Novaland 籌措 8 兆越南盾償還債券，NVL 交易量激增、住宅銷售放緩

增資計畫遇上日益嚴峻的現金挑戰

越南房地產開發商 Novaland 計畫發行近 8 億 70 萬股新股，籌措近 8 兆 7,000 億越南盾，所得將用於償還公司及兩家子公司的債券。這項募資計畫出台之際，截至 2026 年 6 月 30 日，公司借款總額達 72 兆 9,000 億越南盾，其中逾期未償還本金超過 16 兆 7,000 億越南盾。

公司已將股東轉讓認購權的期限延至 2026 年 11 月 23 日，登記認購及繳款期限則延至 11 月 26 日。債券持有人預計將於 2026 年第四季至 2027 年第一季收到款項。

一個月內約有 5 億 7,000 萬股 NVL 股票易手，相當於胡志明市證券交易所掛牌逾 24 億股的近 24%。大量交易伴隨股價大幅下跌、偶爾反彈，以及與創辦家族相關股東方向相反的交易計畫。

Novaland 的營運數據顯示這項募資為何重要。公司估計，2026 年前九個月稅後淨利超過 2 兆 8,000 億越南盾，扭轉一年前的虧損。然而，前九個月新屋銷售僅 218 戶，其中第三季 19 戶；上半年營業現金流則約為負 3 兆 6,000 億越南盾。

因此，復甦取決於多項因素：從建案收款、完工交屋、協商延長債務期限，到說服股東提供新資金。計畫中的增資預計可籌得相當於 6 月借款約 11% 的金額，公司財務仍有賴建案收入及其他重整措施。

80,069 億越南盾將如何運用

Novaland 詳細的資金分配計畫，將 5 兆 9,533 億越南盾用於部分或全額償還母公司發行的 13 檔公司債本金。本金是借入的原始金額，與利息分開計算。這筆款項約占預期募資總額的 74%。

另有 9,163 億越南盾將投入 Nova Saigon Royal，用於償還 NSRCH2223001 債券本金。Novaland 計畫投入 1 兆 1,373 億越南盾至 No Va Thao Dien，償還 NTDCH2227001 債券本金。兩家子公司的分配金額合計為 2 兆 536 億越南盾。

三項資金分配合計 8 兆 69 億越南盾，幾乎等同預計募資總額。這項發行是以股東資金取代借款的計畫，款項指定用於既有債券義務，而非廣泛的建設支出。

母公司的 13 檔債券代碼為 NVLH2224006、NVLH2123010、NVLH2123014、NVLH2123009、NVLH2123007、NVLH2123011、NVLH2223008、NVLH2123013、NVLH2123003、NVLH2124002、NVLH2123006、NVLH2223007 及 NVLH2224005。各檔實際償還金額將視與債券持有人的協商安排而定。

Novaland 表示，撥款時間及金額可能因市場狀況、資金安排和協商結果而變動。若募資金額低於計畫，公司將優先處理母公司的逾期債務，其次是 Nova Saigon Royal 和 No Va Thao Dien 的債務。

股東受邀認購的股份

發行價格為每股 10,000 越南盾。詳細條款規定，符合資格的股東每持有 3 股，可認購 1 股新股。例如，持有 3,000 股的股東可支付 1,000 萬越南盾，再認購 1,000 股。

現金增資讓既有股東有機會透過追加投資，維持自己在公司的持股比例。如果新股全數認購，未增持股份的股東，在擴大後的股本中所占比例將會降低。新股不設轉讓限制。

NVL 於 10 月 21 日收在每股 10,750 越南盾，市價比認購價高出 7.5%。在此價位下，認購的價格優勢相對有限，因此股價變動將影響股東是否願意再投入資金。

本次發行依據證券監管機關於 2026 年 9 月 14 日核發的 431/GCN-UBCK 號證書辦理。若全數完成，Novaland 的註冊資本將從近 24 兆 210 億越南盾增至近 32 兆 280 億越南盾。註冊資本反映股份登記面額總值，公司市值則會隨股價變動。

交易熱絡，家族相關人士交易方向相反

9 月 30 日有逾 9,700 萬股 NVL 成交，成交金額接近 1 兆越南盾。此前股價已連續兩個交易日觸及每日跌停價。前一天有逾 6,500 萬股排隊以跌停價賣出，該價格是當日允許的最低價。

9 月 30 日也是除權日，當天起買進股票的投資人不再享有此次發行所附帶的認購權。此後交易仍然熱絡，10 月 2 日成交量達 5,130 萬股，10 月 9 日則超過 7,300 萬股。

Diamond Properties 登記將於 10 月 26 日至 30 日透過交易所交易或協議交易買進 700 萬股 NVL，並表示目的是調整投資組合。若交易完成，其持股將從約 1 億 7,840 萬股、占 7.423%，增至約 1 億 8,540 萬股、占 7.715%。以每股 10,750 越南盾計算，這筆交易約需 752 億 5,000 萬越南盾。

Diamond Properties 曾於 10 月 6 日賣出 258 萬股，原登記出售 270 萬股，並以計畫變更為由，說明未完成部分的處理方式。Novaland 董事長裴高日軍（Bui Cao Nhat Quan）也在 Diamond Properties 擔任管理職務，個人持有近 8,100 萬股 NVL，相當於 3.368%。

日軍的母親、創辦人裴清仁（Bui Thanh Nhon）的妻子曹氏玉霜（Cao Thi Ngoc Suong），登記將於同一個 10 月 26 日至 30 日期間出售 630 萬股，以支應個人財務需求。若交易完成，她的持股將從逾 5,180 萬股、占 2.156%，降至逾 4,550 萬股、占 1.894%。買賣登記是否完成，仍須由後續公告確認實際持股。

債務協商不止於增資

截至 6 月 30 日，Novaland 約有 30 兆 5,000 億越南盾借款將於 12 個月內到期，其中債券約占 13 兆 2,000 億越南盾。這表示總借款約 42% 須在未來一年內償還。

公司有 16 兆 7,160 億越南盾貸款及債券本金逾期未償。公司表示，債權人已同意展延 3 兆 2,440 億越南盾的還款期限，其他債務則仍在協商中。Novaland 將付款延遲歸因於籌措足夠資金不易。

出售資產也是重整計畫的一環。Novaland 提出出售價值約 15 兆 6,170 億越南盾資產的計畫，表示已售出 4 項、總值 11 兆 2,660 億越南盾的資產，另有 5 項仍在出售中。已完成交易的資產價值約占出售計畫目標的 72%。

2026 年上半年經查核財報指出，Novaland 能否持續經營存在重大不確定性。簡單來說，公司能否繼續營運，取決於能否化解重大的融資與還款壓力。

10 月 6 日，Novaland 否認社群媒體上有關公司破產或無法營運的說法，稱相關內容不實描述公司的法律地位及業務活動。公司目前的營運因應措施包括持續施工、交屋、尋求新資金，以及與債權人協商。

獲利上升，新屋銷售動能減弱

Novaland 估計第三季淨營收超過 5 兆越南盾，年增約 200%，稅後淨利超過 1 兆 1,000 億越南盾。前九個月預估營收超過 10 兆越南盾，稅後淨利超過 2 兆 8,000 億越南盾；2025 年同期則虧損 1 兆 8,200 億越南盾。

前九個月預估獲利約為全年 1 兆 8,500 億越南盾目標的 1.5 倍。相較之下，營收僅略高於約 22 兆 7,000 億越南盾年度目標的 44%。Novaland 的獲利已超越目標，營收則仍遠低於計畫。

第三季新屋銷售放緩。累計銷售量從 5 月底的 152 戶增至 6 月底的 199 戶，也就是 6 月單月增加 47 戶。7 月增加 7 戶，8 月和 9 月則各增加 6 戶，前九個月累計 218 戶。

第三季新銷售的 19 戶不到 6 月 47 戶的一半。同時，先前售出的住宅持續完工並交屋，這有助於說明為何目前銷售活動與已申報營收的變化速度可能不同。

房地產開發商可能在符合合約及交屋條件時認列營收，但客戶付款和工程支出各有不同時程。Novaland 上半年營業現金流約為負 3 兆 6,000 億越南盾，顯示該期間營運活動的現金流出高於流入。償還債券需要現金，因此收款與帳面獲利同樣重要。

交屋量接近全年目標一半

Novaland 表示，截至 9 月 30 日已交屋 1,318 戶，全年 2026 年目標為 2,651 戶，達成率 49.7%。第三季交屋 977 戶，若要達成全年目標，第四季還須交付 1,333 戶。

截至 9 月底，Victoria Village 已交付逾 920 戶公寓，是公司交屋量的重要來源。Novaland 也表示，各建案已核發 1,387 張房屋所有權證，其中第三季新增 357 張。

這類證書在越南通常稱為「粉紅簿」，正式記錄土地使用權，以及土地上房屋或其他財產的所有權。對買家而言，收到完工住宅和取得所有權文件是兩個不同的實際進度里程碑。

Novaland 全年目標是在胡志明市取得 4,347 項房產的所有權證；目前公布的 1,387 張證書則涵蓋公司旗下各地建案，兩項數字的地理範圍不同。交屋數據是衡量公司全年交屋目標進度的直接指標。

Aqua City 等建案支撐復甦計畫

占地逾 1,000 公頃、位於同奈省的 Aqua City，歷經一段時間的法律障礙處理後，預定於 10 月 31 日恢復銷售。Novaland 表示，相關區域已完成簽訂銷售合約所需的法律程序。

該建案目標是興建逾 1,000 戶住宅，並於 2026 年交屋逾 500 戶。River Park 1、River Park 2、Ever Green 和 Phoenix Island 目前仍在進行施工、基礎建設及裝修工程。

在胡志明市，The Grand Manhattan 持續進行裝修，部分設施預計於第四季交付。Victoria Village 持續完工並交付公寓，The Park Avenue 則仍在施工。在 NovaWorld Phan Thiet，Novotel 飯店預定於 2027 年第一季開始營運。

創辦人裴清仁在 NovaGroup 成立 34 週年紀念訊息中表示，完成產品、交屋、取得所有權證及履行對客戶的承諾，是當前的責任。他將這些工作的進展與重建營收、現金流及客戶信心連結起來。

Novaland 也提出胡志明市逾 166 公頃策略性土地的規畫，具備興建約 14,500 戶公寓的潛力。公司表示，農業與環境部已要求市府檢視影響 Binh Khanh（又稱 The Water Bay）及 Thanh My Loi B 的障礙。較近期可衡量的里程碑，則是住宅完工、簽署合約和收取現金。

值得關注的日期與融資步驟

Novaland 的股東認購權發行，是股東 7 月核准的三項募資計畫中的第一項。其餘兩項分別是向不超過 20 名專業證券投資人私募最多 8 億股，以及發行逾 1 億 1,170 萬股的員工持股計畫。

公司計畫在向現有股東發行新股後，再進行其餘發行。目前尚不清楚此次發行最終能籌得多少資金，計畫中的債券還款也取決於認購情況及與債權人的安排。

• 2026 年 9 月 14 日：證券監管機關核發 431/GCN-UBCK 號登記證書。
• 9 月 30 日及 10 月 1 日：股票進入除權交易，之後為確定合資格股東的股權登記日。
• 10 月 19 日：Novaland 宣布延長認購權轉讓及認購期限。
• 10 月 26 日至 30 日：Diamond Properties 和曹氏玉霜排定已登記的股票交易。
• 10 月 31 日：Aqua City 預計恢復銷售。
• 11 月 23 日：認購權轉讓期限延長至當日。
• 11 月 26 日：登記認購及繳付新股款項的期限延長至當日。
• 2026 年第四季至 2027 年第一季：預計以募資所得償還債券本金。

重點摘要

• Novaland 計畫以每股 10,000 越南盾發行近 8 億 70 萬股新股，籌措近 8 兆 700 億越南盾。
• 其中 5 兆 9,533 億越南盾將用於償還母公司 13 檔債券，另有 2 兆 536 億越南盾分配給兩家子公司償還債券。
• 6 月借款總額為 72 兆 9,000 億越南盾，其中 30 兆 5,000 億越南盾將於 12 個月內到期，逾期本金超過 16 兆 7,000 億越南盾。
• 前九個月預估稅後淨利超過 2 兆 8,000 億越南盾，上半年營業現金流則約為負 3 兆 6,000 億越南盾。
• 截至 9 月 30 日，Novaland 新銷售 218 戶、交屋 1,318 戶，達成全年交屋目標的 49.7%。
• 股東須於 11 月 26 日前登記認購並繳款；計畫中的債券還款將延續至 2027 年第一季。