四層商場之上，打造全新公共廣場
河內人民議會於2026年10月28日核准還劍湖周邊初步總經費為2兆2,229億越盾的重建計畫，並選定太陽集團（Sun Group）旗下公司興建地下商場，並負責公共建設與景觀改善工程。市府目標是在2029年完成整體計畫。
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這座商業綜合設施規劃為四層地下樓層，總樓地板面積82,608平方公尺，位於湖東側及北側的公園與廣場下方。地面部分，市府希望打造大型公共空間，串連還劍湖、八月革命廣場、河內歌劇院、越南國家歷史博物館及周邊地區。
計畫範圍橫跨還劍郡與慈廉坊。三個部分包括由市府出資的土地徵收、私人直接投資興建地下商場，以及透過興建－移轉合約辦理公共建設與景觀工程。
土地徵收是最大支出，金額為9,924億越盾，約占總經費44.6%。地下商業中心經費為4,611億越盾，公共建設與景觀改善則為7,694億越盾。這些數字顯示，補償、搬遷及公有土地的使用，是財務規劃的核心。
河內人民委員會副主席楊德俊（Duong Duc Tuan）表示，投資規模與成本估算將透過詳細規劃及各個子計畫的準備工作進一步調整。議會審查也聚焦於保護湖泊及玉山祠、管理地下施工，以及確保受徵收影響的居民能獲得合適的住房。
三個部分的工程內容
還劍坊人民委員會將以市政預算負責獨立的土地徵收部分。其職責包括為整體重建計畫整備土地，補償、協助、安置及臨時住宿等費用則有待進一步審查。
太陽集團旗下成員公司太陽首都房地產股份公司（Mat Troi Thu Do Real Estate Joint Stock Company）獲選負責另外兩個部分。該公司將直接投資興建地下商業中心，並透過公私協力（PPP）模式辦理公共建設與景觀工程。
地下中心規劃設於湖東側公園與廣場的B2.5地塊，以及湖北側的B1.3地塊。所列樓地板面積為四層合計。隨著設計推進，公共通道、交通設施與商業空間須明確劃定範圍。
第三個部分包含三項支出：市政人民委員會總部區域新建工程3,518億越盾、人民議會總部整修工程268億越盾，以及湖泊東南側改善工程3,908億越盾。人民委員會負責市府行政工作；人民議會則是核准投資政策的市級民意代表機構。
涉及多少土地？
河內正研議66.82公頃的規劃範圍，擬議計畫用地為30.82公頃。B1.6及B4.13-HH1地塊因另以獨立計畫辦理，不納入其中。
人民委員會的提案指出，土地徵收部分涵蓋30.82公頃。俊的說明則將此數字界定為較大研究範圍內的擬議計畫用地。詳細規劃將界定徵收範圍及受影響的不動產。
對居民與商家而言，實際關切的問題包括補償、搬遷安排及重建期間的出入。議會都市事務委員會要求補償與安置政策公開透明，並確保替代居住條件不低於居民現有水準。委員會也呼籲採取措施，保障受影響機關及組織員工的生計。
投資人如何籌措工程資金
地下商業中心經費為4,611億越盾，投資人須至少以自有資本支應20%，約922億越盾。其餘3,689億越盾將由其他法律允許的資金來源籌措。
自有資本是投資人承諾投入的自有資金。其他資金來源可包括借款或其他獲准的安排，公司須籌妥資金以進行施工。
經費7,694億越盾的公共建設與景觀部分，資金結構則有所不同。投資人須至少投入15%的自有資本，約1,154億越盾；最高85%、即6,540億越盾，則由其他合法來源籌措。
興建－移轉合約是指私人投資人安排融資並興建約定的公共工程，完成後將工程移交國家，並依合約取得款項。河內提議以土地資產、市政資金及地下開發相關收入組合支付。另一種方式是運用土地使用權及公有資產拍賣所得的預算收入。
市府估計，地下空間使用租金可為市政預算帶來1,604億越盾收入，有助支付第三個部分的費用。議員要求明確區分公共地下設施，例如通道與停車場，和由公司營運的商業空間，以利準確計算收費與責任。
擬以六處土地資產支付
河內已確認六處可能用於興建－移轉合約付款的土地資產，總面積7.31公頃，初步估值為4,878億越盾。市府可能允許投資人在指定土地上開發計畫，或拍賣土地使用權，再以所得款項支付。
擬議土地資產涵蓋市中心小型地塊，以及東英縣較大型基地：
- 莊前街：0.77公頃，涵蓋B4.5-TM1、B4.5-TM2及B4.5-TM3規劃地塊。
- 河內郵局兩側：0.52公頃，涵蓋B4.3-TM1及B4.3-TM2地塊。
- 曾拔虎街1至3號：2.29公頃。
- 黎聖宗街5號：0.34公頃。
- 二徵夫人街15號：0.09公頃。
- 東英社梅林村：3.30公頃。
都市事務委員會要求釐清付款用地的數量、面積、價值及法定規劃狀態，尤其是莊前街及郵局旁的地點。委員會也要求查核是否與已核准的公共計畫、規劃中的都市鐵路路線或車站重疊。
土地估值為何攸關預算
擬議土地價值4,878億越盾，約為興建－移轉部分經費7,694億越盾的63.4%。加上預估地下租金收入1,604億越盾，合計6,482億越盾，約占該部分初步成本的84.2%。
依初步估算，尚有1,212億越盾須透過整體付款安排支應，且還未計入工程成本、土地價值或租金計算可能出現的調整。最終合約及預算決策將決定付款資金來源與時程。
議員要求市府預先因應房地產市場變化，並確保交付的公共工程與支付款項價值相當。若土地收入下滑或延後實現，其他資金的到位時程就格外重要。
河內已要求國家審計署從執行階段介入，審查投資估算與成本。議會也要求採取保障措施，避免浪費及投資資金流失。移交國家的公有資產，以及保留作商業營運的資產，須分別訂定所有權與管理安排，以免同一筆支出重複計算。
開挖期間保護湖泊
議會代表武嘉戀（Vu Gia Luyen）要求在文化遺產地點附近進行地下工程前，詳細調查地質、地下水及考古狀況。他也提議運用建築資訊模型（BIM），協助評估施工方案，並從設計階段開始管理風險。
BIM是一種共用數位模型，包含建築物及其系統的相關資訊。就本計畫而言，BIM可協助設計人員在施工前協調開挖、結構、管線及鄰近設施。
議員也呼籲進行環境影響評估、自動監測地下水位與湖水水質，並公布監測結果。另有人提議成立獨立科學顧問委員會，為設計與施工提供協助。
俊同意地質、考古及BIM方面的建議，並強調必須嚴格保護還劍湖水面及玉山祠。工程人員的任務，是在開發地下空間時，兼顧地下水、周邊地基及敏感的歷史建築結構。
公共通行、交通與開發規模
市議會代表范俊隆（Pham Tuan Long）要求明確區分以公共資金興建的地下交通通道、步道與停車場，以及由投資人營運的商業設施。他也呼籲妥善串連都市鐵路、地下停車場及地面建築。
消防、疏散及都市安全標準也將納入相關工作。設有四層地下樓層的商場，須規劃讓民眾能往返各樓層並抵達安全地點的通道，同時與周邊交通網絡順利銜接。
議會都市事務委員會主任陳合勇（Tran Hop Dung）要求更全面評估湖區可承載的活動規模。評估將考量地上及地下樓地板面積、建築高度與體量、人車數量、基礎設施需求，以及對居民與文化遺產的影響。
委員會建議限制新增大型建築、降低歷史核心區的商業開發壓力，並研議是否可將部分功能移至較新的開發中心。委員會也要求比較新建、整修、再利用或遷移等方案。
戀另要求檢視市政總部的規劃規模，以配合河內服務數位化及行政精簡。這些建議共同凸顯，下一階段規劃的一項核心議題，是所需空間規模及其配置地點。
諮詢、設計選擇與2029年目標
建築師何紹智（Ho Thieu Tri）擬定H1-1B分區計畫及H1-1C部分區域的調整方案，比例尺為1:2,000。公眾諮詢於2026年9月7日至26日舉行，92%的回覆表示支持。河內建設局表示，建築設計將持續進行研究、審查及核准作業。
主要時程如下：
- 2026年9月7日至26日：就規劃調整方案進行公眾諮詢。
- 2026年10月27日：人民委員會提交第435/TTr-UBND號提案，申請核准投資政策及投資人。
- 2026年10月28日：人民議會核准投資政策及投資人。
- 2029年：目標完成整體重建計畫。
提案援引《首都法》第02/2026/QH16號及議會2026年6月15日第45/2026/NQ-HDND號決議，內容涉及投資決策、特殊投資人及承包商遴選，以及須立即執行的計畫。市府也將本計畫納入首都未來100年的規劃願景，以及政治局2026年3月17日第02-NQ/TW號決議。
河內接下來須完成規劃準備、審查與核准，並協調計畫界線、土地功能、建築限制及技術基礎設施。投資人及相關機關須依PPP法規及其他適用法律，編製可行性研究並送審。
個別工程將舉辦建築競圖並進一步徵詢公眾意見。詳細設計、最終成本、付款用地及施工安排仍須等待後續核准。因此，時程取決於土地徵收、融資、文化遺產保護及工程本身能否協調推進。
重點摘要
- 河內核准還劍湖周邊初步總經費2兆2,229億越盾的重建計畫，目標於2029年完成。
- 太陽集團旗下公司將負責地下商業中心，以及公共建設與景觀工程。
- 商場規劃為四層地下樓層，樓地板面積82,608平方公尺。
- 由市府出資的土地徵收費用為9,924億越盾，約占總經費44.6%。
- 擬以六處總面積7.31公頃的土地資產，作為興建－移轉工程的部分付款。
- 後續規劃仍須確定詳細設計、徵收範圍、融資安排，以及保障居民、湖泊與鄰近文化遺產的措施。
