諾努環礁斥資 7.9 億美元打造新城鎮
馬爾地夫正透過「艾拉計畫」（Project Ayla），為富裕外國人開闢在當地居住的新途徑。這項開發案估值逾 7.9 億美元，結合人工島、豪宅，以及規劃中的投資居留計畫。總統穆伊祖（Mohamed Muizzu）於 2026 年 1 月 29 日在諾努環礁主持動土儀式，該地位於首都馬列以北約 188 公里。預計這座城鎮將於 2028 年底開始部分營運。
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此計畫將迪肯南法魯（Dhekenanfaru）與迪古法魯（Dhigufaru）潟湖，以及庫拉馬杜島（Kuramaadhoo）納入同一個經濟特區。經濟特區是政府為吸引投資而提供不同商業規範與稅務優惠的區域。在此，外國人可購買長達 99 年的租賃權，長期使用房產；同時，憲法仍禁止外國人擁有土地。
政府的動土公告指出，Crystal Holdings Pvt Ltd 與 BluRock Group 是主要投資者及開發商。計畫承諾創造逾 1,200 個工作機會，並提供醫療照護、職業教育及現代農業；超過 60% 的能源需求將由再生能源供應。
開發案的進度快於相關居留規定的制定。Henley & Partners 是馬爾地夫珍珠居留計畫（Maldives Pearl Residence programme）的設計合作夥伴，該公司目前將計畫啟動時間列為 2026 年下半年。投資門檻尚未公布，批評者則要求加強申請人審查、釐清所有權紀錄，並說明周邊珊瑚礁受損的情況。
艾拉計畫牽涉馬爾地夫面臨的幾項抉擇：如何在不增加公共債務的情況下吸引資金、應給予外國居民多少稀缺土地的控制權，以及如何保護最初吸引遊客前來的海洋環境。
從度假村提案轉型為居住城鎮
迪古法魯潟湖與迪肯南法魯於 2022 年底租給一名瑞士投資者，最初計畫在 11 座填海造陸的島嶼上興建度假村。這項計畫後來轉型為一座供人長期居住、而非僅供旅遊的城鎮。早期規劃包括 25 座人工島與小島，以及逾 70 棟豪宅；近期以「The Laurel」為名的行銷資料，則介紹 13 座島嶼上的 96 處房產。
潟湖面積約 745 公頃，填海造陸面積為 152 公頃，約占潟湖面積的五分之一。工程將從海床挖取逾 600 萬立方公尺的沙。如此大量移動沙土，既會改變可供開發的土地，也會影響周邊水下棲地。
政府的投資協議公告記載，經濟特區許可於 2025 年 12 月 9 日核發，政府隨後於同月 31 日與 Crystal Holdings 簽署協議。經濟發展暨貿易部長穆罕默德・賽義德（Mohamed Saeed）代表政府簽署，艾拉計畫執行長彼得・克爾斯蒂奇（Petar Krstic）則代表公司簽署。該協議建立了計畫執行的契約架構。
經濟部的12 月協議聲明稱，這項協議是進入實際執行階段前的最後正式程序。兩份聲明都將艾拉計畫與穆伊祖的「2040 願景」相連結；這是政府推動經濟多元化與長期發展的計畫。
以下重要里程碑呈現了建設工程與居留計畫如何同步推進：
- 2022 年底：潟湖與島嶼出租，原規劃興建度假村。
- 2025 年 7 月：政府在新加坡與 Henley & Partners 簽署珍珠居留計畫合作協議。
- 2025 年 12 月 9 日：艾拉計畫取得經濟特區許可。
- 2025 年 12 月 31 日：政府與 Crystal Holdings 簽署投資協議。
- 2026 年 1 月 29 日：穆伊祖主持動土儀式。
- 2026 年下半年：Henley 目前預定於此時推出珍珠居留計畫。
- 2028 年底：艾拉計畫預計開始部分營運。
投資者可獲得什麼？
珍珠居留計畫將讓符合資格的投資者取得在馬爾地夫居住的權利。Henley 的計畫網頁稱，這將是該國首個投資居留計畫，並將啟動時間列為 2026 年下半年。賽義德曾於 2025 年 11 月 3 日至 4 日在倫敦一場會議上宣布，計畫將於 2026 年 4 月推出。
最低投資金額、合格投資類別、居留期限、續期安排及相關條件仍在研擬中。這些細節至關重要，因為它們決定申請人必須購買什麼、居留權期限多長，以及核准後仍須履行哪些義務。
至少自 2010 年起，外國人便可購買度假村別墅的租賃權。在這種安排下，買家仍屬訪客，租期不得超過度假村的租約；買家不在時，別墅由度假村管理。艾拉計畫的住宅模式將建立不同於此的關係，讓人們既能擁有居所，也能透過特定途徑長期居留。
《黃金護照：富豪的全球流動性》（The Golden Passport: Global Mobility for Millionaires）作者克莉絲汀・蘇拉克（Kristin Surak）說明，居留權與公民身分所賦予的權利並不相同：
簽證可能遭撤銷，不能由家人繼承，所提供的選擇也較有限。
因此，房產租賃權與居住許可是兩種不同安排。租賃權規範房屋的使用，移民規則則決定居住者能否留在當地。買家需要釐清兩者的條款。
政府為何希望吸引富裕居民
馬爾地夫正承受沉重的公共借貸壓力。國際貨幣基金（IMF）預測，政府債務總額約為國內生產毛額（GDP）的 130%。GDP 衡量一個經濟體一年內生產的商品與服務價值。以此比率計算，每年經濟產出若為 100 美元，公共債務便相當於約 130 美元。
賽義德曾引用估算指出，珍珠居留計畫可帶來逾 10 億美元的直接與間接資金流入。經濟部表示，這項估算來自初步模型，但未說明資金流入所涵蓋的期間。直接流入可能包括符合資格的投資；間接流入則可能來自居民消費，以及為他們提供服務的企業。
艾拉計畫的投資估值、居留計畫帶來的資金流入，以及政府收入，代表不同概念。建設資金用於開發，稅收與費用則支應公共財政。支出若能流向當地勞工與供應商，也會帶來其他效益；效益規模取決於聘僱、採購及特區規範。
政府承諾創造逾 1,200 個工作機會，並著重聘用當地居民及培養技能。初期許可也要求 Crystal Holdings 在 180 天內提交可行性、基礎設施、工程及環境研究，以及涵蓋房地產、醫療照護、再生能源與員工福利的商業計畫。
福德胡島（Fodhdhoo）居民正關注計畫能否帶來實際好處。鄰近島嶼上一家旅館的經理阿卜杜拉・阿巴斯（Abdulla Abbas）談到居民聽聞的開發消息：
我們聽說，全球最富有的一些人正在投資這個地方。
收益能否廣泛分配格外重要。世界銀行估計，在這個人口略逾 50 萬的國家，最富有的五分之一人口取得 38.5% 的國民所得，最貧窮的五分之一則取得 8.9%。富裕族群所得占比是貧困族群的四倍以上。當地就業、培訓機會與商業機會，將決定誰能從新投資中受益。
誰掌控資金與房產？
Crystal Holdings 持有經濟特區許可，總部位於杜拜的 BluRock Group 則是另一家主要開發商。兩家公司的最終投資者、股權夥伴與最終受益所有人資訊，均未公開。兩家公司都未回覆關於所有權安排的詢問。
受益所有人是最終擁有或控制資產、公司的個人，即使文件上顯示的是另一家公司。馬爾地夫《公司法》規定，持有至少 25% 股份、投票權或股利的人，屬於受益所有人。該國目前沒有可公開搜尋的登記冊。
《經濟特區法》第 79 條規定，涉及特區的事項適用特區架構，其優先效力高於另外 15 項法律。該架構也允許免徵或調降資本利得稅、進口關稅等稅費，並允許離岸銀行為信託提供服務。信託是由他人代受益人持有及管理資產的安排。
離岸銀行相關規則限制揭露客戶及銀行本身的受益所有權資訊，除非法院下令或所有人同意。馬爾地夫前資訊專員艾哈邁德・阿希德・拉希德（Ahmed Ahid Rasheed）呼籲，在特區內設立可公開搜尋的受益所有權與土地所有權登記冊：
沒有任何原則上的理由，能解釋為何這些資訊不能公開。公民有權知道誰在我國購買房產。
公開登記冊可讓民眾從公司名稱追查到背後的實際人士。對監管機關而言，準確的所有權紀錄也有助追查投資資金來源，並辨識申請人、企業與公職人員之間的關聯。
申請人將如何接受審查？
亞太洗錢防制組織（Asia/Pacific Group on Money Laundering）曾對馬爾地夫信託規範不明確提出疑慮。該組織也引用政府風險評估指出，房地產極易遭用於洗錢，也就是讓犯罪所得看似合法的過程。
投資居留計畫可以吸引合法資金，也可能招來試圖隱匿資產、逃避執法或轉移非法所得的申請人。金融行動特別工作組（FATF）曾對這些風險提出警告。該組織秘書處發言人說明，防護措施會如何影響結果：
最終能否取得平衡，取決於計畫的設計與監督，也取決於該司法管轄區更廣泛的法律、監管與制度架構是否健全。
經濟發展部表示，珍珠居留計畫將採用國際審查、財務與聲譽評估，並接受國家安全及監管機關查核。Henley 表示，類似流程也包括由獨立機構進行背景查核。經濟部指出，艾拉計畫仍須遵守適用法律，包括防制洗錢與資助恐怖主義的規定。
前經濟部長、反對派政治人物法亞茲・伊斯梅爾（Fayyaz Ismail）直接表達疑慮：
我擔心的是，防護措施究竟是否到位。
反對派議員艾哈邁德・沙米德（Ahmed Shamheed）曾在 7 月提交國會決議，要求立即暫停珍珠居留計畫，並公開相關協議；決議於 8 月遭否決。他也警告，馬爾地夫監督富裕居民及離岸銀行相關金融活動的資源有限。
國際透明組織馬爾地夫分會治理經理阿扎・穆罕默德（Azza Mohamed）提到，2014 年與 2015 年曾爆發涉及不當租賃島嶼給觀光開發商的貪腐醜聞，高階政界人士侵吞數千萬美元所得。她表示，為防止類似濫權重演，必須公開所有權資訊、獨立監督採購與審批，並具備追查、凍結及跨境追回非法資金的執法能力。
Henley 的角色與協議疑問
Henley & Partners 向政府提出珍珠居留計畫，政府則正式將其列為民間部門發起的提案。經濟部以商業機密資訊豁免條款為由，拒絕公開合作協議，稱若公開將損害第三方的商業利益。
Henley 表示，其工作將涵蓋申請處理、行政管理及提出建議；申請則由馬爾地夫政府決定。該公司也表示，不會因設計、行銷或營運計畫而收取公帑支付的費用或報酬，但可能另向客戶收取申請協助費用。
經濟部表示，申請人繳交的費用可能用於支應計畫辦公室，包括支付參與執行與管理的服務提供者。這種安排更需要明確監督，確保申請由誰處理、費用由誰收取，以及最終決策由誰作出。
歐洲議會曾警告，私人公司若同時為政府提供投資移民計畫諮詢並協助準備申請，可能產生利益衝突。Henley 在其他司法管轄區的業務也曾受到檢視，包括聖克里斯多福及尼維斯涉及知名政治人物，以及遭指控犯罪或潛逃者的申請案。該公司否認過去的相關指控，並表示認真看待盡職調查。
Henley 董事長克里斯蒂安・凱林（Christian Kälin）於 2025 年 12 月表示，希望許多以色列人能在馬爾地夫購屋。以色列護照持有人自 2025 年 4 月起遭禁止入境，讓這項行銷目標與該國入境規定形成實際衝突。
珊瑚礁監測結果
艾拉計畫的環境疑慮已有可量化的數據。2024 年 7 月至 9 月的監測發現，74% 的沉積物讀數超過每日每平方公分 15 毫克的限值。至 2025 年 10 月，珊瑚礁狀況仍不佳至普通。
沉積物是疏濬與施工時攪入水中的微粒。這些微粒沉降後，可能覆蓋珊瑚與其他海洋生物。水質變混濁也會減少到達水下生物的光線。計畫區域內有受保護的鸚哥魚與護士鯊棲息。
環境倡議團體「拯救馬爾地夫」（Save Maldives）的活動人士胡邁達・阿卜杜勒・加富爾（Humaida Abdul Ghafoor）表示，填海造陸影響的不只是挖沙海床：
它也會改變洋流、水流和水文環境，並產生沉積物，成為致命威脅。
穆伊祖表示，政府的目標是盡量減少必要填海工程的影響，並在開發與珊瑚產卵、種植等環境計畫之間取得平衡。他在總統府製作的播客中闡述這項立場：
我們希望讓發展與環境相輔相成。我們正在塑造國家的未來，在此過程中，我們希望保護環境，並成為其他國家的典範。
艾拉計畫的再生能源目標，關乎城鎮建成後的營運方式；沉積物管控與珊瑚礁監測，則關乎建設過程造成的影響。評估政府所稱的永續城鎮時，兩者都至關重要。
馬爾地夫土地利用方式的更大轉變
馬爾地夫有近 1,200 座島嶼，其中約 80% 的海拔不到海平面 1 公尺。人口略逾 50 萬人中，近半數住在面積約 2 平方公里的馬列。填海造陸已成為因應人口過度集中的方式，同時也用來拓展觀光與住宅投資。
首都附近規模大得多的人工島開發案「拉斯馬列」（Rasmalé），顯示這項轉變的規模。政府設定當地接納 3.5 萬名外國居民的目標，阿布達比的 Eagle Hills 則計畫在近半數填海土地上興建 8,800 處房產。擬議中的租約可在出售或繼承後重新起算，引發外國人實際上能取得多少控制權的爭論。
基礎建設部長阿卜杜拉・穆特塔利布（Abdulla Muththalib）表示，購買拉斯馬列房產永遠不會因此取得永久居留權或公民身分，但買家可申請 2015 年推出的企業居留簽證。因此，拉斯馬列與珍珠居留計畫涉及不同的移民安排。
治理專家薩爾瑪・菲克里（Salma Fikry）警告，長達數十年的租約可能賦予承租人排他占有、轉讓、繼承及廣泛經濟控制等權利。艾拉計畫接下來將面臨具體考驗：公布珍珠居留計畫規則、按計畫於 2026 年下半年推出、落實對當地的效益，以及在 2028 年底前逐步達成部分營運。
重點
- 艾拉計畫位於諾努環礁，開發估值逾 7.9 億美元，預計於 2028 年底開始部分營運。
- 珍珠居留計畫目前預定於 2026 年下半年推出，晚於先前公布的 4 月時程。
- 最低投資門檻與最終居留條件尚未公布。
- 政府承諾創造逾 1,200 個工作機會，並以再生能源供應城鎮逾 60% 的能源需求。
- 批評者要求公開所有權登記資料、加強金融監督，並公開計畫協議。
- 監測發現，2024 年 7 月至 9 月期間，有 74% 的沉積物讀數超過每日限值。
- 政府表示，將審查申請人，並適用現行防制非法金融活動的法律。
