房價預測遇上日益擴大的供給缺口
韓國主要公共住宅開發機構在2026年10月12日於國會面臨嚴峻挑戰：在年度目標為51,783戶的情況下，為何僅有13,293戶達到通報的開工階段；與此同時，該機構社長呼籲收緊房貸，並預測房價可能大幅下跌。
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韓國土地住宅公社（LH）社長李成勳在國會國土交通委員會上為自己的預測辯護。爭議期間引用的韓國不動產院數據顯示，首爾公寓售價已連續87週上漲，讓有意購屋者擔心自己將負擔不起。
李成勳主張，增加供給和高利率可能扭轉這股漲勢。他也表示，家庭將從2028年開始感受到LH供給增加的影響；這項時程意味著，他今天對購屋者的安撫，與他們實際能入住的住宅交付時間仍有落差。
聽證會討論範圍不只涉及房價預測。執政的共同民主黨與在野的國民力量黨議員都質疑工程延宕、通報開工的定義、組織改組、債務攀升，以及一項估計耗資9兆韓元的產業開發計畫。
幾組數字分別代表不同計畫，並非單一供給總數。51,783戶的目標涉及以興建方式提供的公共住宅。李成勳另提出全國開工96,000戶的計畫，其中首都圈占86,000戶。會中也討論到政府供給115,000戶的目標。這些較廣泛的總數彼此如何關聯，聽證會並未充分說明。
李成勳談房貸政策
這場爭議始於9月30日在京畿道龍仁市先進系統半導體國家產業園區用地舉行的簡報會。李成勳表示，可討論進一步調降房價15億韓元以下住宅的6億韓元房貸上限。
他也質疑，允許首次購屋者借入最高達房屋價值70%的貸款，是否助長競價購屋。這項比例稱為貸款成數（LTV），用來衡量房貸金額占房屋價值的比率；但另外設定的金額上限，仍可能限制購屋者實際取得的貸款。
會中討論的貸款上限為：房價15億韓元以下者可貸6億韓元；房價超過15億、最高25億韓元者可貸4億韓元；管制區內房價超過25億韓元者可貸2億韓元。李成勳的談話是提出討論，並非宣布新的放貸規定。
在國政監查中，李成勳表示自己仍持有個人看法，但為在LH職責範圍之外談論金融管制致歉。他明確區分了自己的立場與政府政策。
身為負責興建及管理公共住宅、而非制定房貸規則的機構主管，李成勳如此說明兩者的區別：
這不是政府的政策立場，而是我個人的看法。
議員質疑「等一等」的建議
國民力量黨議員金恩惠追問，如果借貸管道受限，年輕人和新婚夫妻要如何買房。同黨議員嚴泰永則質疑，一般家庭是否有能力以現金購屋，並警告不應以供給延宕為由限制放貸。
共同民主黨議員鄭一永表示，抑制需求並非LH社長的職責。同黨議員卜起旺指出，李成勳過去曾任總統國土交通首席秘書，現在則掌管LH，因此他的發言可能被誤認為政策決定。
李成勳將自己的建議與房價可能下跌的預期連結。他表示，房價在2021年見頂後下跌，當時他將跌勢歸因於高利率，類似情況可能再次發生。
李成勳向委員會說明購屋者或許不必急著進場的原因：
如果市場趨於穩定，現在不買房也不會吃虧。
這番安撫仰賴的是預測，而非已確定的結果。李成勳沒有提出房價下跌的日期或幅度。他表示不知道房價何時反轉，但認為下跌只是時間問題。被問到若無法控制房價是否會辭職時，他表示同意。
能否達成剩餘的開工目標？
國民力量黨議員鄭熙溶表示，截至10月2日，LH已通報開工13,293戶，占年度51,783戶目標的25.7%。若要在年底前達標，還須完成38,490戶，約為目前通報數的三倍。
李成勳堅稱仍可達成目標。他表示，許多計畫已進入韓國採購廳的承包商遴選階段，遴選完成後即可開工。由民間合作夥伴參與的計畫也大多已選出優先議約對象，11月或12月仍有大量工程可望開工。
這番說明與議員憂慮之間的實際差別在於：即將授予合約的計畫或許能支撐年度預測，但不代表工地已實際動工。
李成勳承認，將開工集中在年底是個問題，並表示會考慮如何讓開工進度更平均，包括與國會討論。
另一項收購型租賃住宅計畫也進度落後。共同民主黨議員金南根表示，截至8月，該計畫僅達到全年18,000戶目標的13%。他警告，LH須承擔2030年前公共住宅119萬戶目標中的很大一部分；即使年底趕工改善年度成果，交付不力仍令人憂心。
核准與申請進度已經延宕
積壓案件不只影響今年目標。鄭熙溶表示，截至8月，全國已有209,270戶取得事業計畫核准，但尚未開工。其中23,802戶在2022年前取得核准，約占積壓總量的11.4%。
取得核准是行政程序上的里程碑，不代表住宅已完工。後續仍須遴選承包商、進行基地工程及施工，住戶才能入住。因此，核准案件數量龐大，並不代表住宅很快就會交付。
鄭熙溶也表示，首都圈99個公共住宅區塊中，有70個的主要申請階段已延宕，約占70.7%，平均延誤12.8個月。
這些延誤影響了原本依據預備申請時公布時程安排的家庭。李成勳承認，LH過去並未總是積極處理民眾陳情，並表示已指示員工加快處理。他也承諾加速追趕2022年及2023年核准、但已延宕的計畫。
什麼才算開工？
國民力量黨議員金正宰質疑，LH在接受施工開工申報文件後、甚至實際工程尚未開始前，就將計畫列為已開工。她指控該機構灌水美化績效，並質疑它另行使用「實際開工」一詞。
李成勳否認這項指控，表示該通報方式沿用已久。不過，他承認相關用語造成混淆，並承諾更改。這也凸顯一項重要差異：行政程序上的開工，與工人實際開始施工，未必是同一件事。
首都圈新建收購型租賃住宅的數據呈現了這項問題。截至9月底，通報開工11,277戶，目標為40,085戶，達成率28.1%。這些數字涉及不同計畫，未確認是否有重複計算前，不應與13,293戶以興建方式提供的公共住宅開工數相加。
LH計畫在第四季於該計畫開工約29,000戶，其中約21,000戶、約占72%，將採加速開工程序。依此程序，施工費用查核及收購協議變更可在提交開工申報後進行。
議員警告，收到開工證明與實際動工之間可能相隔長達6個月。因此，即使在12月底前達成文書上的開工目標，也不一定代表現場施工進度達到相同規模。
債務預測數字不同，方向卻一致
根據公共機構資訊公開系統ALIO的數據，LH去年底債務為173.6567兆韓元，負債權益比為230.79%。這代表負債約為權益的2.31倍，但單憑這項比率，不能據此認定該機構無法履行義務。
國民力量黨議員柳相範表示，LH今年債務約197兆韓元，預估2030年將達372兆韓元。另一名議員申成範提出的2030年預測則為373兆韓元。兩組數字相差1兆韓元，會中未說明差異原因。
依柳相範提出的數字計算，預測債務將增加175兆韓元，增幅約88.8%。柳相範也質疑，LH利息保障倍數為負，如何提供94萬戶租賃住宅。該倍數以收益對照利息支出；數值為負，表示所採用的收益指標不足以支應利息。他形容LH是「殭屍企業」，屬於政治評價，並非正式的無力償債認定。
李成勳將財務壓力歸因於第三期新市鎮的補償費用、集中開工的工程量，以及幾乎上漲50%的營建成本。他表示，LH與國土交通部正尋求預算支援，因為債務成長速度已超過該機構回收成本的能力。
改組、人力與租金使供給更加複雜
議員質疑，若將LH部分業務拆分，並轉向直接開發公共土地，是否會削弱其供給住宅的能力。柳相範警告，這項變動可能破壞原有安排：以出售土地所得彌補租賃住宅虧損。
共同民主黨議員姜得求指出，拆分後的資產公司可能承接租賃住宅虧損及債務。國民力量黨議員鄭東萬也提到人力短缺，以及工會揚言發動全面罷工。李成勳表示，LH正在整理對拆分提案的意見，並檢視所需的組織架構與人力。
共同民主黨的廉泰永呼籲大幅增聘人力，以因應工作量增加。李成勳同意，工程量和工作種類都已增加，並表示正與政府部門討論增聘及員工薪資。
國土交通部住宅與土地政策主管金永國表示，自2024年以來，常設員額已增加約400人，員工也已調派至核心計畫。不過，他承認仍須增加人手，並表示將討論進一步招募常設及臨時人員。
金永國也表示，國土交通部正與財政主管機關協商提高租賃住宅補助率。李成勳主張，未來大部分新增租賃住宅的租金將接近市場水準，因此有助改善LH財務。這番回應談的是財務回收，卻未說明收入有限的家庭是否負擔得起這些住宅。
快速推動的產業計畫引發另一場成本爭議
國民力量黨議員姜大植將LH住宅計畫延宕，與擬議中的湖南半導體國家產業園區進度相較；該園區預定設於光州軍用機場舊址。他質疑，為何這項計畫比其他國家產業開發案推進得更快。
該地於7月29日成為候選地點，隔天LH就接獲參與要求，並於8月3日委託設計服務。設計承包商遴選期也從通常的107天縮短為58天。
在國土交通部要求LH參與的30個國家產業園區中，有10個仍在檢視開發條件。2023年指定為候選地、並已進入設計服務階段的6項計畫中，除了龍仁半導體產業園區外，其他計畫從接獲參與要求到委託設計都超過一年。
姜大植辦公室估計總成本約9兆韓元，其中5兆韓元用於收購機場舊址，4兆韓元用於開發。假設約250萬坪基地中有70%可出售，估計每坪成本為514萬韓元。一坪約為3.3平方公尺。
這項估算約為光州尖端3園區2024年工業用地每坪241萬韓元的2.1倍，也是2020年比特綠國家產業園區每坪77萬韓元的6.7倍。這些比較涉及不同地點與出售年份，並非完全相同的土地。
誰將承擔產業開發成本？
姜大植辦公室估算，若按每坪400萬韓元出售規劃中的157.5萬坪工業用地，與估計單位開發成本相比，簡單計算後仍有約1兆7,955億韓元的差額。若每坪以300萬韓元出售，差額將擴大至約3兆3,705億韓元。這些是情境估算，並非已確認的計畫虧損。
該辦公室也質疑，機場舊址收購價格估計為5兆韓元，高於其評估的開發前約4兆韓元。軍用機場遷移安排涉及興建替代機場並捐贈給國家，以換取舊址。因此，收購及開發成本如何分攤，可能影響工業用地價格與公共財政。
LH表示，為提升半導體競爭力，計畫透過可行的平行作業加速推動園區。國土交通部則表示，選址考量了地理位置、產業策略及企業需求。當時尚未敲定工業用地最終售價或資金安排。
平行作業也納入李成勳的住宅計畫。LH打算在瑞草及泰陵同步進行許可、補償、拆除和基地整備，讓動工時間提前一年以上。從2027年起，LH計畫透過重建老舊租賃住宅及利用閒置土地，擴大都市開發計畫。
住宅品質、個人房產與接下來的里程碑
住宅品質也是外界關切的問題。共同民主黨議員文宗福提到新婚希望城住宅案有數千件修繕申請，並質疑對承包商的制裁措施。李成勳承諾加強瑕疵及品質管理。牟敬宗則呼籲針對與營建成本連動的收購協議，提出訴訟及債務回收的因應措施；李成勳表示正在檢討管理方案。
李成勳也承諾提供較大坪數的租賃住宅、增加靠近地鐵站的地點，並讓租賃住宅與出售住宅採用相近的裝修材料及設計。這些計畫仍須與現有住宅案的投訴一併檢視，不應視為已完成的改善成果。
李成勳個人名下房產的問題，進一步加重房貸爭議。他表示，位於道谷的公寓已於6月初售出，世宗公寓則於5月簽訂買賣合約。LH說明，由於租客租約尚未到期，世宗公寓預計於10月底完成所有權移轉。
李成勳表示，世宗公寓購入價約8億韓元，未借款購屋，並同意以略高於14億韓元的價格出售。金美愛則將他的經驗與一般購屋者相比：在房貸上限為6億韓元的情況下，購買15億韓元住宅仍須準備9億韓元現金。
眼前幾個重要時程集中在年底前後，而李成勳表示，家庭要到2028年才會感受到新增供給：
- 2026年10月底：預計完成世宗公寓所有權移轉。
- 2026年11月及12月：李成勳表示將支撐LH年度目標的開工高峰期。
- 2026年底：檢視全年開工數，並釐清行政申報與實際施工的差異。
- 自2027年起：計畫擴大都市開發計畫的動工規模。
- 2028年：李成勳表示，家庭將從這時開始感受到供給增加。
- 2030年：公共住宅目標及債務大幅攀升預測的時間點。
重點整理
- 李成勳表示，收緊房貸上限是個人看法，並非政府政策，且為談論LH職責範圍外的事項致歉。
- 截至10月2日，以興建方式提供的公共住宅通報開工數，達到年度目標的25.7%。
- 李成勳預期11月及12月將有大量工程開工，但提交開工申報可能早於實際施工。
- 議員提出的2030年債務預測分別為372兆及373兆韓元。
- LH正尋求更多資金與人力，同時面臨改組、住宅品質及產業開發成本方面的質疑。
- 房價下跌的日期與幅度均未公布。李成勳表示，家庭要到2028年才會感受到供給增加。
