不必購屋也能有住處的新途徑
越南《住宅法》草案將為租賃住宅增設專章，並把21項住宅行政程序中的20項交由地方政府辦理，同時允許各省設定租金上限。司法部長 Hoang Thanh Tung 於2026年10月22日向國會提出法案，內容也包括社會住宅、公寓重建及開發商義務等修正。
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建設部資料顯示，越南2026年前9個月完工8,314戶租賃住宅，社會住宅與租賃住宅合計完工46,497戶；租賃住宅約占完工總數18%。該部預估全年完工租賃住宅將達18,049戶。
草案將住宅政策分為四類：商業住宅、租賃住宅、公務住宅（供擔任公職者居住），以及由國家支持或興建的政策性住宅。社會住宅、安置住宅及軍人住宅將納入政策性住宅類別。
對無力購屋的家庭而言，核心改變是建立更明確的制度，鼓勵興建並長期提供出租的住宅。對開發商而言，草案提供誘因並減少行政程序，同時賦予省級政府租金管理權。這些措施仍是提交國會審議的提案；10月22日的報告並未訂出最終表決或施行日期。
國會法律與司法委員會支持全面修法，但也要求加強防止投機及濫用住宅補助的保障。委員會主席 Phan Chi Hieu 報告審查結果，提出補助住宅受益對象及基礎設施費用由誰負擔等疑慮。
租賃住宅為何日益受到重視
建設部副部長 Nguyen Van Sinh 表示，住宅發展方向正從以商業住宅為主，轉向同時發展商業住宅、社會住宅與租賃住宅。政府希望租賃市場能服務的對象包括勞工、學生、公務人員及軍人。
該部指出，投資與家庭需求之間存在落差：高價住宅持續吸引資金，主要都會區的可負擔住宅卻仍然短缺。房價漲幅也高於所得，而租賃住宅部門吸引的投資不足，無法滿足需求。
Sinh 在一場房地產論壇上談到市場長期累積的困境：
「這些問題長期累積，無法一夕解決，但必須立即採取協調一致的行動。」Sinh 先生說。
9月29日刊出的HM&P法律分析由律師 Nguyen Van Phuc 與 Ngo Tuong Vi 撰寫，引用建設部資料指出，截至2026年6月，特定類別的住宅約有60,900戶。這些類別包括社會住宅、勞工宿舍、學生宿舍，以及列為公共資產的舊住宅。此數據僅涵蓋上述列明類別，並非越南所有私人出租住宅的總數。
草案如何提交國會
10月22日提出的草案共13章、130條，較2023年《住宅法》的198條少68條。9月審查的版本則有132條。政府表示，修法將保留有用規定、刪除重複內容，並將更多細部執行事項交由政府法規規範。
法案提交國會前的主要進程如下：
- 2024年5月：中央書記處發布第34-CT/TW號指示，推動社會住宅發展；建設部計畫檢視其執行情況。
- 2026年9月30日：國會法律與司法委員會常務機構在國會大樓審查草案，由 Phan Chi Hieu 主持。
- 2026年10月2日：國會常務委員會討論住宅法及房地產經營法草案。
- 2026年10月15日：建設部在河內舉行第三季記者會，公布住宅交付數據。
- 2026年10月22日：國會第二會期聽取住宅法草案及審查結果報告。
租金與投資機制
租賃住宅專章將規範合格承租人、公私部門融資、專案要求、投資程序、開發商誘因、租金及房屋管理，也涵蓋工業區外供專家與勞工居住的宿舍。
開發商與承租人可在省級人民委員會訂定的框架內協議租金。草案提出的計算方式將納入建設投資回收、維護、營運、稅費、其他合理成本，以及依營運計畫預期取得的利潤。
因此，省級租金上限與專案成本將共同影響租金。開發商需要有足夠收入維護房屋並回收投資，省級政府則負責訂定允許的租金區間。誘因方案與地方租金制度都將影響專案能否提供可負擔的租賃住宅。
9月審查的草案包括免除未使用國家資金興建的租賃住宅專案土地使用費。建設部提出的整體架構也包括免土地租金、稅務減免、優惠貸款，以及協助接通技術基礎設施。符合相關法律條件時，開發商可將部分專案用於商業住宅或服務，以增加收入。
租賃住宅將興建在哪裡
建設部希望租賃住宅與就業、教育及交通的連結更緊密。規劃要求草案將在指定的都市坊、工業區及出口加工區周邊、大學與專科學校附近，以及以公共運輸為核心發展的地區保留用地。
以大眾運輸為導向的發展（TOD），是指在交通節點周邊集中配置住宅與服務設施。對勞工或學生而言，實際好處是有機會住得更靠近工作地點、校園或交通站點，前提是地方規劃也能提供所需基礎設施。
政府要求地方機關評估不同承租族群的需求、分配合適土地，並考慮直接投入公共資金。其他選項包括活化公共住宅資產，以及向開發商收購住宅。省級機關也將負責籌措補償、安置及土地整備所需資源。
法律與司法委員會希望訂出更明確的優先分配規則，尤其是使用公帑興建的住宅。委員會也希望誘因能讓面臨居住困難的承租人受益，並透過透明的資格審查防止補助遭到濫用。
建設數據揭示的情況
建設部10月公布的數據顯示，住宅開發案量龐大，但實際完工戶數相對較少。2026年前9個月，170個社會住宅與租賃住宅專案共交付46,497戶，其中38,183戶供出售或採租購方式取得，另有8,314戶供出租。
另有128個專案動工，共包含183,293戶，其中42,801戶為租賃住宅。租賃住宅約占新開工戶數23%，高於同期完工戶數中的約18%。也就是說，新開工住宅中租賃住宅占比高於實際交付的占比。
建設部預估，2026年全年社會住宅與租賃住宅完工戶數將達87,601戶，其中租賃住宅18,049戶。規模更大的社會住宅計畫共有947個專案、910,933戶，預估投資金額為841.338兆越南盾。其中216,626戶已完工、363,065戶正在施工，另有331,242戶已獲投資核准。
上述三個階段合計約占2030年前至少興建100萬戶社會住宅目標的91%。單計完工戶數，約占最低目標的22%。2026年稍早，該計畫共有781個專案、720,055戶，相當於各開發階段合計達成目標的72%。
越南2025年完工102,633戶社會住宅，比年度目標100,275戶多出2,358戶。2026年前5個月，34個專案動工，近3萬戶。建設部已要求地方政府將住宅目標、專案時程及資源納入經濟社會發展計畫。
社會住宅轉售與基礎設施義務
草案將把國會第201/2025/QH15號決議及政府第66.15/2026/NQ-CP號決議中的適用試辦政策納入《住宅法》。其中一項擬議規定允許社會住宅買方在付清款項滿5年後轉售，但須已取得所有權證明，且買方必須是另一名符合社會住宅資格者。
個人所得稅將依稅法規定辦理。這項轉售安排可確保住宅在初始持有期後仍留在服務合格家庭的供給範圍內。
省級政府將決定商業住宅開發商如何履行支援社會住宅與租賃住宅的義務。選項包括在開發案內提供土地、在其他地點提供土地，或繳納等額款項。政府將另訂細部規定。
委員會擔心，草案刪除了開發商提供土地或繳納等額款項時，必須投資興建技術基礎設施的明文要求。道路、排水及公用設施管線是土地用於住宅開發的必要條件，因此相關成本由誰分擔，會直接影響專案準備程度與費用。
政府提議以細則規範履行義務時的基礎設施成本計算方式。委員會希望起草單位重新檢視文字，確保商業開發商仍承擔適當比例的責任。
審批減少，也帶來新的保障問題
住宅法草案將僅保留由建設部辦理公務住宅出租程序，其餘20項行政程序交由地方政府辦理。草案也提議刪除四項營業條件中的三項、簡化申請文件並縮短處理時間。
社會住宅定價展現草案減少事前審批的方向。HM&P律師指出，擬議機制將由開發商自行擬定價格，聘請合格顧問查核，再自行核定出售及租購價格，取代省級機關評估。
Phuc 與 Vi 建議，針對定價風險進行查核、留存價格計算紀錄、公開主要成本項目，並明確界定查核公司的責任。他們也建議，若後續查核發現計算不當，應調整價格或退還款項。這些都是他們在分析中提出的保障措施。
兩位律師也提醒留意抵押貸款相關規定。現行《住宅法》第182條要求屋主在抵押出租住宅前，以書面通知承租人，並告知貸款機構該住宅已出租。草案縮短了抵押條文，將刪除《住宅法》中明定的事前通知要求。
其他條文將允許部分交易在未先解除抵押的情況下進行，包括社會住宅出售或租購，但相關各方須同意。抵押是債務未償還時，貸款機構對房產享有的擔保權。買方若接受此類安排，必須清楚了解債務、貸款機構的權利，以及解除其住宅抵押的條件。
老舊公寓、所有權與公務住宅
公寓翻修與重建將與都市更新更緊密結合。草案新增採「興建－移轉」（BT）模式的公私協力計畫，作為另一種投資途徑，並簡化開發商遴選程序。BT模式是由私人投資者依約興建基礎設施或設施，再移交公部門。
9月版草案將公寓大樓使用年限與建築法規連結，並規定使用年限屆滿時，所有權人參與重建的財務責任。10月的報告也提到，建物拆除時將保障財產權。
修訂後的管理規則將釐清共有與專有財產、停車位，以及管理委員會、開發商、所有權人、住戶和營運者的權責。委員會指出，共有財產爭議及住戶與管理委員會之間的衝突，都需要更完善的解決方案。
公務住宅條文將新增租金豁免，適用於被派任、輪調或借調至特別困難社、邊境地區及離島的官員、公務人員與勞工。軍人住宅可使用規劃解除國防或安全用途的土地，或不再有此用途需求的土地。
草案也處理持有其他國籍的越南公民。HM&P分析指出，這些人在住宅交易中使用越南國籍時，無論居住在越南境內或境外，都將被視為越南公民。律師建議進一步明確適用此身分的文件及登記規則。
土地管制與配套房地產法草案
住宅法草案第6條規定，位於特別級、第I級及第II級都市區所屬坊的開發商，必須興建住宅供出售、租購或出租。其他地區則由各省依政府標準決定開發商須在哪些地點興建住宅，以及個人可在哪些地點受讓住宅用地自行建屋。
法律與司法委員會希望盡量減少都市住宅用地的分割與出售，尤其是在大城市。委員會也要求依國家預算法規，進一步明確住宅基金的資金來源、資產會計及管理規則。
配套的《房地產經營法》草案共10章、61條，比2023年法律少22條。草案提議為受規範的不動產、個人、組織及其他主體建立電子識別碼，並設計機制，透過凍結帳戶或當事人同意的安排，保障房產契約價值中剩餘的5%。
農業與環境部長 Trinh Viet Hung 說明相關條文，內容允許省級人民委員會核准轉讓全部或部分專案，即使該專案的投資政策原由總理核准也適用。省級與鄉級政府體制下，原屬縣級的職責將移交鄉級政府。
房地產經營法草案將刪除12項行政程序中的4項，簡化另外7項，並刪除或簡化31項投資與營業條件中的9項。住宅法草案也將從禁止行為清單刪除7項，改由特定條文或其他法律處理。
國會議員要求住宅、房地產經營、土地、稅務及預算規則彼此妥善銜接。HM&P律師也建議，對允許部分社會住宅專案無須重新遴選即可指定投資者的過渡性例外，訂定明確限制。執行上的核心任務，是讓審批加快的同時，清楚界定房價、土地、基礎設施及住戶權益的責任歸屬。
重點整理
- 10月22日提出的《住宅法》草案共13章、130條，並設有租賃住宅專章。
- 開發商與承租人可在省級租金上限內協議租金。
- 21項住宅行政程序中的20項將交由地方政府辦理。
- 越南2026年前9個月完工8,314戶租賃住宅，全年預估完工18,049戶。
- 社會住宅付清款項滿5年後可轉售，但須取得所有權證明，且買方須符合資格。
- 國會議員要求更明確的承租人優先順序、基礎設施義務、資金規則，以及防止住宅補助遭濫用的保障。
- 草案也涵蓋公寓重建、抵押安排、土地管制及房地產交易。
