三個行政區占近半稅額
首爾公寓屋主2026年被核定的房產稅創下3兆2,723億韓元紀錄。江南、瑞草與松坡三區雖不到全市公寓納稅人數的四分之一，稅額卻接近總額的一半。
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這些數據來自首爾市政府個人住宅房產稅核定紀錄，由國民力量黨議員崔恩碩分析。總額較前一年的2兆7,942億韓元增加4,781億韓元，增幅17.1%，也是年度稅額首度超過3兆韓元。
納稅人數增幅慢得多，僅增加3.0%，達1,985,669人。因此，每位納稅人的平均核定稅額約為165萬韓元，較前一年增加近20萬韓元。
差距最顯著的是高房價的東南部行政區與北部三區：蘆原、道峰及江北。江南、瑞草與松坡的公寓平均房產稅為333.7萬韓元，北部三區則為49.9萬韓元。一年內，兩者差距從約6倍擴大至6.7倍。
房產稅是持有住宅的經常性成本。這些數字反映個人公寓屋主被核定的稅額，可直接衡量首都各地的持有成本如何變動。公寓價格漲幅最大的地區，財務壓力增加最快；部分外圍行政區的增幅則小得多。
稅額增幅遠超納稅人數
首爾公寓房產稅總額已增至2016年1兆2,172億韓元的約2.7倍。同一期間，納稅人數從1,533,239人增至1,985,669人，增加約30%；核定稅額則成長約169%。
平均稅額較2016年的79.3萬韓元增加一倍以上。2019年首度突破100萬韓元，達111.3萬韓元；2025年則約為144.9萬韓元。
年度總額顯示，創下最新紀錄之前曾有一段明顯的中斷：
- 2016年：公寓房產稅核定總額為1兆2,172億韓元。
- 2017年至2019年：總額先升至1兆3,610億韓元，接著為1兆5,558億韓元及1兆8,312億韓元。
- 2020年至2022年：核定總額達2兆2,614億韓元、2兆7,087億韓元及2兆8,734億韓元。
- 2023年：總額降至2兆3,344億韓元。
- 2024年及2025年：核定總額回升至2兆4,890億韓元，接著升至2兆7,942億韓元。
- 2026年：總額創下3兆2,723億韓元的新紀錄。
2023年總額較前一年下滑約18.8%。到2026年，總額已比低點高出約40.2%。長期趨勢顯示持有成本大幅上升，但期間也曾出現走勢逆轉。
江南三區占年度增額多數
俗稱「江南三區」的江南、瑞草與松坡，公寓房產稅核定總額為1兆5,552億韓元，高於前一年的1兆2,786億韓元。增加2,766億韓元，約占全市年度增額4,781億韓元的58%。
三區占首爾總額的比率從45.8%升至47.5%。其納稅人數占比為23.5%，也就是不到四分之一的納稅人，承擔近半數稅額。
從全市總額扣除三區稅額後，首爾其餘22區合計為1兆7,171億韓元。因此，江南三區的稅額幾乎等同首都其他地區的總和。
三區的平均房產稅從286.7萬韓元增至333.7萬韓元，每位納稅人增加47萬韓元。蘆原、道峰及江北的平均稅額則增加2.1萬韓元，從47.8萬韓元升至49.9萬韓元。
兩組平均稅額的金額差距從238.9萬韓元擴大至283.8萬韓元。對稅額接近區域平均的屋主而言，江南三區的年度增額幾乎等於北部三區的整筆平均稅額。
漢江沿岸行政區差距進一步拉大
麻浦、龍山及城東三區在韓國常合稱「麻龍城」，合計公寓房產稅核定額也跨過新門檻，達4,143億韓元，首度超過4,000億韓元。
總額較3,550億韓元增加16.7%。龍山為1,464億韓元、城東為1,460億韓元，麻浦則為1,219億韓元。三區合計核定額約為蘆原、道峰及江北三區1,288億韓元的3.2倍。
北部三區的總額則從1,222億韓元增至1,288億韓元，增幅約5.3%。蘆原約794億韓元、道峰323億韓元，江北171億韓元。
平均核定稅額的差距也進一步擴大。麻浦、龍山及城東的平均稅額從每位納稅人178.9萬韓元升至204萬韓元，增加14.0%。北部三區的平均稅額則增加約4.3%，兩組比率從3.7倍擴大至4.1倍。
江南三區加上麻浦、龍山及城東，核定總額達1兆9,695億韓元。首爾25區中，僅六區就占公寓房產稅核定總額約60.2%。
東大門增幅居各區之首
東大門的公寓房產稅核定總額增幅最大，達27.4%。其次為瑞草25.7%、松坡24.6%、城東22.4%及江南17.2%。
東大門和城東的排名，讓新興公寓開發區也加入傳統高房價地區的討論。兩區都有新公寓入住、房價上漲的情況，這有助於解釋為何快速成長不限於江南三區。
衿川的增幅最小，為3.8%。其次是道峰4.5%、江北5.5%、蘆原5.6%及九老7.0%。東大門與衿川相差23.6個百分點，東大門的增幅約為衿川的七倍。
行政區的核定總額，反映納入課稅紀錄的人與房屋數量，以及核定稅額。平均核定額則呈現變化的另一面：每位納稅人被課徵多少稅。全市平均額上升，說明為何稅額增幅遠高於納稅人數增幅。
官方住宅價格顯示各地負擔差異
國土交通部3月17日公布的2026年公寓官方價格初步方案，也呈現類似的區域趨勢。首爾核定價格上漲18.67%，是自2021年的19.91%以來最大增幅，也是2005年開始實施公告制度以來第三高。
官方核定價格是政府計算房產稅時使用的估值。市價是買方可能支付的住宅價格；官方核定價格則是納入稅額計算的價值。國土交通部將2026年的核定價格與市價比率維持在69%，因此這次上漲反映的是市價變動，而非比率調高。
江南三區的核定價格平均上漲24.7%：江南26.05%、松坡25.49%、瑞草22.07%。漢江沿岸八區，包括麻浦、龍山及城東，平均上漲23.13%。
全國約1,585萬戶公寓的官方價格平均上漲9.16%。首爾以外地區平均上漲3.37%。首爾18.67%的增幅約為全國平均的兩倍，也超過首都圈以外增幅的五倍。
3月公布的估值有助於說明為何高房價行政區在2026年承受較大壓力。當屋主的課稅住宅價值超過適用扣除額時，估值也會影響另一項持有稅。
更多住宅超過附加稅門檻
2026年全國官方核定價格超過12億韓元的公寓共有487,362戶，較前一年的317,998戶增加53.3%，占約1,585萬戶公寓的3.07%。
符合資格的單一住宅屋主，可適用12億韓元的綜合不動產持有稅基本扣除額。這項附加稅針對超過扣除額的課稅住宅價值徵收。年度持有稅帳單由這項稅額與一般房產稅合併計算，實際金額視持有情況及適用減免而定。
首爾有414,896戶公寓超過此價值，占全市2,782,147戶公寓的14.9%。全國約85%的此類公寓集中在首都。江南有99,372戶，其次是松坡75,902戶及瑞草69,773戶。
陽川有28,919戶，城東有25,839戶。漢江沿岸部分行政區的戶數增長尤其迅速：江東增加516%、銅雀296%、廣津164%、城東147%、麻浦140%。
3月公布的數據中，江北、道峰、蘆原、衿川及冠岳沒有公寓超過門檻。首爾以外的戶數幾乎翻倍，從37,633戶增至72,466戶，顯示增幅也擴及首都以外地區，儘管首爾仍是主要集中地。
部分住宅的合計稅額大幅增加
3月估值報導公布的試算顯示，兩項稅負可能以不同速度上升。以瑞草區盤浦洞「來美安 One Bailey」一戶84平方公尺公寓為例，預估合計持有稅從1,829萬韓元增至2,855萬韓元，增加1,026萬韓元，增幅56.1%。
其中，一般房產稅從746萬韓元增至947萬韓元；綜合不動產持有稅則從1,083萬韓元增至1,908萬韓元，是預估增額的主要部分。該住宅的官方核定價格從34億3,600萬韓元升至45億6,900萬韓元。
江南區狎鷗亭洞「新現代9次」一戶111平方公尺住宅，預估合計稅額為2,919萬韓元，增加1,061萬韓元，增幅57.1%。其官方核定價格從34億7,600萬韓元升至47億2,600萬韓元。
松坡區蠶室「Jamsil Els」一戶84平方公尺公寓的預估持有稅，則從582萬韓元增至859萬韓元。官方核定價格從18億6,500萬韓元升至23億3,500萬韓元，稅額因此增加277萬韓元，增幅47.6%。
上述試算涉及特定住宅的合計持有稅；全市3兆2,723億韓元的總額，則是個人公寓的一般房產稅核定額。區分這兩種金額，有助屋主了解帳單中的哪一部分正在增加。
官方估值審查與地方因應呼籲
3月公布的時程訂出4月6日為初步價格意見提交期限、4月30日為最終公告日、5月29日為申訴期限，並於6月26日公布調整結果。本文未載明審查程序的最終結果。
國土部在3月說明會上表示，尚未收到主管部會或稅務機關調高官方價格轉換為課稅金額所用比率的指示。報導所引試算中，單一住宅屋主適用的綜合不動產持有稅比率為60%，一般房產稅為45%。這些比率的用途不同於將核定價格連結至市價的69%比率。
分析首爾核定紀錄的國民力量黨議員崔恩碩，將稅額上升與房價連結。他表示：
首爾公寓價格上漲，導致房產稅負增加，區域差距也在擴大。
崔恩碩呼籲政府採取有效措施，反映各地供需情況，而非只停留在公布住宅供給計畫。
持有成本數據也呈現出購屋偏好的變化。2026年前九個月，首爾住宅訂購申請中，面積60平方公尺以下的公寓占79.8%。隨著標準坪數住宅愈來愈難負擔，購屋者轉向申請小坪數公寓。對於正在決定購屋地點與類型的家庭而言，購屋價格與年度稅金已成為兩項不同的財務壓力。
重點整理
- 首爾公寓房產稅核定總額2026年創下3兆2,723億韓元紀錄，增加17.1%。
- 納稅人數增加3.0%，平均核定稅額約為165萬韓元。
- 江南、瑞草與松坡占核定總額47.5%，並占年度增額約58%。
- 三區平均稅額是蘆原、道峰及江北平均額的6.7倍。
- 麻浦、龍山及城東合計核定額首度超過4,000億韓元。
- 首爾公寓官方核定價格初步方案上漲18.67%，增加一般房產稅與綜合不動產持有稅的負擔。
- 首爾約14.9%的公寓超過單一住宅屋主扣除額所適用的12億韓元官方價格門檻。
