香港大力押注科技轉型，開發商態度審慎
香港政府正投入前所未有的資金，將北部邊境地區轉型為科技重鎮，但本地房地產開發商反應審慎，並未展現熱忱。官員今年2月宣布，將從香港外匯基金提取1,500億港元（約190億美元），支援北部都會區計畫。這是逾40年來首次動用這類儲備資金推動發展。這筆巨額投資是香港史上規模最大的基礎建設承諾之一，但房地產業高層私下仍擔心供過於求及投資回報不明。
北部都會區計畫於2021年首次公布，當時旨在紓解住房擠迫，如今已發展成更具野心的構想。計畫範圍約300平方公里，接近香港總面積的三分之一，目標是打造雙核心城市：金融業仍集中於南部各區，北部則以創新帶動成長。計畫區與中國既有科技重鎮深圳接壤，預計興建先進研究實驗室、扶植醫藥新創公司等，最終容納250萬居民並創造65萬個職位。
儘管政府展現投入資金的決心，私人企業夥伴反應仍然冷淡。大型開發商雖未公開批評，業界高層私下卻抱怨計畫規模過大，且採用陌生的開發模式。他們有所顧慮，源於香港傳統房地產開發方式與從中國內地引進的產業園區策略存在根本差異。環保團體也警告計畫可能危及當地野生動物；電台節目聽眾則質疑，這筆投資是否主要讓深圳受益，而非香港居民。
香港正面臨一些經濟學家所稱的歷來最長衰退，零售銷售額和房價至今仍低於2018年高峰，計畫成敗攸關重大。
開發理念之爭
緊張關係的核心，在於一場可能讓香港既有房地產開發商退居幕後的典範轉移。北部都會區採用產業園區模式開發，讓同類型企業集中在特定產業園區，並由政府透過密集規劃管理。這套模式在深圳及中國其他城市已見成效，卻與香港向來奉行的政府最少干預傳統大相逕庭。在香港，開發商通常自行掌控辦公大樓、購物中心及住宅群的開發，從規劃到完工一手包辦。
在新模式下，房地產公司將讓位給政府規劃人員。開發商可能不再主導大型綜合開發案，而是被安排在重要據點附近興建住宅大樓，或為政府挑選的大型產業租戶興建工廠和辦公室。這與香港開發商自殖民時期以來享有的自主權相去甚遠；當時政府介入有限，房地產集團得以累積龐大財富與影響力。
陌生的運作架構讓企業難以估算潛在回報。多家大型開發商的高層指出，計畫缺乏詳細規劃文件、特定區域可能供過於求，且政府似乎打算同時開發過多地區。香港當前的經濟困境更使不確定性加劇：零售銷售額從2018年高峰的4,852億港元，降至2024年的3,768億港元；住宅價格也較2018年高點大幅下跌。
資金與政治期望交鋒
開發商承受的經濟壓力不只來自市場的不確定性，也涉及政治期望。香港商界在英式資本主義制度下累積財富，如今面臨日益升高的壓力，須透過具體投資行動展現官員所稱的「愛國愛港」。2024年11月，北京負責港澳事務的最高官員夏寶龍在深圳召開座談會，要求29名商界領袖提出北部都會區的投資計畫。
夏寶龍表示：「香港工商界是香港經濟發展的主力軍。」他敦促高層「用實際行動詮釋對國家的愛、對香港的愛」。
訊息十分明確：投資北部都會區帶有愛國意涵。然而，商界反應仍有所保留。曾任政務司司長、出身大型企業家族的唐英年，表達了許多高層的懷疑態度，指出項目必須維持獲利。行政長官李家超則反駁說，大家有必要理解「習近平主席回信精神」，暗示商業決策應反映對香港的情感連結。
這種矛盾凸顯一項根本挑戰：北京可以透過《國安法》等措施施加政治控制，但經濟發展仍需要私人企業自願參與。不同於中國內地由政府主導、國有企業遵循中央指令的項目，香港開發商身處資本主義制度，必須向股東和債權人負責。
跨境融合
北部都會區不只是城市擴張，也象徵自1997年香港回歸以來，分隔香港與中國內地的邊界將逐漸在實體上消融。計畫區沿著深圳河而建，這條河曾是英屬香港與共產中國之間鮮明的界線。1960年代，數以百萬計的人游過這片水域，逃離饑荒與迫害。如今河水依舊流淌，但人們對邊界的概念正逐漸淡去。
這項計畫呼應中國國家主席習近平的大灣區願景：串連九個沿海城市，並納入香港與澳門，打造能與矽谷競爭的經濟區。五條新鐵路將連接北部都會區與深圳，方便科技工作者跨境通勤。有分析人士認為，西九龍站採用的共同管轄安排，亦即中國內地警察在香港境內執法，可能延伸至新的科技樞紐。
然而，這種融合也引發香港獨特身分是否會受影響的疑問。倫敦大學亞非學院中國研究所所長曾銳生指出，相關規劃標誌著香港發展典範的轉變。香港發展局表示，計畫將借助區域快速經濟發展的機會；但批評者指出，香港在金融、貿易和物流領域的傳統優勢正被擱置，轉而發展深圳已占優勢的先進製造業。
曾任財政司司長至2017年的曾俊華質疑，放棄香港的商業優勢是否符合經濟效益。深圳在科技實力上已超越香港，土地和勞工成本也較低，因此有人懷疑，香港在落後的產業領域能否有效競爭。
地方社區面臨衝擊
北部都會區的影響不只限於企業董事會和政府辦公室，也可能顛覆延續數百年的生活方式。新界沿海村落流浮山的居民製作蠔豉已有200多年歷史。72歲的農戶陳道銀在這片水域工作了40年；隨著政府計畫將當地改建為住宅和商業區，他的未來充滿變數。
陳先生說：「我真的不知道日後會變成怎樣。也許我應該開始為我們的農場和這片海景拍照。」
同樣位於科技園區預定地樂馬洲附近的下灣村，69歲的郭志偉仍在照料父親種下的樹木。村中家庭多半沒有土地所有權，最快明年就可能面臨搬遷，但政府尚未提供具體安置細節。這些社區是香港工業化前生活的最後遺跡，當中的濕地和魚塘在香港發展成金融重鎮的過程中，始終未受開發。
環保團體已對計畫的生態影響提出警告。工程可能危及包括中華白海豚在內的稀有物種棲地。綠色和平香港分會資深專案主任陳涵霄警告，填海工程無法逆轉，會永久破壞作為野生動物棲地的生態系統。
政府回應指出，發展區的生態敏感度較低，但環境影響評估仍在進行。這項兩難反映出更廣泛的趨勢：與中國內地經濟融合，優先於地方保育。
全球先例與警訊
香港官員曾研究其他大型城市開發計畫，但這些案例帶來的啟示不一。雄安新區原本被規劃為北京的延伸，由習近平親自倡議，儘管國家投入巨資，仍難以吸引居民和企業，因此被稱為「鬼城」。北京如今改以將國有企業遷入當地，填補空置空間。
其他國際大型計畫也面臨類似挑戰。沙烏地阿拉伯的新未來城（Neom）和印尼的新首都努山塔拉（Nusantara），都遭遇延誤、成本超支及土地權益糾紛。自由社區研究組織研究員黃凱港指出，這種規模的城市開發通常會循著可預見的軌跡發展：先是雄心勃勃，接著縮減規模、陷入債務問題，或工期一再延長，衍生更多複雜問題。
雄安的例子尤其值得參考，因為香港政府明確以中國「智慧城市」為北部都會區部分規劃的藍本。然而，根本差異仍然存在：雄安仰賴國有企業和中央政府命令，香港則必須說服私人開發商在市場經濟中自願參與。
民調顯示，公眾的疑慮與開發商的觀望態度相似。綠色和平與香港民意研究所的調查發現，只有6%的居民支持同時興建北部都會區和另一項交椅洲人工島計畫。儘管如此，官員仍將開發形容為勢在必行。財政司司長陳茂波則為這項投資辯護，回應電台聽眾的抱怨時表示，資源應惠及本地居民，而非用於跨境融合。
重點摘要
- 香港政府承諾從外匯基金提取1,500億港元發展北部都會區，這是逾40年來首次作此用途的提取
- 房地產開發商私下質疑產業園區模式，認為這會削弱他們在規劃和開發上的傳統自主權
- 計畫預計在20年間將香港北部300平方公里轉型為與深圳融合的科技樞紐
- 北京官員向商界領袖施壓，要求他們以投資展現愛國情懷；企業高層則堅持項目必須獲利
- 包括擁有200年歷史的養蠔村落在內的地方社區，面臨搬遷，安置細節卻不明朗
- 環保團體警告，濕地和包括中華白海豚在內的野生動物棲地可能遭受不可逆的破壞
- 計畫象徵香港與中國內地在實體上的融合，未來可能延伸共同管轄安排，讓內地官員在香港境內執法
- 中國雄安新區等歷史案例顯示，國家支持的科技城市可能難以留住人口、吸引企業
