更嚴格的房地產規定將逐項計算違規
新加坡國會於2025年4月8日（星期二）通過法案，加重房地產仲介業者及銷售人員違反洗錢與恐怖主義融資規定的財務罰則。新制將最高罰款的計算基準從每宗案件改為每項違規，因此評估財務制裁時，違規項目數量將列入考量。
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《防制洗錢及其他事項（房地產仲介與開發商）法案》也要求仲介業者及銷售人員對沒有委任代表的交易相對人進行盡職調查，將查核範圍擴大至自己的客戶以外。這表示，若交易另一方沒有代理人，房仲的責任不再僅限於委任自己的一方。
國家發展部第二部長英蘭妮・拉惹向國會表示，現行最高財務罰款為仲介業者每宗案件20萬新加坡元、銷售人員每宗案件10萬新加坡元，可能不足以遏止不當行為。協助非法交易所帶來的潛在財務利益，可能遠高於這些上限。
依新措施，仲介業者及銷售人員在房地產仲介理事會（CEA）的警告處分機制下，每項違規最高可被處以5,000新加坡元罰款。較嚴重的違規可能移交獨立紀律審裁庭處理。這些變更涵蓋違反與洗錢或恐怖主義融資相關的法律，以及適用的執業、道德與行為規範。
這項法案延續2021年對房仲引入的義務，以及2023年透過修法擴及開發商的規定。其核心目的在於讓這些義務更難被忽視，一方面擴大須接受查核的對象，另一方面改變罰則的計算方式。
罰款計算方式為何重要
若罰款上限以案件為單位，即使案件包含多項違規，該案的財務制裁仍受上限限制。若以每項違規為單位，則每項違規都可分別處罰。最終金額仍取決於調查結果及適用的執法程序。
這項差異很重要，因為房地產交易涉及多項責任，包括身分查證、風險評估及紀錄保存。若案件涉及多項義務未獲履行，就不同於單一疏失。改變罰款計算單位，能讓制裁更直接反映兩者的差異。
5,000新加坡元是警告處分機制下的金額，並非所有重大紀律案件的替代上限。國會修法的相關說明並未列出紀律審裁庭可裁處的全新最高財務罰款。因此，若將5,000新加坡元視為仲介業者或銷售人員在強化後制度下可能面臨的最高罰款，並不正確。
CEA於2023年8月20日發布的業界指引文章指出，先前制度允許對仲介業者每宗案件處以最高20萬新加坡元的紀律罰款，對銷售人員每宗案件處以最高10萬新加坡元。文章也列出暫停或撤銷仲介業者執照、或銷售人員註冊資格，以及另行譴責或處以最高5,000新加坡元罰款的權限。
這些規定顯示，財務制裁原本就是更廣泛執法架構的一環。4月通過的法案改變違規的計算方式，而非首次對房地產專業人士進行監管。
查核範圍將擴及房仲客戶以外的交易方
過去，房地產仲介業者及銷售人員須對自己的客戶進行客戶盡職調查。法案將這項義務擴及沒有委任代表的交易相對人。例如，在由房仲代表賣方、而買方沒有房仲的交易中，買方就是新增查核義務涵蓋的對象之一。
客戶盡職調查包括確認當事人身分、查證其身分，以及評估交易涉及犯罪所得的風險。若交易涉及公司或其他法人，也須查核實質受益人，也就是最終擁有或控制該實體的個人。
英蘭妮表示，這項變更將進一步使新加坡的監管制度與防制洗錢金融行動工作組織（FATF）制定的標準接軌。FATF制定打擊洗錢與恐怖主義融資的國際標準，其中包括要求參與房地產交易的企業及專業人士進行查核。
實務上的變化，是已參與交易的房仲將承擔更廣泛的責任。銀行、律師及開發商可能會自行查核，但這些查核並不會免除房仲的義務。將審查範圍擴及未委任代表的一方，則多了一個在交易進行前辨識疑慮的機會。
現行查核要求
英蘭妮於2023年10月3日在國會發表的部長聲明中，說明了目前已對房仲、仲介業者及開發商課予的詳細義務，包括查證客戶及實質受益人、進行篩查、評估風險，以及保存相關文件。
如果客戶是代表他人行事，房地產專業人士必須要求提供授權代理的文件。若買方是法人，查核須涵蓋其業務、所有權與控制架構，以及設立地。這些要求的查核範圍不僅限於買賣文件上列出的姓名。
查核程度取決於評估出的風險。聲明指出，外國政治人物及來自FATF認定風險較高司法管轄區的人士，都須受到更嚴格審查。政治人物是受託擔任重要公職的人士，其職位可能使其面臨較高的貪腐風險。
聲明指出，對來自洗錢風險較高國家的買方，查核也必須確認其收入、財富來源及資金來源。財富來源是指個人如何累積資產；資金來源則是指特定交易所用款項的來源。
CEA指引指出，客戶盡職調查必須在建立業務關係或進行交易前完成，相關紀錄至少須保存五年。仲介業者也必須制定內部政策、程序及管控措施，以防止洗錢或恐怖主義融資。
開發商另有一項持續性責任：定期檢視買方資料，確保資訊正確且為最新，直到房產完工為止。這些是2023年聲明所述的既有義務，並非4月法案首度新增的規定。
有合理懷疑就須通報，不必先證明犯罪
身分查核只是制度的一部分。若房地產專業人士知道或有合理理由懷疑某項財產可能與犯罪行為有關，也必須通報交易。這項門檻並不要求房仲先確認犯罪已經發生，才能提出疑慮。
CEA指出，《1992年貪污、販毒及其他嚴重罪行（沒收利益）法》是可疑交易通報的法律依據。通報須送交新加坡警察部隊商業事務局轄下的可疑交易通報辦公室。
英蘭妮於2023年10月以財政及國家發展部第二部長身分發言時，說明這項義務不只適用於處理買賣的專業人士。她在聲明中表示：
任何人若知道或有合理理由懷疑任何財產是犯罪所得，或與犯罪行為有關，都必須向警方提交可疑交易通報。
她表示，若房東有合理理由懷疑房客，也包括在內；未能在合理可行的最短時間內通報則屬違法。因此，可疑交易通報是提供主管機關評估的警訊，並非宣告相關人士有罪。
CEA列出的可疑指標包括在短時間內購買多處房產、未看屋即購屋，以及同意以遠高於或低於市價的價格成交。這些都是需要進一步評估的警訊，並不能自動證明涉及洗錢。
部長聲明也指出，開發商不得收取未完工房產銷售的現金款項。聲明不贊成依單一數字門檻判定可疑活動，並說明多種不同指標都可能指向洗錢，交易須放在具體情境中評估。
2023年案件顯示房地產業面臨的風險規模
先前的執法案件具體呈現房地產業面臨的風險。CEA於2023年8月發布的文章提及，警方8月15日宣布展開一項行動，涉及105處房產並逮捕10名外籍人士。房產包括住宅、商業場所及工業空間。
截至2023年10月3日，英蘭妮向國會提交的聲明列出禁制令涵蓋94處住宅、53處商業房產及5處工業房產，合計152處。
8月公布的105處與10月更新的152處，分別來自不同日期的調查進度及描述。兩者不應被視為同一時間點互相矛盾的統計數字，也不能用來衡量4月法案影響的交易數量。
10月更新所列的94處住宅中，60處為已完工的轉售單位，34處為開發商直接出售的未完工單位。這項區分很重要，因為它顯示處理轉售交易的房仲與銷售新屋的開發商，都在同一執法情境中。
其中8處住宅是聖淘沙灣的有地住宅。英蘭妮表示，列入禁制令的有地住宅均不在新加坡本島，因為外國買家的審批標準較嚴格。她也表示，相關房產符合《住宅房產法》的規定。
這項區分涉及兩個不同的法律問題：買方是否獲准持有房產，以及交易所用資金是否合法。符合持有房產的限制，並不能解決第二個問題。聲明表示，當時針對處理相關交易的仲介業者及房仲所進行的調查仍在持續；聲明並未認定每一位涉入的專業人士都違反了義務。
規定的發展歷程
4月法案是經過數個不同的立法及執法階段後提出的。這段歷程顯示，新措施是建立在既有制度之上，而非取而代之：
- 2021年：《房地產仲介（防制洗錢及恐怖主義融資）規例》將房仲應履行的特定義務納入法規。
- 2023年：修訂《住宅開發商（管制與發照）法》及《商業房產銷售法》，將防制洗錢要求擴及開發商。
- 2023年8月15日：警方宣布展開一項涉及105處房產及10人遭逮捕的行動。
- 2023年10月3日：英蘭妮說明房地產業的義務，並報告禁制令涵蓋152處房產。
- 2025年4月8日：國會通過法案，強化罰則制度，並將盡職調查擴及未委任代表的交易相對人。
這段歷程也區分了義務最初建立的時間，以及其後強化嚇阻效果的努力。國會批准最新變更前，身分查核、紀錄保存及可疑交易通報就已是既有要求。
執法及尚待確定的細節
CEA負責監督房地產仲介業者及銷售人員，市區重建局（URA）則負責監管開發商。2023年10月的聲明指出，兩個機構都會定期進行稽查，並優先稽查風險較高的業者，且提高稽查頻率。
較常經營私人住宅，尤其是高價建案的業者，可能被評估為高風險。監管機關也會根據執法機關提供的可能違規資訊展開稽查。CEA透過指引、檢查清單、可疑指標清單及訓練協助業者遵循規定；URA則向開發商發布通函並舉辦說明會。
這套制度要求房地產交易中的多方履行互補責任。處理產權移轉的律師、相關會計師及金融機構，也有查核客戶及通報疑似犯罪活動的義務。英蘭妮在聲明中表示，大多數房地產買賣都須經過一層以上的查核。
4月的變更強化了這套安排中的兩個特定環節：房仲查核義務的涵蓋範圍，以及個別違規所帶來的財務後果。這些變更不會使其他參與者的義務失去必要性；法案獲通過，也不代表所有條文都已開始施行。
國會相關說明未提供生效日期、詳細的實施期限，也未列出紀律審裁庭新的罰款上限。說明也未交代2023年10月所述調查的最新結果。這些事項應與已確認的內容分開看待：國會已批准擴大查核範圍，並建立旨在逐項計算違規的罰則制度。
重點摘要
- 國會於2025年4月8日通過房地產業防制洗錢法案。
- 最高財務罰款將按違規項目，而非案件計算。
- 警告處分機制下，每項違規最高可處以5,000新加坡元罰款；較嚴重案件則移交紀律程序處理。
- 仲介業者及銷售人員須將盡職調查擴及未委任代表的交易相對人。
- 既有義務包括身分查核、至少保存五年紀錄，以及通報可疑交易。
- 政府於2023年10月公布的最新資料列出152處房產受禁制令限制。
- 國會相關說明未列出新規生效日期或審裁庭新的罰款上限。
