖透過抑制投機投資，為過熱的房市降溫。接任的前總統尹錫悅起初延後實施這些較嚴格的措施，為名人及富裕投資人爭取暫時喘息空間，得以調整持有資產。隨著延後期限即將結束，文在寅時期政策的完整效力也將很快上路。
名人拋售潮：誰在賣什麼
這波急售潮讓首爾最昂貴的住宅區湧現大量豪宅物件。32 歲的演員、Girl's Day 前成員李惠利，已將一棟位於江南區的商業大樓掛牌出售，開價 145 億韓元（約 980 萬美元）。該物件有地下兩層及地上六層，總樓地板面積為 684.4 平方公尺。李惠利於 2022 年 8 月透過名為 Empo 的家族法人購得該地，拆除原有建築後興建現有大樓，連同取得稅及營建費用，總投資額估計為 107 億韓元。若以掛牌價格售出，在新稅制生效前可獲利約 40 億韓元。
46 歲的演員金泰希已完成數筆策略性出售。2024 年 11 月，她以 127.7 億韓元出售位於首爾龍山區漢南 The Hill 的豪宅單位；她於 2018 年 8 月以 42.3 億韓元購入。這筆交易在七年間帶來約 84 億韓元資本利得。據報，她也在 3 月以 203 億韓元出售江南站附近一棟五層樓零售物業；該建築於 2014 年 6 月以 132 億韓元購入，此次出售獲利 71 億韓元。據報，截至 2020 年，金泰希與丈夫 Rain 持有價值 814 億韓元的房地產，包括首爾的物業及加州爾灣的一處住宅。
48 歲的演員河正宇也加入出售行列，據報售出位於首爾鐘路區及松坡區的兩棟大樓。他在 3 月以 119 億韓元出售首爾西部一棟商業大樓，獲利約 46 億韓元；該物件於 2018 年 7 月以 73 億韓元購入。大樓的重要租戶之一是星巴克，凸顯名人投資者偏好的商業零售物業類型：除了房價增值，也能帶來租金收入。
其他知名出售案例包括 46 歲演員曹政奭，他於 2024 年 8 月透過與妻子、歌手 Gummy 共同設立的法人，以 110 億韓元出售一棟江南區大樓，據報獲得 70 億韓元資本利得。50 歲的前模特兒卞正敏於 2024 年 6 月出售龍山區一棟小型大樓，獲利約 23 億韓元。K-pop 歌手昭宥（前 SISTAR 成員）於 4 月出售延南洞的大樓，售價近乎是她 2016 年 15 億韓元購入價的兩倍；演員韓孝周則於 11 月以 80 億韓元出售首爾市中心一處房產，她在 2017 年以 55 億韓元購入。
法人架構與監管審查
上述許多交易涉及透過家族法人或專門設立的商業實體持有房產，這是高資產人士常用的節稅策略。根據南韓稅法，設立超過五年的法人，取得房產時適用 4.6% 的取得稅率；較新的法人或個人買家則適用 9.4%。此外，法人持有房產可採用不同的折舊方式及費用扣除，在持有期間降低應稅所得。
然而，這類架構已受到國稅廳更加嚴格的審查。K-pop 團體 2PM 成員、曾演出《歡迎來到王之國》等戲劇的李俊昊，於 2024 年 9 月接受首爾地方國稅廳深入調查，調查對象是他位於江南新沙洞的一棟四層商業大樓。這筆交易透過其家族的 JF Company 以 175 億韓元購入，引發外界懷疑他藉由法人架構逃漏稅。所屬經紀公司 JYP Entertainment 表示，若有補徵稅款，均已全數繳清；相關問題是稅務機關與代理人解讀不同所致，並非蓄意逃漏稅。這起案例凸顯名人投資者面臨的風險。
隨著政府同步收緊放款限制並提高稅負，透過法人投資房地產的做法也愈發受到爭議。文在寅政府擴大債務償還比率及貸款成數（LTV）限制的適用範圍，涵蓋土地、商場及辦公型住宅等非住宅物業。目前，向地方金融機構貸款的 LTV 比率上限為 70%；但從 7 月起，位於熱門江南、松坡及龍山區的非住宅建築貸款，上限將降至 40%，大幅限制投資者以借貸購置房產的能力。
業界專家警告，稅負增加與放款限制同時到來，可能使高端房市動盪。私人房地產智庫 SG Lab 研究員趙賢澤針對放款政策變動提出分析。
LTV 規定限縮貸款取得管道，散戶投資者將面臨更多投資阻礙。熱門地區的房東若趕在 7 月前出售房產，價格預料會出現一些波動。
名人圈之外的市場連鎖效應
名人的數百萬美元交易雖然成為新聞焦點，但稅制變動也影響更廣泛的富裕投資人；正是他們推升首爾豪宅市場來到驚人高點。在江南等地區，單戶公寓價格動輒 300 萬至 700 萬美元，與南韓平均薪資水準明顯不相稱。名人拋售潮可能預示更廣泛的價格波動，因為機構及個人投資者正重新評估高端房地產的稅後報酬。
稅制趨嚴與放款標準收緊同時發生，代表南韓的房地產投資政策出現重大轉變。多年來，房地產一直是該國富裕階層累積財富的主要工具，時尚地段的商業大樓既能帶來租金收入，也有可觀的資本增值。新制度旨在引導投資流向具生產力的經濟活動，而非投機性持有房產；不過批評者認為，這些措施可能只是讓投資者轉向其他資產類別或海外市場。
業界分析人士指出，這波出售反映的是周全的財務規劃，而非恐慌。在 5 月 9 日前出售，賣方可鎖定現行稅率，買方則是在充分了解即將增加的稅務負擔後購入資產。這將形成一段交易量暫時激增的窗口期；隨著多屋持有者的持有成本大幅上升，市場之後可能轉趨冷卻。
重點整理
- 南韓房地產出售的資本利得稅將自 5 月 9 日起大幅提高；在投機區域持有多處房產的法人，稅率最高可能達 75%。
- 李惠利、金泰希、河正宇、曹政奭及昭宥等名人，已在期限前掛牌或出售位於首爾江南、龍山及鐘路區的豪華房產。
- 指定區域內持有兩戶住宅者將加徵 20%，持有三戶或以上者加徵 30%；這些附加稅是在 6% 至 45% 的基本稅率之上課徵。
- 自 7 月起，高端地區非住宅物業的貸款成數上限將從 70% 降至 40%，進一步限縮投資者的借貸能力。
- 相關稅務措施源自文在寅政府，尹錫悅政府曾暫緩實施，如今即將到達正式上路期限。
- 法人持有架構受到更嚴格審查，國稅廳已調查李俊昊透過家族公司以 175 億韓元購入大樓等交易。
