價格創新高，市場買氣放緩
2026年4月至9月，東京大都會區新推出公寓的平均價格達1億1,494萬日圓，較去年同期上漲21.1%；與此同時，買家決定購屋所需時間拉長，待售庫存也增加。東京23區平均價格上漲34.7%，達1億7,925萬日圓。
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不動產經濟研究所於10月20日公布上述數據。自1973年開始統計以來，該區域上半財年平均價格首度突破1億日圓。調查範圍涵蓋東京及鄰近的神奈川、埼玉與千葉縣。
這六個月內，業者在該區域推出8,601戶公寓，年減6%。這是過去30年來上半財年推出戶數第二低的一次，僅高於2024財年。同時，截至9月底仍待售的戶數達6,775戶，較去年同期增加896戶。
9月市場放緩更為明顯。當月新推出的公寓僅50.4%簽約，推出戶數較去年同期減少40.1%。區域平均價格也下滑，不過高昂的營建成本與稀缺的開發用地仍持續推升房價。
一名30多歲的潛在買家談到家庭面臨的選擇。他原本希望在東京文京區購屋，卻發現房價接近2億日圓，超出預算，最後在東京23區內的其他地區買房。
他的經歷反映出實際的購屋壓力：買家可以改選其他地區或重新考量預算，但即使銷售愈來愈難，建商仍得面對高昂成本。
哪些地區漲價，哪些地區下跌
東京23區平均價格連續第四個上半財年創新高，達1億7,925萬日圓，是東京其他地區平均7,978萬日圓的兩倍以上；東京其他地區的價格則較去年同期上漲15.9%。
除東京23區外，千葉縣的漲幅居次。當地平均價格上漲24.1%，達7,376萬日圓，船橋周邊的大型公寓開發案推升了價格。東京中央區的大型塔式住宅案也帶動首都圈平均價格上揚。
神奈川與埼玉的走勢則相反。神奈川平均價格下跌1.6%，至7,716萬日圓；埼玉下跌2.1%，至6,457萬日圓。儘管價格下跌，對被東京市中心房價擠出的家庭而言，這兩地仍是高價住宅區。
東京23區與埼玉的每戶公寓價差為1億1,468萬日圓，根據兩地平均價格1億7,925萬日圓與6,457萬日圓計算。地點會大幅改變購屋所需支出，但數據也反映各地推出的住宅本身有所不同。
住宅組成為何重要
不動產經濟研究所的數據統計新推出的公寓。平均價格上漲，可能是個別住宅價格變高、業者推出的高價住宅占比增加，或兩種情況同時發生所致。
接連推出的大型開發案推升了4月至9月的平均價格，但新供給總戶數仍有限。可用土地愈來愈少，業者便集中在交通便利的地點開發高價住宅，並以此尋找買家。
9月顯示住宅組成變化可以多麼迅速。區域平均價格年減4.1%，降至9,552萬日圓，連續第二個月下跌，也連續第二個月低於1億日圓。業者取得土地愈來愈困難，熱門地區供給減少，進入市場的高價住宅也隨之減少。
東京23區9月平均價格仍上漲1.3%，達1億3,940萬日圓。整個大都會區的每平方公尺平均價格則僅下跌0.5%，至145萬8,000日圓，跌幅小於每戶公寓價格的4.1%。住宅平均面積為65.50平方公尺。
這兩項指標有助於理解市場：總購屋價格同時取決於住宅面積與每平方公尺價格。新推出住宅的大小與地點變化，可能讓整體平均價格每月起伏。
營建成本持續帶給建商壓力
全國營建材料價格指數9月達153.4，較五年前高出約34%。該指數追蹤的是材料價格變化，而非完工住宅的價格。
勞工短缺也推高人事成本。建商必須負擔這些支出，同時還要承受購地成本；在東京市中心開發密集的地區，購地尤其困難。
這些因素有助於解釋，為何銷售轉弱與開價維持高檔會同時發生。面對昂貴的土地、材料與人力，建商若不願接受較低的報酬，便很難降低建案售價。
投機性購屋與以轉售為目的的投資，也可能進一步推升價格。數據並未量化這類購屋對價格漲幅的影響程度，因此其實際貢獻仍不確定。
不動產經濟研究所預期營建與人事成本將使房價維持高檔。該所資深首席研究員松田正也表示，升息正讓潛在買家放慢腳步，但營建成本仍支撐房價逐步上漲。
新案減少，待售住宅增加
2026年4月至9月，東京23區推出3,313戶新公寓，較去年同期減少7.9%。整個大都會區推出8,601戶，減幅使買家可選擇的新案減少。
然而，截至9月底的待售庫存由去年同期的5,879戶升至6,775戶。根據兩者計算，增幅約15.2%。庫存也較8月增加165戶，連續第四個月上升。
簽約率則是另一項需求指標，代表新推出的公寓中，有多少在推出當月簽約。4月至9月的簽約率為62.8%，連續第三個六個月期間低於70%。
9月簽約率更低，為50.4%，較去年同期下降4個百分點。7月為69.5%，8月為61.1%。實際而言，9月新推出的住宅約有一半在上市首月簽約。
推出戶數與庫存衡量的是不同項目。推出戶數計算一段期間內新上市的住宅，庫存則包含先前推出、仍在等待買家的住宅。因此，新案上市量減少與待售住宅存量增加，可能同時發生。
9月放緩蔓延至東京市中心
9月，業者在東京大都會區推出1,142戶公寓，較去年同期減少40.1%，但與8月幾乎持平，僅比當月少2戶。除千葉外，調查區域各地推出戶數均下滑。
東京23區推出409戶，占9月區域總數的35.8%。其次為神奈川370戶、千葉153戶、埼玉115戶，以及東京23區以外地區95戶。
千代田、中央、港、新宿、文京與澀谷等東京市中心六區，9月僅推出72戶，平均價格為1億9,307萬日圓。去年同期推出75戶，平均價格為2億396萬日圓。每平方公尺平均價格也從320萬2,000日圓降至302萬3,000日圓。
塔式住宅仍是市場的一部分，但供給有所收縮。樓高至少20層的住宅共有13個建案、321戶，去年同期則有15個建案、528戶。這類住宅9月簽約率為51.1%，接近整體市場的50.4%。
研究所預測2026年10月約有1,500戶公寓推出市場，高於2025年10月的1,316戶，但低於2024年10月的1,833戶。這項預測涉及上市住宅戶數；實際價格與銷售情況，仍取決於推出的建案及買家需求。
房貸利率上升，家庭預算更吃緊
日本銀行調高政策利率後，主要銀行在9月與10月調升房貸利率。約80%借款人採用的浮動利率房貸指標利率，年利率升至3.375%。
浮動利率房貸在貸款期間可能調整利率。適用利率上升時，借款成本會增加，可能推高還款金額，或影響借款人償還本金的速度，實際情況取決於貸款條款。
指標利率是參考利率。家庭實際貸款利率取決於貸款機構提供的折扣與房貸契約。買家須確認自己可取得的貸款利率，才能評估負擔能力。
房價與借款成本上升，從兩方面壓縮同一筆預算。若家庭希望維持可負擔的還款金額，可能需要提高頭期款、選擇較便宜的住宅、改變地點，或延後購屋。
松田表示，利率上升對公寓市場沒有好處，並警告若房價持續攀升，需求可能轉弱。他的看法與簽約率放緩、庫存增加的情況相符，即使建商仍須面對高昂的營建成本。
4月至9月，建商也增加了附定期土地租賃權的公寓供給，達708戶，增加4%。在這種安排下，買家購買公寓，但公寓所在土地僅在特定期間內租用。土地租金、租期與期滿後的條件，都是購屋決策的重要考量。
兩個上半年度紀錄涵蓋不同月份
2026年上半財年數據之前，1月至6月也曾創下新高。這個日曆期間的大都會區平均價格達1億135萬日圓，較去年同期上漲13.1%。東京23區平均價格為1億4,249萬日圓，上漲9.1%。
千葉1月至6月的平均價格達8,997萬日圓，大漲56.8%，船橋的高價住宅銷售帶動漲幅。區域供給減少0.8%，降至7,989戶，連續第三個1月至6月期間推出戶數低於1萬戶。
這兩項半年統計在4月至6月期間有所重疊，但涵蓋的月份不同。日本財年於4月開始，因此最新公布的數據統計4月至9月，而非1月至6月。兩者各自創下其統計期間的紀錄。
在討論1月至6月的結果時，不動產經濟研究所研究員松田曾談到房價展望：
即使秋季房價稍有回落，也可能仍接近1億日圓，
9月區域平均價格為9,552萬日圓，接近該水準；4月至9月整體平均則高出許多。這段走勢說明，單月推出的住宅與較長期間的整體情況可能大不相同。
市場轉變的時間軸
2026年的數據呈現出一段從房價創高到購屋活動放緩的過程，成本則一路維持高檔。重要日期如下：
- 2026年1月至6月：區域平均價格達1億135萬日圓，推出戶數共7,989戶。
- 2026年4月至9月：上半財年平均價格升至1億1,494萬日圓，推出8,601戶，簽約率為62.8%。
- 2026年7月至9月：每月簽約率從69.5%降至61.1%，再降至50.4%。
- 2026年9月：區域平均價格降至9,552萬日圓，庫存達6,775戶。
- 2026年10月20日：研究所公布最新結果，預測10月約有1,500戶推出市場。
對有意購屋者而言，當前市場待售住宅增加，但負擔能力仍持續受到壓力。對建商來說，挑戰則是在土地與營建成本高昂的情況下找到買家。接下來的新案推出與簽約數據，將顯示9月的放緩是否延續。
重點整理
- 2026年4月至9月，東京大都會區新公寓平均價格為1億1,494萬日圓，上漲21.1%。
- 東京23區平均價格為1億7,925萬日圓，神奈川與埼玉則小幅下跌。
- 區域新案推出量減少6%，至8,601戶；9月庫存較去年同期增加約15.2%。
- 9月平均價格降至9,552萬日圓，僅50.4%的新推出住宅在上市當月簽約。
- 高昂營建成本支撐房價，房貸利率上升則加重買家負擔。
