核准興建6,759戶，實際興建近25,000戶
河內市建設局表示，與芒青集團（Mường Thanh Group）相關企業的12個住宅建案共有24,943戶住宅，但核准戶數僅6,759戶。超出的18,184戶，成為市府決議草案的核心議題；草案將決定哪些建物可以保留、哪些必須改善，以及哪些必須拆除。
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這些建案的實際戶數約為核准戶數的3.69倍。超出的戶數約為核准總數的2.69倍，相當於增加約269%。這項區別很重要：近2.7倍指的是額外增加的戶數，而不是實際興建總數。
河內市人民議會的決議草案，將開發商應負擔的財務義務、建物評估、可能的住戶安置，以及符合資格買方取得所有權證書的程序納入規劃。草案並未自動允許全部24,943戶保留，也不保證每戶都能取得證書。
2015年至2017年間公布的稽查結果，指出這些建案在投資、土地使用、規劃及建築方面違規。開發商未依核准計畫施工，增加樓地板面積及建築高度，將住宅分隔成較小單位，並變更部分區域的預定用途。
建設局表示，這些變更造成的人口增加，已加重地方基礎設施負擔，並降低居民生活品質。然而，許多住宅早已交屋，家庭也已入住多年。河內如今面臨的任務，是在執法的同時，兼顧居民的居住權益與實際需求。
哪些建案納入範圍？
草案涵蓋的建案，屬於由黎清坦（Lê Thanh Thản）擔任法定代表人、所有人或管理者的企業，或由他透過出資或投資合作參與的企業。清單涵蓋河內數個住宅區，其中大量建案集中在靈潭（Linh Đàm）。
12個項目包括：CT6 Kiến Hưng（又稱Bemes住宅商業綜合區）；大青（Đại Thanh），包括CT8及CT10；CT5 Tân Triều；Xa La住宅區；金文—金呂（Kim Văn–Kim Lũ）的CT11與CT12合併建案；VP3、VP5及VP6；以及靈潭的HH1、HH2、HH3和HH4四個建案。
區分建案與個別大樓，有助於理解項目數量。CT11與CT12合計為一個建案，而HH靈潭綜合區則有四個大樓，每棟包含三座塔樓。因此，HH綜合區在草案涵蓋的四個建案中，共有12座塔樓。
各建案取得證書的情況也不相同。建設局評估指出，VP3、VP5、CT6 Kiến Hưng及CT5 Tân Triều的部分住宅，已取得土地使用權及土地附著資產所有權證書。VP6及HH1至HH4則尚未取得。部分建案已有證書，不代表其中每戶住宅都已取得證書。
爭議如何演變
稽查結果已公布多年，但擬議的處理方案面對的是已有人居住的建物。HH靈潭自2015年起投入營運，居民長期等待取得所有權文件。
主要時間點如下：
- 2015年：HH靈潭綜合區開始營運。
- 2015年至2017年：稽查人員公布這些建案在投資、土地使用、規劃及建築方面的違規結果。
- 10月10日：河內開始就決議草案徵詢公眾意見。徵詢意見的公告未註明年份。
- 技術審查完成後：河內市人民委員會將決定哪些建物或建物部分屬於各項擬議處理類別。
目前仍是草案，尚未對個別建物作出最終決定。當局尚未確認通過日期、意見徵詢截止日，或完成建物分類的時程。因此，居民目前不能將草案提出的證書及補償程序視為已確定的權益。
三類建物決定哪些可以保留
草案將受影響的建物分為三類。第一類可維持現狀，但須已完工並投入使用、沒有爭議、符合結構及消防安全要求，且不會對鄰近建物造成不利影響。
這類建物也必須具備足夠的基礎設施，或已有提供基礎設施的計畫，並符合周邊景觀、道路界線、保護廊道、交通安全區及限高規定。審查標準不只看居民是否已入住住宅。
第二類建物可在符合條件下保留。這些建物目前未符合部分要求，但可透過技術改善、增設基礎設施、住戶安置或變更用途來補正。能否保留，取決於是否採取補救措施，而非只要繳款即可。
若安全問題、景觀衝突或侵占保護界線無法補正，第三類建物就必須拆除。這一類也包括部分低樓層住宅：其建於指定作技術基礎設施、公共設施、國防、安全或保護廊道的土地上，且無法透過調整規劃解決。
專責機關完成評估後，河內市人民委員會將訂定具體清單。若第三類建物無法拆除，草案允許考慮變更用途，前提是不得加重基礎設施負擔。這並不代表該建物可繼續作為住宅使用。
獲准保留，居民仍可能必須搬遷
建物列入第一類，不代表其中所有已使用空間都能繼續作為住宅。居民必須遷出建物基座、設備樓層及公共空間內未經核准的住宅或使用區域，讓這些空間恢復原定用途，或供社區使用。
設備樓層設有維持建物運作所需的設備與服務設施；公共空間則供住戶共同使用。即使整棟建物符合繼續使用條件，恢復這些區域的原有功能仍是處理用途變更問題的一環。
第二類建物若增設基礎設施後仍無法支撐現有居民人口，就必須安置住戶。擬議的遷置順序，先從建物基座、設備樓層及公共空間內未經核准的住宅區域開始，再處理超出核准高度樓層的住宅。
第三類建物的所有居民及其財物都必須搬離。實際執行時，當局必須指出各棟建物受影響的具體區域，而不能只替整個建案分類。因此，即使建案仍可營運，部分家庭仍可能面臨搬遷。
開發商須負擔安置與補償費用
居民搬遷前，開發商必須整理住宅清單、確認個案涉及的合法權利與利益、公開擬議安排，並徵詢居民對補償、補助及臨時住宿的意見。
草案規定，搬遷費用及臨時住房由開發商負責，也明定違規補救費用由開發商支付，不動用國家預算。這將市府決定並監督處理措施的職責，與企業負擔費用的責任區分開來。
被要求搬遷的買方，可協商選擇以下三種方案之一：金錢補償；在開發商旗下符合資格的商業建案中取得等值住宅；或在符合相關法律資格的前提下，不經抽籤購買或租購社會住宅。
租購是指家庭分期付款，逐步取得住宅所有權。社會住宅方案仍以符合資格為條件，因此不代表每位受影響買方都能自動獲得替代住宅。
草案未訂定個別補償金額，也未指明特定家庭可獲得哪些替代住宅。這些細節將取決於權利評估及搬遷前協商的安排。建設局也表示，執行方案時須考量開發商履行義務的能力。
開發商須支付哪些款項？
獲准保留建物的開發商，仍須繳交草案所稱、因未經核准施工而取得的不法利益。擬議計算方式如下：
未經核准增加的樓地板面積 × 建物實際投入使用時每平方公尺的建築成本 × 50%。
建築成本將依建物投入使用時適用的投資成本基準計算。這是依面積計算的方式，不是按每戶超額住宅收取固定費用。因此，僅憑額外增加的18,184戶，無法得出應繳金額。
計算金額須先確認各受影響建物未經核准的樓地板面積，以及相應的建築成本基準。目前尚未公布總財務金額，也未提供計算所需的全部資料。公式同樣不是直接追討住宅銷售所得的一半，因為計算依據是建築成本，而非售價。
土地相關款項則是另一項義務。草案規定，依官方土地價格表乘以河內市人民委員會訂定的係數計算；係數適用於建物或建物部分獲准以現有形式保留時。
兩項義務採用不同的基準時間。建築成本計算回溯至建物投入使用時；土地款項則以建物獲准繼續存在時為準。開發商須在相關執法決定所訂期限內，透過河內國庫將款項繳入市政府預算。
取得所有權證書不只要提出申請
對於獲准保留且符合資格的住宅，擬議程序首先要求開發商完成未經核准施工及土地使用所衍生的財務義務。接著，企業必須備妥並提交買方申請證書所需的文件。
這類證書在越南俗稱「粉紅簿」，記載土地使用權及土地附著資產的所有權，包括公寓。VP6及HH靈潭居民目前尚未取得證書，這也是他們面臨的核心懸而未決問題之一。
若開發商已履行財務義務，卻未提交文件，草案允許買方直接提出申請。主管機關屆時將依適用規定受理並審查買方申請。
這項規定處理的是開發商繳款後仍不採取行動的情況，並未免除付款要求，也不能繞過住宅是否可保留的決定。因此，擬議程序能否適用，取決於建物評估結果，以及開發商是否履行財務責任。
靈潭建案凸顯決策規模
位於皇烈坊（Hoàng Liệt）的HH靈潭，核准高度為27層。HH4各塔樓興建至36層，比核准高度多9層；HH1、HH2及HH3則達41層，超出14層。這個綜合區的12座塔樓約有9,000戶住宅、40,000名居民。
約9,000戶住宅占12個建案24,943戶總數約36%。這項比較顯示，僅這一處綜合區的處理決定，就可能對整體補救工作造成重大影響。
VP6也大幅偏離核准內容：樓層從核准的25層增至37層，住宅戶數則從138戶增至840戶。增加的702戶，使其實際戶數約為核准數字的6.1倍。
HH4C住戶阮仲（Nguyễn Trọng）表示，居民不知道HH綜合區將被歸入哪一類，希望當局完成分類並作出最終決定。他的憂慮反映出，單靠草案仍無法消除居民的不確定感。
HH4B住戶代表組織成員范文德（Phạm Văn Đức）呼籲，應對開發商執法，同時保障購屋並已在當地定居者的權益。他如此描述居民的期望：
在HH購屋的居民，唯一正當的願望，就是希望市府當局創造條件，讓居民能在HH靈潭安心居住，並向購屋者核發粉紅簿。
德也呼籲開發商履行對國家的財務義務，並改善基礎設施不足之處。他的主張將居住保障、文件取得與基礎設施改善，和追究責任並列，而非視為彼此衝突的要求。
擬議補救措施，不代表違規責任取消
建設局認為，有必要且亟需制定一項專門決議。該局評估指出，針對《2024年土地法》生效前土地違規所設的現行特殊機制，無法適用於這些建案。這並不代表違規不受法律制裁，而是指出，在大量住宅已有人居住的情況下，執行制裁面臨困難。
河內的評估警告，大規模拆除及搬遷可能擾亂公共秩序、影響居民福祉，並引發大量集體陳情。評估也承認，即使政策長期有助改善生活條件，執行補救措施仍可能暫時干擾家庭的工作、就學與健康。
草案明定，既有稽查結果、判決及執法決定仍然有效。允許未經核准的建物或部分建物保留，將被視為處理違規後果的措施，而非宣告原始施工合法。
接下來的關鍵步驟，是完成技術評估、決定建物分類，以及決議是否獲得通過。在這些程序完成前，須搬遷的家庭數、開發商應繳總額，以及核發證書的時程，都仍未確定。
重點整理
- 12個建案共有24,943戶住宅，核准數為6,759戶，超出18,184戶。
- 草案提出三種分類：可保留、符合條件後可保留，以及必須拆除。
- 即使整棟建物獲准保留，部分居民仍可能必須搬遷。
- 開發商須負擔補救、搬遷，以及指定的建築與土地相關費用。
- 若開發商已履行財務義務卻未提交文件，符合資格的買方可直接申請證書。
- HH靈潭約有9,000戶住宅、40,000名居民，最終分類仍未確定。
- 草案不會取消既有稽查結果、判決或執法決定。
