以住宅、貸款與土地為核心的住房計畫
蒙古計畫於2027年至2030年推動全國性「10萬戶住宅」計畫，結合住宅開發與大幅擴增房貸。政府目標是將每年房貸件數從9,000件提高至25,000件，並透過土地清理與住宅重建，讓蒙古包聚落的家戶煙囪減少50,000座。
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政府計畫自2027年起與民間部門共同籌措1.8兆蒙古圖格里克（MNT），讓另外16,000戶家庭取得房貸。首都烏蘭巴托蒙古包聚落居民將優先分配住宅，付款方式則會依家庭收入與負擔能力訂定。
這項計畫擬將10萬戶住宅分為兩部分：4萬戶由政府參與支持，另有6萬戶由民間部門開發。此外，計畫也包含在蒙古各地方行政區蘇木為公務員興建的567戶出租住宅，分布於56個蘇木。
對家庭而言，計畫的核心承諾是提供比傳統房貸購屋更多元的選擇。方案包括出租住宅、先租後買、共同持有，以及透過土地清理安置的住宅。符合資格的目標族群購買政府參與開發的住宅時，可免付頭期款。
蒙古包聚落為何是優先對象
過去的住房計畫雖已取得部分成果，但政府表示，採取新作法的原因是蒙古包聚落的煙囪數量並未明顯減少，擁有住宅的家戶比例也未明顯提高。新計畫希望讓住宅興建與融資更直接地對應這些成果。
蒙古包聚落包括傳統圓形蒙古包及其他建於個別地塊上的住宅。計畫以煙囪數量為目標，將重建與社區的具體改變連結起來：讓家戶從現有住所遷入計畫提供的住宅。
減少50,000座家戶煙囪的目標，在數量上相當於10萬戶住宅目標的一半。不過，兩者是不同指標：前者關乎蒙古包聚落的變化，後者涵蓋全國住房計畫，包括民間開發案及首都以外的住宅。
在重建過程中，放棄土地的居民也將獲得住宅安置。對這些家戶而言，實際安排同時涉及新的居住地點，以及目前使用的土地，因此安置條件將是計畫運作的關鍵。
政府與開發商將提供哪些資源
政府參與支持的4萬戶住宅，將以提供土地與工程基礎設施為主。之後，民間公司會在已規劃且具備基礎設施的基地分階段推動住宅計畫。
工程基礎設施指讓建築物得以運作的基本網絡，例如供水、污水處理及電力連接。建置這些網絡與興建公寓大樓是不同工作，但家庭要入住可正常使用的住宅，兩者缺一不可。
其餘6萬戶住宅將由民間部門開發，並透過擴大房貸管道及提升購屋者購買力的政策予以支持。規劃中的比例是政府參與類別占住宅總數的40%，民間開發占60%。
融資與興建措施旨在相互配合。開發商需要有能力付款的買家，家庭則需要負擔得起的住宅。增加可取得的信貸有助於購屋、銷售與投資，而土地及基礎設施措施則有助於增加住宅供給。
房貸取得管道將擴大多少？
每年房貸目標將增加16,000件，從9,000件提高至25,000件。增幅約178%，也就是計畫所列目前年度件數的近2.8倍。房貸是用來購買住宅的貸款，通常需在多年期間償還，並以房屋作為貸款機構的擔保品。
融資方案提出新增16,000戶家庭取得房貸，恰好等於現行年度房貸件數與新目標之間的差額。政府計畫自2027年起與民間部門共同投入1.8兆蒙古圖格里克，支持房貸規模擴大。
政府也計畫支持節能及綠色住宅貸款。實際而言，能源效率是指住宅以較少能源提供相同程度的供暖或其他服務，這有助於降低住戶的日常支出。
烏蘭巴托以外地區的房貸資金也將增加，讓各地居民有更多機會申請住宅貸款。因此，計畫一方面特別優先照顧首都的蒙古包聚落，另一方面也擴大蒙古全國的融資管道。
家庭將有更多付款方式
計畫提供的住宅選項將依家庭每月收入與付款能力規劃。這點很重要，因為即使家庭有能力定期支付住宅費用，仍可能難以存到購屋通常需要的一大筆初期資金。
目標族群居民可免付頭期款，購買政府參與開發的住宅。他們仍須支付房屋費用，但可免除最初的一筆現金支出。
計畫提出四種主要安排：
- 出租住宅，讓家戶以支付租金的方式居住。
- 先租後買，依照約定的付款方式，從租屋逐步邁向擁有住宅。
- 共同持有，讓住宅所有權由多方分攤，而非要求家戶一次買下整戶住宅。
- 透過土地清理安置住宅，將已有人居住地塊的重建與受影響居民的居住安排連結起來。
這些選項適用於不同家庭狀況。對需要住所、但無法立即購屋的人而言，租屋是一種選擇。逐步取得所有權的安排可將購屋過程分散到一段時間內；土地清理安置住宅則是為現有地塊納入重建計畫的居民提供居所。
由誰遴選申請人？
政府表示，住宅遴選將採用自動化智慧系統，使申請與決策過程透明，並減少對個別官員的依賴。預定流程將排除政府直接參與申請人遴選。
在「Solongo 1」與「Solongo 2」計畫中，商業銀行將依據既定標準及居民實際住房需求，負責登記與遴選。銀行將負責公開、公平地執行流程，政府不參與遴選。
整體自動化遴選方案，以及指定銀行負責的具體安排，說明了政府打算如何管理住宅取得資格。申請人仍須符合相關住宅或融資方案的規定。
已公布的計畫尚未說明詳細所得門檻、房貸利率、還款期限、申請日期及土地補償條件。這些細節將決定哪些家戶符合資格，以及每月須負擔多少款項。
首都以外提供公務員出租住宅
計畫將在56個蘇木提供567戶公務員出租住宅。這是全國計畫中獨立的一部分，專門為地方社區工作的公務人員提供居所。
政府表示，目標是讓公務員更容易留任，並支持降低人口與資源集中於首都的努力。員工在考慮是否接受或留任某一行政區的職務時，能否找到住處可能是實際考量之一。
56個蘇木平均每個約有10戶住宅，但公布的總數並未說明各地的具體分配。這些出租住宅占全國目標的一小部分，但針對的是特定的地方就業需求。
計畫時程為2027年至2030年
政府訂定為期四年的執行期間。融資擴大措施預定與住房計畫同年啟動，讓貸款與住宅開發工作採取一致的時程。
- 新計畫啟動前：計畫所列的年度房貸件數為9,000件。
- 自2027年起：政府計畫與民間部門共同籌措1.8兆蒙古圖格里克，讓另外16,000戶家庭取得房貸。
- 2027年至2030年：擬議的「10萬戶住宅」計畫將結合政府參與、民間開發、蒙古包聚落重建，以及蘇木出租住宅。
若平均分配到四年，住宅目標相當於每年25,000戶。這項計算有助於理解計畫規模；政府公布的方案則指出，工程將分階段推進。
家庭將有哪些改變？
對蒙古包聚落居民而言，方案提供優先取得住宅的機會，也可能讓他們從現有土地遷入新住宅。對其他地區的購屋者而言，主要改變則是房貸資金增加，付款方式也更加多元。
計畫成效可從幾項具體成果觀察：住宅完工數、家庭是否負擔得起付款、土地重建是否落實，以及蒙古包聚落的家戶煙囪是否減少。10萬戶住宅目標衡量住宅興建與供應，房貸及煙囪目標則追蹤同一計畫的其他部分。
因此，蒙古的計畫不只著眼於興建公寓，而是將土地、基礎設施、貸款與家庭付款選項納入同一計畫，目標是讓新增住宅供給成為家庭實際能取得的居所。
重點整理
- 蒙古計畫於2027年至2030年推動全國性「10萬戶住宅」計畫。
- 住宅規劃分為政府參與支持的4萬戶，以及民間開發的6萬戶。
- 年度房貸件數將從9,000件提高至25,000件。
- 政府計畫自2027年起與民間部門共同籌措1.8兆蒙古圖格里克。
- 蒙古包聚落居民將獲優先安排，目標是減少50,000座家戶煙囪。
- 付款選項包括租屋、先租後買、共同持有，以及透過土地清理安置住宅。
- 計畫將在56個蘇木提供567戶公務員出租住宅。
