新加坡零售業者瞄準新山拓展：機會與挑戰

新加坡零售業者放眼新山：成本攀升下的新興市場

新加坡零售業正面臨轉捩點。營運成本高昂、競爭激烈，加上新加坡元強勢，許多零售業者如今將目光越過長堤，轉向馬來西亞新山（JB）拓展業務。柔新經濟特區（JS-SEZ）啟動在即，加上即將通車的快速交通系統（RTS）連接線，進一步帶動這股興趣；這些計畫可望帶來較低成本、更大的市場及更便利的交通。不過，拓展之路並不平坦。零售業者必須面對勞工短缺、繁複官僚程序及基礎設施前景未明等問題。本文參考業界見解、官方說法及柔新經濟特區的最新進展，探討新加坡零售業者進軍新山的動機、挑戰與更廣泛的影響。

新加坡零售業者為何拓展至新山？

新加坡零售業者對新山感興趣，首要原因是兩地營運成本差距顯著。新加坡的租金與人事成本節節攀升，壓縮利潤空間，也讓企業難以成長。相較之下，新山租金較低、勞動力較便宜，消費者對高品質零售體驗的需求也日益增加。新加坡元強勢更進一步放大這些優勢，使跨境拓展在財務上更具吸引力。

新加坡零售商協會（SRA）會長許振能（Ernie Koh）表示：

由於營運成本較高，加上新加坡元相較許多區域貨幣更為強勢，零售業正從新加坡外移，因此許多業者在馬來西亞、泰國和日本開設前線門市。愈來愈多業者在新山設立據點，確實會面臨不同挑戰。但整體而言，這樣做是合理的，因為來自新加坡的品牌具有可靠形象，在馬來西亞享有品牌溢價。

零售業者也看好雙重客群：當地柔佛居民，以及跨境前來購物和使用服務的大量新加坡人。業界估計，新山大型購物中心的顧客中，最多有三成是新加坡人，週末尤其如此。

柔新經濟特區：承諾與潛力

柔新經濟特區於2024年初正式啟動，是深化新加坡與馬來西亞經濟聯繫的重要計畫。特區面積超過3,500平方公里，涵蓋九個旗艦區，目標發展包括零售、製造、物流、數位經濟和觀光在內的11個經濟領域。特區預計在首五年創造2萬個技術職位，並吸引50家新企業進駐，目標是在十年內將這些數字加倍。

新加坡總理黃循財形容，對於希望結合新加坡研發優勢與柔佛土地充裕、成本較低等條件的企業而言，經濟特區是一大助力。特區旨在促進貨物、人員與資料更自由流通，讓企業更容易跨境順暢營運。

特區為企業提供的主要優惠包括：

• 特別企業稅率（先進產業最低可享5%稅率，最長15年）
• 知識型工作者可享15%的個人所得稅率，為期10年
• 調降娛樂稅，促進觀光與休閒產業
• 簡化海關與移民程序，包括以護照免出示的QR碼通關

這些優惠主要針對人工智慧、航太和再生能源等高附加價值產業，但業界愈來愈多人主張，也應將類似優惠擴及零售與服務業。

機會：成本較低、展間更大、開拓新市場

對許多新加坡零售業者而言，新山提供了擺脫新加坡市場飽和、成本高昂困境的機會。旗下在新加坡有30家分店的日本連鎖美髮店QB House，已在新山開設首家分店，並計畫繼續拓展。新加坡寢具公司Epitex在當地有24家分店，也正拓展至柔佛，目標客群包括新加坡旅客，以及在新加坡工作、居住於新山的馬來西亞人。

零售業者指出幾項優勢：

• 租金較低：能以更具競爭力的價格提供更大的展間和更多元的商品。
• 接觸日益壯大的中產階級：柔佛生活水準提高，民眾對品質與服務的期待也隨之上升，與新加坡品牌的口碑相符。
• 鄰近新加坡：預計2027年通車的RTS連接線將讓跨境往返更快速、便利，吸引更多新加坡消費者前來。

新加坡家具工業理事會會長許俊賢（Joshua Koh）表示：

由於租金高昂，新加坡零售業者必須積極管理商品組合，才能讓租金效益最大化。新山的情況不同，租金較低，零售業者得以設置更大的展間，以低得多的價格提供更多元的商品。

挑戰：勞工短缺、繁文縟節與基礎設施不足

儘管機會不少，新加坡零售業者在新山仍面臨重大阻礙。最迫切的挑戰是技術勞工短缺。許多柔佛的優秀人才偏好到薪資較高的新加坡工作，形成「人才外流」，讓零售業者難以為新山門市招募合格員工。

QB House母公司營運長松本修（Osamu Matsumoto）描述當地情況：

這確實相當棘手，因為有能力的設計師比較想去新加坡工作。我們已經招募兩個月了，目前有幾位應徵者，但希望這家首店開幕後，更多當地人會認識我們並前來應徵。

為了吸引並留住人才，企業提供具競爭力的薪資，有時甚至高於當地行情，但這也削弱了部分在柔佛營運的成本優勢。

其他挑戰包括：

• 繁瑣官僚程序：取得許可、執照和核准可能耗時且程序複雜，聯邦與州政府規定也可能重疊。
• 外籍勞工配額：馬來西亞對服務業外籍勞工人數設有嚴格限制，讓零售業者更難填補人力缺口。
• 基礎設施前景未明：新山有些購物中心因人潮不足而經營失敗，使零售業者對投入可能無法吸引足夠客源的地點有所顧慮。業者偏好管理良好的購物中心，例如Mid Valley Southkey和JB City Square，但店面競爭激烈。

SRA的許振能提醒業者：

有些購物中心管理得很好，有些則不然。我們必須謹慎，不能只看價格。

經濟特區的角色：優惠、基礎設施與政策缺口

柔新經濟特區為跨境合作提供了架構，但許多零售業者認為，目前的優惠偏向製造業、科技業和大型投資。部分稅務優惠要求至少投入5億馬幣資本支出，這對多數中小型零售業者而言門檻過高。

業界領袖呼籲：

• 降低零售與服務業享有優惠的門檻
• 提供特別補助或顧問服務經費，協助中小企業轉型拓展
• 簡化許可與核准程序，並提高透明度
• 完善基礎設施，包括確保電力、供水和數位連線穩定可靠

此外，特區基礎設施採行「依投資逐步建設」模式也引發疑慮，也就是設施會配合已確認的投資同步興建，而非預先建置。這種做法雖可降低過度建設的風險，卻可能使等待必要服務完工的企業面臨延誤與不確定性。

南柔佛中小企業公會顧問鄭基成（Teh Kee Sin）指出其中的兩難：

如果外國投資者看到Wi-Fi或電力等基本基礎設施都沒有保障，他們還會來投資嗎？這些都是基本設施，每位投資者都會希望確認有保障後才進場。

交通連結：RTS連接線及其他計畫

即將啟用的新山—新加坡快速交通系統（RTS）連接線，普遍被視為改變局勢的關鍵。RTS預計於2027年前投入營運，連接新加坡兀蘭北站與柔佛武吉查卡站，雙向每小時各可運送1萬名乘客。這項建設可望紓解長堤壅塞，將交通時間縮短至20分鐘，讓跨境購物與通勤更具吸引力。

不過，專家警告，RTS無法單獨解決所有交通連結問題。新山當地交通網絡仍不完善，各界呼籲增建輕軌、改善公車網絡，甚至開闢新的渡輪或纜車路線，以分散通勤人潮並支援經濟特區發展。

都市與交通規劃專家吳木源（Goh Bok Yen）表示：

從旅客抵達新山後，前往最終目的地（可能位於更內陸地區）的交通系統，是我們尚未解決的問題。

當局正著手改善海關與移民程序，包括引進QR碼通關及商務專用通道，但全面實施仍需時間。

競爭與更廣泛的經濟環境

柔新經濟特區並非區內唯一的經濟特區。馬來西亞、印尼和泰國都在推動類似計畫，以吸引外國投資。因此，柔佛與新加坡必須透過更完善的基礎設施、有效率的治理，以及對企業更具吸引力的價值主張，讓特區脫穎而出。

如何在吸引國際品牌與扶植本地零售業者之間取得平衡，也是一項重要課題。有人擔心，外國零售業者大量進駐可能推高租金、排擠本地小型企業，進而削弱零售生態系的多元性與韌性。

鄭基成提醒：

令人擔心的是，如果太多國際品牌進駐，店面租金就會上漲，許多本地零售業者將因租不起而被迫退出。本地小型企業對整個生態系也很重要。

儘管如此，多數業界領袖仍對經濟成長能為本地與外國零售業者創造機會抱持樂觀態度，前提是政策能即時因應需求，並兼顧各方利益。

總結

• 新加坡零售業者拓展至新山，是為了擺脫高成本，並進軍更大、更多元的市場。
• 柔新經濟特區（JS-SEZ）提供優惠、改善交通連結，並建立跨境合作架構，但目前的優惠較偏向大型高科技產業。
• 主要挑戰包括勞工短缺、繁瑣官僚程序、基礎設施不足，以及投資經營不佳購物中心的風險。
• 即將通車的RTS連接線與改善中的海關程序，預期將帶動跨境零售活動，但柔佛當地交通與基礎設施仍有待進一步發展。
• 業界領袖呼籲推出更具包容性的優惠、簡化程序並採取平衡的政策，確保國際與本地零售業者都能在經濟特區時代蓬勃發展。
• 新加坡零售業者能否在新山取得成功，取決於其適應當地環境、吸引並留住人才，以及因應快速變化經濟環境的能力。