首爾近八成申請者選擇小坪數住宅
2026年1月至9月，首爾面積60平方公尺以下的公寓吸引116,305件住宅認購申請，占全市145,736件申請的79.8%。常被稱為南韓「國民住宅」的84平方公尺公寓，所屬坪數級距的占比則降至僅11.5%。
目錄
這項轉變發生之際，首爾、京畿道與仁川的公寓預售均價較2025年同期上漲22.2%，從每3.3平方公尺2,171萬韓元升至2,654萬韓元。在首爾，面積大於60平方公尺、且不超過85平方公尺的公寓價格上漲23.9%，小坪數住宅的價格則幾乎持平。
然而，小坪數住宅占比大幅增加，不代表申請件數也增加。首爾小坪數公寓的申請件數從167,686件降至116,305件。其占比之所以提高，是因為中坪數級距的申請件數跌得更快，從98,088件降至16,799件。
市場另一端，面積超過85平方公尺的公寓即使每單位面積均價上漲74.2%，申請件數仍然增加。市場因此呈現兩極化：一端是希望控制總購屋價格的家庭，另一端則是願意為空間、地段與稀缺性付出代價的買家。
友利銀行房地產研究實驗室主任咸泳鎮於10月14日公布這項分析，並使用韓國不動產院住宅認購資料，比較2025年與2026年前九個月的情況。這些數字反映新推出公寓的申請件數，而非已完成的購屋交易，也不代表實際買房的家庭數量。
住宅認購數據衡量什麼
住宅認購是有意購屋者申請分配新推出公寓的程序。申請代表對特定住宅案有興趣，但不能證明申請者已獲配單位、簽訂契約或完成購買。
韓國不動產院的住宅認購資料服務提供申請件數、競爭率及特別供給申請資訊，資料來自「清約之家」平台。涵蓋範圍不只一般公寓，也包括民間預先認購、新希望城住宅、辦公型住宅、都市住宅及民間租賃住宅等類別。咸泳鎮的分析聚焦於公寓市場。
官方服務也提醒，申請件數可能因銀行的電腦處理作業而變動，且可能與「清約之家」最終公布的數字不同。因此，這些數據適合用來追蹤申請趨勢，但暫定數字不應與最終分配結果混為一談。
這項比較涵蓋幾個不同日期：
- 2025年1月至9月：房價與住宅認購申請件數的基準期間。
- 2026年1月至9月：比較期間，顯示首爾與京畿道的申請轉向小坪數公寓。
- 2026年10月14日：咸泳鎮公布兩個期間的分析。
總價比單位面積價格更重要
首爾小坪數公寓的單位面積價格並不較低。2026年，其平均預售價格為每3.3平方公尺5,818萬韓元，高於面積大於60平方公尺、且不超過85平方公尺住宅的5,761萬韓元。因此，小坪數級距的單位面積價格高出約1%。
差別在於買家必須購買多少空間。即使每單位面積價格較高，小坪數公寓的總資金需求仍可能較低。對存款或借款額度有限的家庭來說，契約總價以及入住前所需的資金，可能比每3.3平方公尺的價格更重要。
兩個級距的價格差距也大幅縮小。2025年，首爾小坪數住宅平均每3.3平方公尺價格為5,839萬韓元，中坪數級距則為4,648萬韓元。到了2026年，中坪數級距升至5,761萬韓元，小坪數公寓均價則下跌0.4%，至5,818萬韓元。
Realhouse另有一項分析指出，在該報告發布前一個月，首爾專有使用面積84平方公尺公寓的平均預售價格約為20億韓元。這項數據與咸泳鎮所用的單位面積均價並非同一指標，不應直接換算或視為兩者相符。
韓元價格數字也可釐清部分報導中低報十倍的差異。例如，2,654個「萬韓元」等於2億6,540萬韓元，而非2,654萬韓元。本文採用韓文資料中的金額及相符的英文報導數字。
標準坪數公寓的申請件數跌幅最大
在首爾，涵蓋常見84平方公尺公寓的級距退潮最明顯。面積大於60平方公尺、且不超過85平方公尺住宅的申請件數，在兩個比較期間減少81,289件，跌幅約82.9%。
小坪數公寓的申請件數下跌約30.6%。這是相當大的跌幅，但遠不及中坪數級距的萎縮幅度。因此，小坪數住宅占比從60.6%升至79.8%，增加19.2個百分點。
中坪數級距的占比則從35.5%降至11.5%。報導對跌幅的描述有23.9或24.0個百分點之別；以公布的四捨五入占比相減，結果為24.0個百分點。部分報導也將該級距的價格漲幅四捨五入為24.0%，多數則列為23.9%。
首爾總申請件數從276,559件降至145,736件，跌幅約47.3%。大首都圈申請件數則從394,242件降至234,371件，減少約40.6%。這些總數凸顯，占比上升不等於申請量增加：小坪數公寓是在萎縮的認購市場中提高了能見度。
這些數字並未顯示各坪數級距實際推出多少公寓。缺乏供給總量，就無法僅憑申請占比判定買家是否更願意選擇小坪數住宅、建商推出的戶型組合是否改變，或兩者是否同時發生。
京畿道也面臨相同的預算壓力
京畿道也出現轉向小坪數公寓的趨勢，但平均預售價格遠低於首爾。該省各坪數公寓的平均價格上漲14.1%，從每3.3平方公尺2,014萬韓元升至2,298萬韓元。
面積60平方公尺以下住宅的價格上漲20.6%，從每3.3平方公尺2,121萬韓元升至2,559萬韓元。儘管價格上漲，該級距的申請占比仍從21.0%升至33.6%，增加12.6個百分點。
同樣地，占比提高掩蓋了申請件數下滑。小坪數公寓申請件數從21,206件降至15,883件，減少約25.1%。中坪數級距申請件數從75,032件降至26,780件，跌幅約64.3%，占比則從74.3%降至56.6%。
報導稱中坪數級距占比下降17.6個百分點，不過以四捨五入後的起訖占比計算，跌幅為17.7個百分點。該級距平均預售價格上漲11.1%，從每3.3平方公尺1,984萬韓元升至2,205萬韓元。
京畿道總申請件數從101,037件降至47,283件。小坪數級距價格上漲之際，其申請占比仍增加，這支持一種說法：買家關注的是整體資金需求，而不只是選擇價格漲得最慢的級距。
首爾大型公寓走向相反
首爾面積超過85平方公尺公寓的價格漲幅遠高於其他兩個坪數級距。其平均預售價格從每3.3平方公尺3,987萬韓元升至6,946萬韓元，漲幅達74.2%。
儘管如此，申請件數仍從10,785件增加至12,632件，增幅約17.1%。其占首爾申請件數的比重也超過一倍，從3.9%升至8.7%。與小坪數公寓不同，這個級距的申請件數與市場占比雙雙增加。
咸泳鎮將大型公寓的市場熱度歸因於首爾熱門地段供給稀缺，尤其是住宅供給多仰賴重建與都市更新的地區。他表示，對未來房價上漲的預期，加上地段稀缺，可能使競爭在高昂入場價格下仍然維持。
咸泳鎮以友利銀行房地產研究實驗室主任身分說明買家持續提出申請的原因：
即使預售價格高昂，位於核心地段、具備強烈漲價預期或明顯稀缺性的大坪數住宅，仍能克服價格阻力，維持高競爭率。
這反映不同的財務限制。希望在固定預算內購屋的家庭可能降低申請的坪數；資產較雄厚的買家則可能優先選擇稀缺且符合偏好的地段。申請數據無法證明這些未來漲價預期會實現。
仁川各坪數級距申請件數均增加
仁川與首爾及京畿道的情況不同，總申請件數從16,646件增加至41,352件，增幅約148.4%。公寓平均預售價格上漲22.8%，從每3.3平方公尺1,914萬韓元升至2,350萬韓元。
申請件數增加最多的是面積超過85平方公尺的住宅，從2,422件增至11,810件，接近先前的4.9倍，占比也從14.6%升至28.6%。這個級距的價格上漲88.3%，從每3.3平方公尺1,774萬韓元升至3,340萬韓元。
小坪數公寓申請件數也從3,448件增至7,039件，但占比從20.7%降至17.0%。面積大於60平方公尺、且不超過85平方公尺住宅的申請件數從10,776件升至22,503件，占比則從64.7%降至54.4%。
咸泳鎮將仁川大型公寓受到關注，歸因於地標型社區帶來的溢價，以及以抽籤方式分配的戶數增加，吸引等待中的申請者進入市場。抽籤提供透過抽選取得分配的途徑，而非完全依據其他申請者排序條件。
京畿道大型公寓級距則呈現另一種對比。其申請件數從4,799件微降至4,620件，但由於全省市場總量萎縮，占比仍從4.7%升至9.8%。因此，三個地區相似的占比變化，實際申請件數可能呈現截然不同的走勢。
融資與家庭人數影響選擇
咸泳鎮指出，營建與建材成本上升、基準利率提高及貸款限制，都加重公寓申請者的壓力。他的解釋是，總價上漲且資金取得受限，促使家庭不再選擇標準坪數公寓。
他也提到，與房屋所有權移轉相關的全租貸款限制。全租是韓國一種以大額押金取代一般月租的租屋方式。這類融資受到限制，可能影響購屋過程中的資金選項，但這項分析並未量化其對坪數轉變的影響。
咸泳鎮指出，價格並非唯一因素。改良格局及更有效運用空間，包括陽台外推，都能讓小坪數公寓更實用。一、兩人家庭增加，也可能提高小坪數住宅的吸引力。
這些解釋有助於理解房價與申請數據之間的關聯，但並非各項原因的獨立量化結果。分析沒有估算貸款規定、家庭組成、格局或公寓供給組合各自造成多少影響。
小坪數中古屋也愈來愈貴
KB不動產的另一組資料顯示，即使預售價格持穩，小坪數公寓在整體買賣市場仍可能漲價。這些買賣價格均值衡量的是與咸泳鎮認購分析中新推出公寓不同的市場。
KB的1月至9月比較顯示，首爾面積60平方公尺以下公寓上漲12.9%，平均價格從9億5,613萬韓元升至10億7,942萬韓元。面積大於60平方公尺、且不超過85平方公尺住宅則上漲7.3%，從14億7,650萬韓元升至15億8,455萬韓元。
較大坪數級距的漲幅較小：面積超過85平方公尺、且不超過102平方公尺的公寓上漲3.1%；超過102平方公尺、且不超過135平方公尺的住宅上漲4.6%；超過135平方公尺的住宅則上漲1.3%。這組資料的報導未明確指出所屬年份，因此不應假設其涵蓋期間與咸泳鎮2026年的分析完全相同。
住宅產業研究院主任金德麗將小坪數住宅價格承壓歸因於貸款與稅務規範，以及租屋市場的不穩定。她直接指出租屋市場的影響：
尤其是租屋市場不穩定，正推升價格較低的小坪數公寓價格。
兩種指標合在一起，呈現艱難的負擔能力取捨。小坪數公寓的總入手價格可能較低，但不一定便宜，而且在整體買賣市場中，價格漲幅可能高於大坪數住宅。
咸泳鎮預期，精打細算、尋找小坪數住宅的申請者，與尋求稀缺大型公寓的富裕買家之間的分歧，短期內將持續。資料未指定下一次發布或修訂日期，而官方的數據警示也表示申請總數仍可能變動。若要評估申請趨勢實際轉化為購屋的程度，還需要按坪數區分的供給量、最終簽約數及已完成交易數據。
重點摘要
- 2026年1月至9月，小坪數公寓占首爾住宅認購申請的79.8%，高於一年前的60.6%。
- 首爾中坪數級距的申請件數從98,088件降至16,799件，占比也從35.5%降至11.5%。
- 儘管申請占比上升，首爾與京畿道的小坪數公寓申請件數也都下滑。
- 大首都圈公寓預售價格上漲22.2%，達到每3.3平方公尺2,654萬韓元。
- 儘管價格分別上漲74.2%與88.3%，首爾及仁川大型公寓的申請件數仍增加。
- 申請數據反映對住宅案的興趣，不代表已完成購買，且數字可能修訂。
