巴點新區將興建住宅、學校與各項服務設施
胡志明市已核准在巴點社建設住宅開發案，規劃約37,620戶住宅，其中包括29,964戶社會住宅，初步投資金額超過64.053兆越南盾。根據2026年10月12日頒布的第6749/QD-UBND號決定，Delta股份公司將開發這處位於原舊邑縣、面積191.61公頃的基地，整體計畫預定執行至2030年底。
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胡志明市建設局預計工程將於2026年12月動工，並以2028年完成社會住宅部分為目標。開發案除公寓外，也規劃學校、醫院、商店、公園、道路及其他服務設施，因此將形成規劃完整的都市社區，而非單純由住宅大樓組成的集合住宅區。
詳細規劃資料列出的預計人口為67,645人；較早的規劃資料則為67,465人。無論採用哪個數字，計畫都必須容納超過67,000名居民，因此公共服務設施的建置是工程的重要部分。
巴點計畫可望在胡志明市規劃中的可負擔住宅供給中占有相當比重。26,004戶社會住宅加上3,960戶社會住宅出租戶，合計約占胡志明市2026年至2030年181,257戶社會住宅與出租住宅目標的16.5%。這項比較是以兩者的規劃戶數計算，實際交屋仍取決於工程進度及必要核准。
37,620戶住宅如何分配
住宅計畫分為三類：7,656戶商業住宅、26,004戶社會住宅，以及3,960戶供出租的社會住宅。合併計算兩類社會住宅後，占全部規劃戶數近五分之四。
社會住宅是在相關規定下開發，供符合資格的家庭以受管制價格購買或承租的住宅。商業住宅則適用不同的銷售規範。因此，有意申請社會住宅的居民必須符合相關資格，而非只要選定公寓並支付訂金即可。
Delta必須遵守有關銷售、出租及先租後買的法律規定。先租後買是指家庭依協議付款，並可藉此取得房屋所有權；一般租賃則只提供居住空間，不會移轉所有權。
巴點先前公布的企業計畫略有不同。2026年6月，Vingroup宣布將興建約4,500戶出租公寓，住宅樓地板面積約146,000平方公尺。目前詳細住宅配置列出3,960戶社會住宅出租戶，比先前公布的數字少540戶。
公寓價格、租金、申請日期及各合資格群體的配售戶數尚未公布。這些細節將決定計畫達到法律規定的銷售或出租階段後，家庭如何申請入住。
大樓高度限制代表什麼
詳細計畫列出43棟住宅大樓，最高30層、建築高度上限150公尺；建築覆蓋率上限為40%，容積率上限為8.5。較大範圍的分區計畫則允許住宅大樓最高35層，容積率最高10。
建築覆蓋率是指建築物占地面積可使用土地地塊面積的比例。覆蓋率上限為40%，表示依核准配置，該地塊其餘部分可作其他用途。容積率則是相關土地地塊上所有樓層的總樓地板面積與土地面積的比值。
住宅用地約37.76公頃，占整個191.61公頃計畫基地約19.7%。其餘大部分土地預計用於服務設施、交通、教育、綠地及水域。因此，不能直接將計畫的大面積土地換算成公寓空間。
為何基地面積不包含三號環狀道路
三號環狀道路穿越較大範圍的規劃區，但劃作道路的土地不納入Delta住宅計畫。規劃區約200.21公頃，其中約8.6公頃用於道路；扣除道路用地後，住宅計畫基地面積為191.61公頃。
最初的研究範圍更大，約205.21公頃。這些數字各自代表不同界線：研究範圍、規劃涵蓋範圍，以及納入住宅投資案的土地。區分這些範圍，便能理解為何開發案面積有時被描述為近192公頃，有時則超過200公頃。
基地西鄰安河渠，東鄰蓮蓉渠。南側界線接壤七號渠，以及劃定作工業生產、倉庫與混合用途的土地。規劃希望將這些水道納入新社區的環境設計。
三號環狀道路穿越該區的規劃路廊寬度最高達74.5公尺。主要區內道路路廊規劃寬度分別為30、23、21及19公尺，為住宅、學校、服務設施與周邊交通網絡之間的連結預留空間。
計畫納入學校、醫療與開放空間
巴點的教育設施規劃涵蓋幼兒園、小學、國中及高中。較早的規劃資料編列約12.64公頃作為鄰里教育設施用地，另有2.75公頃供高中使用。
醫院規劃用地約3.5公頃，建築最高10層，土地面積接近計畫基地的2%。計畫也納入最高9層的停車大樓，以及文化、體育、市場與商業設施。
服務設施用地約17.99公頃。較早的規劃資料另列出超過14公頃作為交通用地、住宅區內近14公頃綠地，以及15.4公頃供較大都市區使用的公共綠地。
水域約40.52公頃，占住宅計畫基地約21%。較大範圍的規劃中，約84公頃位於住宅社區單元之外，主要是水域及綠地。這些規劃類別各自描述配置中的不同部分，應依其所屬範圍解讀。
市府要求住宅、技術基礎設施與社會基礎設施同步興建。技術基礎設施包括道路、排水、電力及供水系統；社會基礎設施則包括學校與醫療設施等。對未來居民而言，施工時程的重要性不只在於公寓何時完工。
核准前居民提出實際疑慮
巴點社在鄧公平路110號舉辦詳細規劃草案的社區諮詢會。春泰上14村居民與地方政府、Delta代表及規劃顧問INNO共同出席。
居民提出施工時程、當地現況、規劃配置、交通、電力、供水、通訊及固體廢棄物處理等問題。Delta與INNO代表在規劃文件續行作業前作出回應。
這場諮詢會討論的是比例尺1:500的計畫。在此比例尺下，圖面上1公分代表地面上的5公尺，可較詳細呈現建築位置與基礎設施。較大範圍的分區計畫使用1:2,000比例尺，圖面上1公分代表地面上的20公尺。
分區計畫核准依據為2026年6月12日頒布的第3062/QD-UBND號決定；另一份規劃資料則指出，1:2,000計畫於8月核准。諮詢資料顯示，在10月投資核准發布前，居民已就實際配置與服務設施進行討論。
Delta須為計畫籌資並處理原土地使用事宜
Delta成立於2007年，總部位於巴點。該公司過去在舊邑從事農業。Vinhomes於2019年成為其母公司；根據2025年年報，Delta的主要業務為不動產投資、營造及經營。
Vinhomes及關係企業於2019年7月以約4兆越南盾收購Delta。如今，Delta負責在一處先前用於植物及畜牧養殖，並設有集中屠宰設施的土地上興建住宅開發案。
原有計畫於2026年10月12日停止營運。Delta必須依法完成清算程序、結清財務義務，並處理土地使用權及土地上附屬資產。
超過64.053兆越南盾的初步投資金額由投資人提出，後續將在計畫準備、評估及核准過程中進一步確定。Delta必須維持足夠自有資本、證明財務能力，並透過合法管道取得其他資金。
市府明令禁止公司在符合必要條件前募資或從事不動產業務。因此，這項核准要求Delta在住宅上市銷售前履行財務及程序方面的義務。
2026年12月、2028年與2030年是重要時程
建設局預計工程於2026年12月動工，距離10月投資核准後只剩較短時間，必須完成施工前準備。Delta在執行計畫前，須完成規劃、土地、投資、營建、環境及消防等相關程序。
建設局以2028年完成社會住宅部分為目標，整體計畫時程則延續至2030年底。較早的日期指社會住宅，較晚的日期涵蓋完整開發案。
- 2019年7月：Vinhomes及關係企業以約4兆越南盾收購Delta。
- 2026年6月：Vingroup宣布巴點計畫將興建約4,500戶出租公寓。
- 2026年10月8日：建設局說明市府年度社會住宅及出租住宅目標。
- 2026年10月12日：第6749/QD-UBND號決定核准投資並指定Delta為開發商。原農業計畫也於同日停止營運。
- 2026年12月：建設局預計工程動工。
- 2028年：建設局以完成社會住宅部分為目標。
- 2030年底：整體計畫核准執行期間屆滿。
在符合適用條件的前提下，該開發案可依據2023年《住宅法》、國會第201/2025/QH15號決議及相關規定，享有社會住宅優惠。建築物在使用前也必須通過規定的完工檢查與驗收程序。
建設局將負責指導、檢查及監督進度，每六個月向市政府報告。其他機關則負責各自的規劃、土地及環境事務，並監督開發商的財務能力。若有違規、延誤或未符合條件等情形，主管機關將依法處理。
巴點納入市府規模更大的住宅計畫
政府第303號決議為胡志明市訂定2026年至2030年提供181,257戶社會住宅及出租住宅的目標。市府規劃其中129,257戶供出售或先租後買，52,000戶供出租。出租住宅約占總數的28.7%。
建設局在10月8日的簡報會上訂定年度目標：2026年9,000戶、2027年57,657戶，以及2028年至2030年每年38,200戶。前兩年合計66,657戶。2027年目標單年便超過2026年的六倍，顯示預期住宅供給將大幅加速。
自2026年初以來，已有3項共2,283戶的計畫投入使用，另有13項約14,000戶的計畫動工。全市目前有25項約22,900戶的計畫正在施工。近期開工的計畫也屬於整體施工案量的一部分。
市府預計2026年將有13項約9,000戶的計畫完工。另有17項共約18,000戶的計畫，預計達到可評估上市的施工階段，包括完成基礎工程。在整體進度中，住宅交付與取得上市許可是不同階段。
整地也是一項重要工作。市府已盤點191處土地，面積約740公頃：原胡志明市100處、412.5公頃；原平陽59處、約184公頃；原巴地頭頓32處、約143.6公頃。
展望2040年的長期規劃，社會住宅用地預計約1,730至1,740公頃。已盤點的740公頃約占上限數字的43%。市府已責成規劃建築局盤查公有土地，並研究將效益不彰的工廠與工業計畫改作其他用途。
巴點為這項計畫帶來大規模住宅開發承諾，並已確定開發商、投資估算與完工時程。接下來的實際考驗，是完成預定12月動工所需程序，並讓住宅與必要服務設施依照同一時程建置。
重點摘要
- 胡志明市於2026年10月12日核准Delta在巴點開發191.61公頃計畫。
- 計畫約有37,620戶住宅，其中26,004戶為社會住宅，3,960戶為社會住宅出租戶。
- 初步投資金額超過64.053兆越南盾，整體開發案預定於2030年前完成。
- 建設局預計工程於2026年12月動工，並以2028年完成社會住宅部分為目標。
- 規劃納入學校、醫院、道路、公園、商業服務設施及廣大水域。
- Delta必須符合融資、施工、銷售及出租規定，市府每六個月公布一次進度報告。
- 計畫中的29,964戶社會住宅及出租住宅，約占市府2026年至2030年目標的16.5%。
