首爾租賃市場越過關鍵門檻
2026年1月至9月，月租占首爾公寓租賃交易的51%；全租合約大幅減少，使這種傳統押金租賃方式退居第二。月租交易占多數的範圍擴大至首爾25個行政區中的13區，前一年僅有4區；公寓平均月租則升至166萬1,000韓元。
首爾房地產資訊廣場公布的這9個月數據顯示，月租合約有87,740件，全租合約有84,287件。在共172,027件交易中，月租多出3,453件。月租占比也從2025年同期的43.7%升高，增加7.3個百分點。
全租是租客支付一筆可退還的大額押金，取代每月繳租的租賃方式。月租合約通常則是支付較低押金，並定期繳租。家庭在兩者之間做選擇時，既要考量一開始能籌到多少錢，也要衡量每月負擔得起多少支出。
首爾市場的變化主要是全租交易減少所致，而非月租交易暴增。月租合約較前一年減少約2.8%，全租合約則減少約27.5%。
首爾市的公寓交易資料依合約日期彙整自不動產交易申報。首爾市說明，這些數字僅供參考，並非官方統計；資料不含已取消的合約，且總數可能隨申報與取消案件的處理而變動。
租客的財務壓力也隨著市場變化升高。9月平均月租較前一年增加21萬8,000韓元；中位數，也就是租金排序後位於中間的數值，則從120萬韓元升至140萬韓元。
全租交易減少，市場占比隨之改變
2025年1月至9月，首爾共有90,310件月租合約和116,272件全租合約。一年後，月租合約總數僅小幅減少，全租合約卻少了近32,000件。
這些數字說明，為何月租即使交易件數下滑，市場占比仍會上升。想像兩條隊伍都在縮短，但速度不同：縮得比較慢的隊伍，最後仍可能比另一條長。在首爾，全租合約按百分比計算的跌幅約為月租的10倍。
整體租賃市場也在萎縮。依公布數字計算，2025年前9個月的公寓租賃交易共206,582件，2026年同期降至172,027件，減幅約六分之一。
對正在找房的租客而言，這些數字反映租賃交易完成件數減少，下一份合約需要按月繳租的可能性也更高。尋求續約的現有租客與正在找新住所的家庭，面臨的選擇各有不同，尤其是房東打算入住時。
市場變化的過程
首爾逐月數據顯示，市場占比在年內逐步轉變。2026年1月和2月，全租仍居多；3月至9月的每個月，月租合約件數都超過全租合約。
- 2025年：月租占全年公寓租賃交易的44.5%，為這項可追溯至2011年的序列中，當時最高的年度占比。
- 2025年12月：當月月租合約略多於全租合約，分別為12,872件和12,866件。
- 2026年1月和2月：全租合約仍較多，合計22,592件，月租合約則有20,941件。
- 2026年6月：月租合約增至10,920件，全租合約為8,662件。
- 2026年9月：月租合約共7,920件，全租合約為6,553件，月租約占當月交易的54.7%。
全年結果仍未定。如果9月前的趨勢延續，2026年將成為首爾這項統計中，月租公寓合約全年件數首次超過全租合約的一年。
月租占比擴及各行政區
2026年1月至9月，鐘路區月租占比最高，達65.6%；其次是中浪區的64.9%和九老區的63.1%。在這些行政區，公寓租賃交易幾乎每三件就有兩件採月租方式。
其後依序為中區59.6%、衿川區58.7%、龍山區56.9%和東大門區56.7%。月租在冠岳區也占多數，達56.1%；麻浦區為54.1%、江南區54.0%、江北區53.0%、廣津區52.6%，永登浦區則為50.2%。
2025年同期，只有衿川區、鐘路區、中區和九老區的月租合約多於全租合約。如今再增加9區，顯示這波變化已擴及首爾各類型區域，包括江南、大學周邊，以及北部和東部的住宅區。
陽川區仍位於占比區間的另一端，月租占公寓租賃交易的42.1%。城北區和道峰區的全租也仍較普遍，月租占比各為44.7%；江西區為45.6%，銅雀區為46.0%。
中浪區呈現不同的變化
中浪區是首爾各行政區中月租占比增幅最大的地區，從2025年1月至9月的44.6%，升至2026年同期的64.9%，增加20.3個百分點。與全市趨勢不同，中浪區的變化伴隨月租交易大幅增加。
當地月租合約從2,166件增至4,151件，增加91.6%。全租合約則從2,687件降至2,244件，減少16.5%。因此，月租不僅因全租交易減少而擴大占比，月租交易本身也有所增加。
江南區的月租占比增幅較小，但也跨過半數門檻，從48.6%升至54.0%。當地月租交易有8,406件，比全租合約的7,170件多出1,236件。
各區數據有助於理解，為何租客對全市同一波變化會有不同體驗。中浪區的月租合約快速增加；但在首爾整體來看，影響較大的因素是全租交易退潮。家庭能選擇哪些租屋方式，很大程度取決於必須居住在哪裡。
租金上漲對家庭的影響
韓國不動產院的全國住宅價格動向調查顯示，2026年9月首爾公寓平均月租為166萬1,000韓元，高於前一年同期的144萬3,000韓元，增幅約15.1%。
以9月平均租金計算，12個月租金合計為1,993萬2,000韓元。每月增加的21萬8,000韓元，若全年都按此金額繳租，將使家庭年度支出增加261萬6,000韓元。押金、管理費及其他居住開支則另計。
中位數租金每月增加20萬韓元，漲幅16.7%，從120萬韓元升至140萬韓元。平均數是將所有租金加總後除以受調查住宅數；中位數則是排序後位於中間的租金。兩項指標都顯示，經常性居住成本大幅上升。
個別合約也呈現相關金額。冠岳區「e-Pyeonhansesang Seoul National University Entrance 2 Complex」一戶專有面積84平方公尺的公寓，7月以押金1億韓元、月租300萬韓元出租。該戶2025年11月的合約押金相同，月租為250萬韓元，8個月內租金上漲20%。
北部行政區也出現月租達每月300萬韓元以上的交易。江北區「Hanwha Foret Mia」一戶以押金5,000萬韓元、月租315萬韓元出租；「Nowon Lotte Castle Signature」一戶的押金為1億5,000萬韓元，月租為300萬韓元。
房東與租客為何改變選擇
鼓勵屋主入住自有住宅的政府政策、影響全租貸款的限制，以及市場對住宅持有與出租稅負將提高的預期，都被視為推動這波變化的因素。這些因素都可能影響屋主選擇提供全租、月租，或自行入住。
土地交易許可制度是這場討論的核心。依首爾許可區的居住要求，買家通常必須入住所購買的公寓。若房屋賣給打算入住的買家，就會從租賃市場的可出租房源中消失。
全租借款成本也會影響選擇。Urban Asset Management執行長鄭成鎮表示，全租貸款利率升高和放貸限制，促使民眾對押金加月租的租屋方式更感興趣。若租客必須借款支付大部分全租押金，月租可能更容易安排，但每月仍須負擔一筆可觀支出。
部分房東則有不同考量：他們希望獲得固定收入。首爾江東區房仲金鍾佑描述了年長屋主的這種偏好。
年長屋主有時會偏好月租而非全租，因為這能補貼生活開銷。
這些決定加重了希望繼續租全租的家庭所承受的壓力。30多歲的上班族朴相旻在新房東表示打算搬進他位於首爾的公寓後，開始到京畿道找房。他現有的押金不足以在首爾另找一處合適的全租住宅。
身為全租租客的朴相旻形容，在一個租約期間內籌出高出許多的押金並不容易。
全租價格幾乎翻倍，而我也沒有能力在兩年內賺到這麼大一筆錢，現在真的有很多顧慮。
壓力也蔓延至公寓以外
國土交通部住宅數據顯示，2026年上半年，月租占首爾非公寓住宅租賃交易的78.1%。前一年同期為74.1%，比過去5年的平均值62.1%高出16個百分點。
國土交通部數據顯示，上半年公寓月租占比為52%，1月至8月則為52.3%。這些數字來自國土交通部的住宅統計；1月至9月的51%則來自首爾市依合約日期彙整的交易紀錄。
對考慮以其他住宅類型取代公寓的家庭而言，國土交通部數據顯示，公寓以外的住宅早已普遍採取月租。即使搬到不同類型的建築，租客仍可能面臨同樣的押金與月租負擔。
供應情況也加重壓力。首爾6月住宅入住戶數為2,049戶，較前一年減少77.7%；建築許可戶數減少55.1%，降至1,603戶。開工戶數則增加67.9%，達3,491戶，但這些工程需要時間才能成為可供入住的住宅。
政策討論聚焦租屋供應
漢城大學經濟與不動產系講座教授權大中主張，放寬公寓以外住宅的相關管制，以便更快增加租屋供應。他的提議著眼於公寓從開工到住宅可供租客入住之間的時間落差。
其他提案包括有選擇地解除首爾外圍地區的土地交易許可區，以及調整登記租賃事業者稅務優惠縮減的步調。支持者認為，這些措施有助於在新建住宅完工前，讓更多房屋持續留在租賃市場。
政府也宣布延長符合資格、名下無房買家的入住期限豁免，適用情況包括現有租客在相關安排下續約。入住後必須自住兩年的規定仍維持不變。
首爾當前面臨的難題，是全租合約減少、月租愈趨普遍，以及租金上漲同時發生。對租客而言，這可能代表必須多借錢支付押金、接受更高月租，或搬到離目前居住地更遠的地方。全年交易數據將決定，2026年是否會成為首爾公寓租賃市場首次由月租居多的完整年度。
重點
- 2026年1月至9月，月租占首爾公寓租賃交易的51%，高於前一年同期的43.7%。
- 首爾市數據共計87,740件月租合約和84,287件全租合約。參考數據可能修正。
- 全租交易減少約27.5%，月租合約則減少約2.8%。
- 首爾25個行政區中，有13區的月租合約多於全租合約，前一年為4區。
- 9月公寓平均月租升至166萬1,000韓元，中位數則達140萬韓元。
- 居住要求、放貸條件、房東對收入的偏好，以及租屋供應受限，都是這波市場變化的核心議題。
