近 2.5 萬戶公寓違規興建，核准戶數僅 6,759 戶
河內市已核准一項特別機制，處理與孟清集團（Muong Thanh Group）相關的 12 處建案之施工及土地違規問題。機制要求開發商在拆除令生效後 30 天內提出安全拆除方案；若開發商未遵從，地方政府可代為執行，費用由開發商負擔。
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河內市人民議會於 2026 年 10 月 28 日通過決議。市府數據顯示，這些建案共有 24,943 戶公寓，規劃文件或建築許可核准戶數為 6,759 戶，超出 18,184 戶，實際戶數約為核准數的 3.69 倍。
這項政策可能如何影響住戶，首個具體跡象出現在 11 月 5 日的定功坊（Dinh Cong Ward）會議。初步盤點確認，金文－金呂（Kim Van-Kim Lu）4 棟大樓中，有 246 戶公寓預計須搬遷，面積介於 43 至 74 平方公尺。
河內市將分別評估各棟大樓及個別區域。部分建物經安全檢查、基礎設施改善及其他補正工程後，可能獲准保留；另一些建物則面臨拆除，或須將原本規劃作商店、技術設備、托兒所或社區活動用途的空間恢復原狀。
補償、安置、拆除及修繕費用均須由開發商負擔。市府也採納一項原則：未涉違規責任的合法購屋者，不應承擔因此造成的損失。對居民而言，實際結果將取決於針對自家公寓、補償及替代住所所作的具體決定。
哪些建案納入處理範圍？
決議涵蓋透過法律代表、管理、持有、出資或投資合作等方式與黎清秦（Le Thanh Than）相關的企業。河內市計畫針對 12 個建案項目各自提出補正方案，而非對所有建案採取一刀切的處理方式。
名單包括 Bemes（又稱 CT6 Kien Hung）、Dai Thanh、CT5 Tan Trieu、Xa La、金文－金呂住宅案中的 CT11 與 CT12，以及 VP3、VP5、VP6 和靈潭（Linh Dam）的 HH1、HH2、HH3、HH4。單一建案項目可能包含多棟大樓，因此實際樓棟數會超過 12 棟。
這項決議延續了針對同樣 18,184 戶超額公寓所提出的先前補救方案。處理程序已從擬定全市通用機制，進入檢視哪些建物可保留、哪些空間須變更用途，以及哪些住戶需要補償或搬遷的階段。
河內市人民委員會常務副主席楊德俊（Duong Duc Tuan）向議會表示，相關違規情節嚴重且持續多年。他說，若要保障居民並維持公共秩序，單靠一般法律程序不足以妥善解決問題。
建物符合哪些條件才可保留？
河內市的機制將建物分為兩類：符合條件後可保留者，以及須拆除者。各棟大樓、建物組成部分或區域的處理方式，將由技術評估及市府決定。
已有人居住的大樓若要保留，必須符合結構強度、消防、救援及鄰近建物安全等要求。結構強度是指建築物的地基、柱體及其他支撐構件能否安全承受其荷重。
供水、供電、停車、學校及社區設施也必須符合要求，或已有核准且可行的改善計畫。大樓須符合建物間距規定，並遵守道路界線、交通安全區及基礎設施保護走廊的規範。
若建物符合其他條件，且主管機關核准可行的補救方案，即使基礎設施尚有不足，仍可考慮保留。承載能力不足、消防安全問題無法補正，或違反強制界線規定的建物，則歸入拆除類別。
獲准保留的低樓層建物必須依核准方案進行整修。幼兒園、學校等重要設施也須改善，以符合營運要求及地方需求。
為何有些大樓即使保留，居民仍須搬遷
獲准保留的大樓內，仍可能有公寓須遷出。河內市要求清空在原定作其他用途的區域中增建的住宅空間，包括裙樓、設備樓層及社區設施空間。
裙樓是大樓下方較寬的基座，通常規劃作商店、服務業或共用設施。將這類空間改作公寓，會增加住戶數，卻同時減少原本供住戶使用的設施。依據決議，清空後的區域須恢復核准用途，或依市府決定改為合適的公共設施。
定功坊主席阮俊英（Nguyen Tuan Anh）表示，針對 CT11、CT12A、CT12B 和 CT12C 的檢視發現，一樓空間遭挪用，二至四樓也有改建情形。原規劃作商業服務、托兒所及社區活動用途的區域變成公寓；開發商也變更了四樓以上核准的公寓樓地板面積分配。
初步名單列出預計須搬遷的 246 戶公寓。坊級當局計畫公布名單及執行時程、持續檢查，並決定騰空空間的後續用途。至於靈潭 HH 建案，哪些公寓及樓層須搬遷，仍待建案檢視確認。
坊主席阮俊英在 11 月 5 日的會議上說明當局的處理方式：
市府與坊級政府的立場，是嚴格處理違規問題，同時盡可能保障受影響居民的權益與社會福利。
增建樓層及變更空間用途推升居住密度
HH Linh Dam 的稽查結果顯示，實際施工與核准圖說相差甚遠。該建案原核准興建 27 層，但 HH4 蓋到 36 層，HH1、HH2 和 HH3 則達 41 層，超出 9 至 14 層。
HH Linh Dam 於 2015 年開始營運，約有 10,000 戶公寓，估計人口達 40,000 人。由於住戶共用電梯、供電、供水及消防系統，建案規模龐大，使拆除、修繕及搬遷決策格外棘手。
鄰近的 VP6 從核准的 25 層增建至 37 層，公寓戶數也從 138 戶增至 840 戶，約為規劃戶數的 6.1 倍。VP3 從 29 層增至 32 層，公寓戶數從 192 戶增至 451 戶。VP5 達 33 層，比核准樓層多 4 層，公寓戶數則從 216 戶增至 805 戶。
定功坊盤點 CT6 Kien Hung 時，統計出 1,584 戶公寓，原規劃為 231 戶；該建案也曾被列為有 1,602 戶。坊級當局發現，建案從原規劃 2 棟增至 3 棟，從 31 層增至 32 層，地下室則從 2 層減為 1 層。原規劃的飯店部分也被改為住宅。
CT6 裙樓面積從 5,586 平方公尺擴增至 6,071 平方公尺。低層住宅區從原規劃 15 戶、每戶 3 層，增至 38 戶、每戶 5 層。Dai Thanh 原核准 29 層的大樓增至 31 層，另有一層閣樓出售給居民。
安全問題已影響日常生活
居民已遭遇多起故障，顯示安全評估不只是紙上作業。2024 年 12 月下旬，金文－金呂 CT12A 大樓 36 樓發生火災，導致服務 25 至 45 樓的 4 部電梯全部停駛。不到半個月後，居民又通報兩次電梯故障。
2025 年初，Dai Thanh CT8A 大樓約有 20 人受困於 PL5 貨梯，時間約 45 分鐘。Xa La 的 CT5B 和 CT4A 則分別於 2015 年 9 月及 10 月發生火災。CT4A 地下室火災迫使數百人撤離。
自 2015 年起居住於 HH Linh Dam 的陳和（Tran Hoa）表示，電梯停駛時，他曾帶著年幼子女走下 30 層樓。住在 CT12A 的阮雄（Nguyen Hung）呼籲主管機關盡快發出正式通知，讓面臨搬遷的家庭能安排工作與生活。
越南都市規劃與發展協會建築師陳俊英（Tran Tuan Anh）表示，評估應同時檢視建物實際品質與法律文件。他指出，電梯、抽水設備、電力系統、警報器、自動消防設備及逃生梯，是日常安全與緊急應變的關鍵設施。
前建築活動管理局局長裴忠勇（Bui Trung Dung）建議，若技術條件許可，可評估將部分樓層改作緊急避難區或公共空間。這項提議希望降低居住密度，同時讓更多住戶留在原有社區。
誰負責安排拆除並支付費用？
坊、社級主席將發布拆除令並監督執行。拆除令生效後 30 天內，開發商須選任顧問、安排資金，並公開搬遷及拆除計畫。
開發商也須辦理必要的設計檢查與核准、施工方案、監督及驗收程序。拆除作業必須保障人員、財物、鄰近建物及環境安全。施工開始前，居民及其財物必須撤離受影響區域。
若開發商未遵從，地方政府可強制執行拆除，全部費用由開發商負擔。若拆除整棟建物或其部分結構會造成安全風險，或在技術上不可行，地方政府須協調評估，並向市府提出替代方案，由市府決定。
開發商須支付補償、協助、搬遷、基礎設施改善及恢復空間原定用途等費用，也須履行土地相關義務，並繳回違法施工所得。補償及安置協助的支付順位，優先於違法所得及土地相關義務款項。
若開發商未履行責任，河內市可動用為其義務提供擔保的資源，或下令對其資產強制執行。除法律另有規定的例外外，開發商應負擔的費用不以公帑支付。
替代住宅及補償選項
河內市的執行計畫將 Thanh Ha A、Thanh Ha B 和 My Hung 列為重要的搬遷及安置住宅地點。方案包括將居民遷至 Thanh Ha 的社會住宅或商業住宅，或提供補償，讓住戶自行尋找其他住所。
對已進入刑事訴訟程序的建案，計畫預定由開發商在主管機關依市價確定補償金額後，與受影響公寓住戶協商收購。開發商也應協商提供租金補助，協助居民等候替代住宅期間的住宿安排。
議會簡報指出，須搬遷的居民將在 90 天內收到補償。住戶決定及通知須載明適用的付款時程。符合資格的家庭可優先購買社會住宅或申請租購，不必參加抽籤。租購是指住戶逐步付款，最終取得房屋所有權的安排。
先前的執行計畫曾提出，居民可不經抽籤或受益資格審查，取得較廣泛的替代住宅選擇；但議會簡報及後續政策說明則將社會住宅優先權與住宅法規所定資格掛鉤。因此，個別搬遷決定將攸關家庭評估可行選項。
在主管機關正式發出拆除或變更用途通知前，居民可暫時留居。若居民唯一收入來源，是正在改作其他用途的裙樓商業活動，也可能獲得協助，以穩定生計。
HH Linh Dam 居民杜德南（Do Duc Nam）質疑 Thanh Ha 是否有足夠住宅安置受影響家庭，以及現行房價下補償金是否足以購買同等公寓。另一名居民趙光春（Trieu Quang Xuan）則指出，搬遷可能打亂已在當地學校就讀的孩子的生活。
產權文件仍須待補正作業完成
VP3、VP5、CT6 Kien Hung 和 CT5 Tan Trieu 部分公寓已取得土地使用權及地上附著物所有權證書。VP6 與 HH1 至 HH4 則尚未取得。
依據河內市機制，獲准保留且符合資格的公寓，在完成必要財務義務及補正措施後，可申請取得證書。留在自家住所的居民可依原合約繼續居住，不必支付開發商的補救費用。
經濟顧問潘政陽（Phan Chanh Duong）主張，應將保障無辜購屋者與處理開發商違規分開，包括設法加快核發產權文件。河內市目前通過的做法，仍要求先完成相關義務及補救措施。
同奈省的 Aqua City 可作為產權文件延遲核發的比較案例。截至 2026 年 4 月，已有超過 1,100 戶連棟住宅及別墅交屋，首批居民於 7 月 23 日取得產權證書。4 月公布的計畫預定在 2026 年於 Sun Harbor 2 及 EverGreen 1 分區核發約 752 張證書。
胡志明市律師公會律師黃河（Hoang Ha）呼籲，補償應依據合約、適用法律及可證明的損失計算。他也要求檢視違規發生時負責稽查及監督的機關。國會議員鄭春安（Trinh Xuan An）則提議，在住宅法規中加強保障，並以財務擔保確保補償義務履行，包括開發商破產時的安排。
時程與後續工作
河內市先前計畫在 2026 年 9 月 30 日前提交特別決議，但有紀錄可查的核准程序實際延至 10 月，之後才舉行地方會議及稽查。主要步驟及目標如下：
- 2026 年 10 月 22 日：司法廳透過第 547/BC-STP 號報告完成草案審查。
- 10 月 23 日：市府領導同意政策方向。
- 10 月 25 日：人民委員會提交第 428/TTr-UBND 號提案。
- 10 月 28 日：人民議會通過決議。
- 10 月 30 日：建設廳訂定地方公寓盤點截止日。
- 11 月 5 日：定功坊討論初步列入預計須搬遷的 246 戶公寓。
- 2026 年 10 月至 11 月：安排稽查及分類。
- 2027 年：市府目標完成搬遷。
- 2027 年至 2028 年：規劃執行指定拆除工程，市府目標於 2028 年完成。
文件缺漏仍是實務障礙。議會議員陳氏越河（Can Thi Viet Ha）要求提出解決方案，處理土地文件、竣工圖及合約遺失或無法取得的問題。楊德俊表示，當局將評估現況、搜尋原始檔案，並釐清開發商及公部門在保存與提供文件方面的責任。
建設廳將主責檢視施工及規劃違規；農業與環境廳將審查土地、證書及相關義務；財政廳則將評估投資程序及財務責任。
河內建設規劃研究院院長、建築師劉光輝（Luu Quang Huy）表示，具體方案必須處理居民生計，以及安置地點的就學問題。在定功坊會議上，住戶代表陳蘭芳（Tran Lan Phuong）要求審慎評估並徵詢居民意見；CT12C 管理委員會主任翁文強（Uong Van Cuong）則表示，許多居民希望留下，若搬遷無可避免，也期待獲得公平安排。
重點整理
- 河內市於 2026 年 10 月 28 日通過特別機制，涵蓋 12 處與孟清集團相關的建案。
- 建案共有 24,943 戶公寓，核准戶數為 6,759 戶，超出 18,184 戶。
- 建物及個別區域將接受評估，決定有條件保留、拆除，或恢復原定用途。
- 定功坊初步盤點出預計須搬遷的 246 戶公寓。
- 補償、搬遷、拆除及補正工程費用由開發商負擔；若開發商不遵從，可強制執行。
- 河內市目標於 2027 年完成搬遷，並於 2028 年完成拆除工程。
