開發商須完成屋頂結構工程才能預售
深圳於2026年10月15日公布房屋銷售規定，要求新公告出讓的開發用地上興建的住宅，須完成結構工程後，開發商才能申請預售。市府訂出明確門檻：申請預售的每棟建築，其屋頂結構混凝土都必須完成澆置。
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開發商也須提交主體結構品質驗收紀錄，並由建設單位、設計單位、施工單位及監理單位簽署、蓋章。這項規定適用於國有土地使用權出讓公告於2026年8月28日後發布的商品房建案。
這些措施將更多施工進度提前到開發商能向買方收款之前。深圳也優先推動成屋銷售，一般將預約金額限制在購屋總價的3%，並要求建案資金由指定銀行管理。
深圳市住房和建設局、規劃和自然資源局，以及國家金融監督管理總局深圳監管局共同發布實施意見，並於10月15日生效。
杭州同日發布相關規定，至此已有七座主要城市公布實施方案，分別是北京、上海、廣州、深圳、武漢、天津和杭州。中國四座一線城市如今都已針對改革訂出詳細安排。
對買方而言，實際改變很明確：開發商必須讓建案施工進度更往前，才能推出預售；成屋銷售則讓購屋者有更多機會檢視所購房屋。對開發商來說，銷售款入帳前，必須有更多資金持續投入施工更長時間。
結構封頂對買方意味著什麼
深圳的屋頂混凝土要求，為「結構封頂」訂出可量化的標準。開發商申請預售許可時，必須證明該棟建築的主體結構已施工至屋頂，並完成所需的品質驗收文件。
建築到了這個階段，距離住戶入住仍有一段工程要做。室內施工、水電等公用設施、電梯、公共設施及完工程序，都可能在結構工程完成後接續進行。因此，預售買方仍須等待一段時間，但開始銷售時的施工進度必須更往前。
成屋銷售則須達到更後期的里程碑。深圳規定，房屋須完成首次不動產登記，才能以成屋方式銷售。這是完工房屋首次登載於官方不動產登記簿。
新供地建案將優先採成屋銷售。若土地出讓公告明定須採此銷售方式，開發商就必須遵守。符合資格的建案仍可預售，但須達到更高的施工門檻並遵守資金管制規定。
哪些建案有調整緩衝期？
8月28日是新舊制度的分界日期，但建案適用何種規定，仍須視土地及規劃文件而定。深圳針對特定情況，允許較早開發的建案沿用舊規，而非一次改變所有建案的規定。
截至8月28日已取得建設工程規劃許可證的建案，可沿用舊有預售政策。規劃許可證確認核准的開發計畫，與核准施工的建築工程施工許可證不同。
已取得土地但尚未取得規劃許可證的開發商，通常須遵守新規。不過，符合條件的建案完成規定的備案程序後，仍可在2027年底前依舊有條件預售。
深圳另將部分較早期的更新改造建案交由後續研究，當中包括涉及舊城鎮、舊工廠及舊村改造的歷史建案；這類項目在中國通常統稱為「三舊」改造。
重要日期如下：
- 2026年8月28日：改革中區分新、舊建案的分界日期。
- 2026年9月18日：住房和城鄉建設部在一場媒體記者會上表示，房地產市場正日益轉向以存量房屋為主。
- 2026年10月15日：深圳實施意見生效，杭州也發布相關規定。
- 2027年12月31日：深圳符合條件的建案過渡期限；這些建案在分界日期前已取得土地，但尚未取得規劃許可證。
- 2028年12月31日：杭州和武漢符合條件的歷史建案可適用的較長過渡期限。
3%預約金規定如何運作
深圳允許採成屋銷售的開發商，在取得建築工程施工許可證後，依規定程序並經交屋風險評估，收取預約金。預約金一般不得超過購屋總價的3%。
預約金讓買方可在房屋達到成屋銷售階段前，先承諾未來購買。依新規，預約金須存入受監管帳戶，確保款項留在建案的監管資金體系內。
若開發商未能如期交屋，買方可解除預約金合約。開發商須退還預約金，並承擔合約載明的責任。因此，交屋日期及合約義務仍是買方與開發商協議的核心。
深圳的比例與上海相同，都是3%。北京上限為1%，廣州、武漢、天津和杭州則允許最高5%。這些數字指的是預約金，與房貸頭期款不同。
中指研究院深圳分院資深分析師孫宏梅表示，深圳的做法兼顧開發商的銷售安排與買方資金保障。預約金額度介於管制較嚴格的北京與上限較高的廣州之間。
由一家銀行監管建案資金
深圳將推行主辦銀行制度，所有建案資金都須納入統一帳戶管理，並採受監管的付款流程。目的是讓房屋建案相關資金專款用於該建案。
區級住房主管部門負責行政監督，市住房公積金管理中心則透過專用監管帳戶執行實務監管。中國住房公積金制度通常管理與就業相關的住房儲蓄及貸款；在這項安排中，管理中心也承擔特定的資金監管職責。
更廣泛的改革也將房貸撥款時點與建設工程竣工驗收備案掛鉤。中指研究院企業研究總監劉水指出，這項要求、提高預售門檻，以及優先推動成屋銷售，都是七座城市共同採取的措施。
對開發商而言，可動用現金的時點會隨銷售時點一同改變。建案必須進一步施工才能符合預售資格，銷售款持續受到監管，房貸資金也要到更後期的階段才會到位。因此，建築融資和開發商自有資金都必須支應更大部分的施工過程。
土地款可分期繳納，但有明確條件
深圳允許開發商分期繳納新出讓住宅用地的土地款。開發商須在30天內繳納50%，餘款一般須在一年內付清。特殊建案可延長至兩年。
土地款全額繳清，仍是辦理首次土地登記及核發首張預售許可證的條件。開發商可以分攤取得土地的前期成本，但須在達到銷售里程碑前繳清地價款。
杭州允許至少50%的款項在30天內繳清，餘款可在兩年內繳納且不計利息。北京也允許餘款最長分兩年繳納。深圳、上海、廣州、武漢和天津一般採一年期限，經核准後可再延長一年。
孫宏梅表示，分期繳納土地款可減輕部分前期財務壓力，但全額繳清才能取得預售資格的規定，使深圳的制度比北京更嚴格。開發商必須一併規劃土地款、施工支出及預期銷售時間。
開發商為何加快推出預售案
深圳的開發商在改革分界日期前後加快申請預售許可。深圳房地產資訊平台記錄顯示，8月28日至10月10日共有27個住宅建案取得許可，相較於7月1日至8月27日的7個。
後一個期間較短，但取得許可的建案數量接近前一期間的四倍，為27個對7個。深圳準備制定詳細過渡規定之際，開發商正加快讓更多建案進入預售階段。
市場進入這波變革時，新屋庫存相對有限。第一太平戴維斯華南區董事總經理吳睿表示，截至2026年6月底，深圳新屋庫存略高於2萬2,000戶，去化週期為13.1個月。
去化週期是根據計算所採用的銷售速度，估算現有庫存需要多久才能售出。吳睿表示，成屋銷售下供給增加速度放慢，短期內有助於平衡供需並支撐房價穩定。
深圳中原研究中心計算，2026年1月至9月，成屋占深圳新屋銷售的41%，幾乎是2024年的兩倍。該中心預測，未來一至兩年占比可能超過一半。若占比超過50%，將較公布的41%增加逾9個百分點。
杭州顯示相同改革也有不同做法
杭州與深圳的改革方向大致相同，但成屋銷售所需程序有所不同。深圳要求先完成首次不動產登記；杭州則允許在建築工程竣工備案完成、配套設施符合標準後，辦理成屋銷售備案。
除非土地公告明確要求採成屋銷售，杭州也允許開發商自行選擇預售或成屋銷售。杭州符合條件的歷史建案，過渡期限延長至2028年底，與武漢的做法一致。
對於全裝修住宅，杭州允許分別辦理主體施工階段及室內裝修階段的竣工備案。如此一來，原本須一併辦理的兩個完工程序便可分開處理。
房地產研究分析師嚴躍進在相關改革評估中估計，這項安排可能將相關處理及周轉時間縮短六個月以上。這項估算針對的是相關建案的辦理流程，實際效益仍取決於分階段程序的運作方式。
武漢則提供另一種彈性，允許符合條件的銀行保函取代最高30%的受監管資金，同時保留至少70%的資金以確保交屋。銀行保函是銀行承諾，若開發商未履行受保障的義務，銀行就會支付款項；這讓部分現金可以釋出，同時保留財務保障。
誰能支應更長的等待期？
劉水估計，相較於傳統預售，成屋銷售可能讓開發商回收建案資金的時間延後約一至兩年。這會拉長施工支出須由資本與借款支應的期間。
中指研究院企業研究總監劉水在譯文中表示：
8月28日出台的商品房銷售制度改革政策，系統性重塑了中國商品房銷售制度，將逐步改變過去依賴預售回款、追求快速周轉的開發模式。
國信證券分析師任和表示，成屋銷售可能降低開發商的內部報酬率。這項指標同時考量投資利潤金額及回收速度。因此，開發商決定土地出價時，可能會要求更高的建案利潤率。
開源證券分析師齊東表示，開發商必須把房價和銷售速度納入更長期的判斷。中國國際金融股份有限公司分析師袁文博表示，財務實力較強、在核心城市布局較佳的企業，可能取得競爭優勢。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳相對有條件管理這波轉型。他指出，深圳年新屋銷售量約3萬戶，成屋交易占有重要地位，開發中建案數量相對較少，且預售監管原本就相當嚴格。
吳睿預期，個別建案的品質未來將更加重要。地點佳、規格具吸引力的房屋可能持續吸引買方，條件較弱的建案則可能完工後仍乏人問津。開發商屆時得同時承擔施工成本與等待買方的成本。
重點整理
- 深圳規定於2026年10月15日生效，房屋銷售改革已擴及七座主要城市。
- 符合新規的建案須完成屋頂結構混凝土工程並提交結構品質紀錄，才能申請預售許可。
- 成屋銷售的預約金一般上限為3%，且須存入受監管帳戶。
- 深圳符合條件的較早期建案，可沿用舊有預售條件至2027年底。
- 開發商可分期繳納土地款，但須在取得首張預售許可證前全額繳清。
- 8月28日至10月10日，深圳共有27個住宅建案取得預售許可；前一期間則有7個。
- 2026年前九個月，成屋占深圳新屋銷售的41%。
