2025年不丹住宅概況：最新全國調查的主要發現
不丹國家統計局（NSB）公布的2025年家庭消費與支出調查（HCES 2025）顯示，不丹住宅部門正經歷重大轉變。這項不丹首度進行的調查，全面呈現住宅自有情形、租屋模式，以及影響不丹人居住地點與生活方式的經濟現況。全國自有住宅戶與租屋戶的比例幾乎各半，數據凸顯城鄉之間的明顯差異，也帶出住宅可負擔性、都市化及這個喜馬拉雅王國未來住宅政策等重要議題。
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有多少不丹人擁有自宅？
根據 HCES 2025，53.2% 的不丹家庭擁有自宅，46.8% 租屋居住。這項全國平均數掩蓋了明顯的城鄉差距。農村地區的自有住宅比例偏高，75.8% 的家庭擁有自宅。相較之下，城市家庭中僅有 16% 擁有自宅，絕大多數（81.8%）租屋居住。這種差異反映了經濟現況，也顯示不丹快速都市化的城市面臨獨特的住宅挑戰。
這些數字與先前的調查結果一致，例如 2022 年不丹生活水準調查也發現，近半數不丹人沒有自宅，且農村地區的住宅自有率遠高於城市中心。整體趨勢維持穩定，但隨著愈來愈多人為尋求更好的機會移居城市，城鄉住宅自有率的差距正持續擴大。
城鄉住宅自有率差距的成因為何？
城鄉住宅自有率差距的成因多元。在不丹農村，土地較容易取得；傳統家庭結構也往往讓住宅代代相傳。當地常用石材和泥土等建材，許多農村家庭會自行興建獨棟住宅。HCES 2025 顯示，82.2% 的農村家庭住在獨棟住宅，相較之下，城市地區僅有 23.2%。
另一方面，不丹地形多山，可供開發的平坦土地有限，城市地區因此面臨土地短缺。高樓公寓和共管公寓遂成為常見住宅形式，66.9% 的城市家庭住在公寓。廷布等城市的土地與房價高漲，許多城市居民因此無力購屋，對大多數人而言，租屋是唯一可行的選擇。
住宅政策分析師鈴木西蒙娜（Simona Suzuki）表示：
不丹的都市化正在加速，但平價住宅供給未能跟上需求。結果是，多數城市居民只能租屋，往往得以高租金換取有限的居住空間。
這些情況並非不丹獨有，但不丹的地理環境與文化背景使相關挑戰格外嚴峻。
經濟現況：支出、收入與住宅成本
HCES 2025 也揭示不丹家庭面臨的經濟壓力。全國家庭每月平均消費支出為 54,387 努（Nu），但城鄉數字差異顯著。城市家庭每月平均支出為 67,616 努，比農村家庭的 46,331 努高出近 46%。以人均計算，城市居民每月支出為 22,168 努，農村居民則為 14,550 努。
住宅成本是家庭支出的一大項目，在城市地區尤其如此。不丹城市地區的平均月租為 6,996 努，其中廷布的平均租金最高，約為 9,100 努。農村地區的平均租金則低得多，為 3,710 努。這些數字凸顯城市租屋族面臨的可負擔性難題；許多人得將相當大比例的收入用於住宅支出。
收入差距讓情況更加複雜。收入最高五分位家庭的支出幾乎是最低五分位家庭的四倍，最富裕家庭的人均支出則是七倍。隨著經濟狀況改善，家庭規模通常會縮小：最貧困家庭平均有 4.8 人，最富裕家庭則有 2.6 人。這顯示富裕家庭較有能力負擔更寬敞、私密性更高的居住空間，貧困家庭則往往只能居住在擁擠的住所。
住宅類型：從獨棟住宅到公寓
不丹的住宅存量多樣，呈現傳統與現代並存的面貌。全國約有 60% 的不丹人住在獨棟住宅、34% 住在獨立公寓、5% 居住於共用住所，略高於 1% 居住在其他類型的住宅。住宅類型與居住地點密切相關：農村家庭多住在獨棟住宅，城市居民則較可能住在公寓或共用住所。
各地區使用的建材也有所不同。農村地區常見石材和泥土，城市建築則多以磚塊或水泥磚興建。這反映了建材取得情況，也顯示城市需要更耐用的多層建築。
全國各地的基本設施普及率都很高。99.6% 的家庭可用電，液化石油氣（LPG）和電力則是主要烹調能源。不過，薪柴在農村仍是重要能源，有 26.2% 的家庭使用。
影響住宅型態的人口與社會因素
HCES 2025 提供寶貴的人口統計資料，有助於解釋住宅型態。不丹人口年輕，年齡中位數為 32 歲。城市人口略年輕，年齡中位數為 28 歲；農村社區則為 34 歲。性別比為每 100 名女性對應 97 名男性，顯示全國女性略多於男性。
家庭組成也有所不同。平均家庭人口為 3.7 人，農村家庭略大於城市家庭。約有 62.3% 的家庭由男性擔任戶長，但女性戶長在農村家庭較常見，占 23.7%，城市家庭則為 14%。結婚與同居的比例偏高，61.9% 的成年人已婚，19.1% 未正式結婚但同居。
這些人口因素會影響住宅需求，也會影響不同群體偏好的住宅類型。
不丹住宅自有率的國際比較
不丹的住宅自有率與其他國家相比如何？根據一項2025 年全球排名，美國住宅自有率為 65.9%，英國則為 63.2%。不丹的自有率為 53.2%，低於這些已開發國家，但高於一些面臨嚴重住宅短缺的國家。放眼全球，不丹在兼顧傳統、經濟成長與都市化方面面臨的挑戰更加清晰。
住宅房地產市場趨勢
不丹住宅房地產市場在 2025 年的價值約為 147.6 億美元，預估至 2029 年將以 5.63% 的複合年成長率穩定成長。推動市場成長的因素包括：
- 都市化：愈來愈多不丹人為了工作與教育移居城市，帶動城市住宅需求。
- 偏好改變：年輕世代偏好配備各項設施的現代公寓，例如有門禁管理的社區和健身中心。
- 土地有限：不丹多山的地形限制新建住宅可用土地，促使高樓公寓等垂直住宅形式增加。
- 政府政策：政府推動平價住宅計畫與永續發展，並嚴格規範土地所有權與建築，以保護環境。
- 外國投資：吸引外人直接投資及促進觀光的措施正帶動房地產市場，不過外國人持有不動產仍受到嚴格規範。
儘管趨勢正面，市場仍面臨挑戰。土地稀缺、營建成本高昂及法規限制，都可能拖慢新住宅開發。政府重視永續發展，因此必須審慎管理成長，避免環境惡化。
政策意涵：改善住宅可負擔性並應對城市挑戰
HCES 2025 的調查結果對政策制定者具有重要意涵。城市租屋人口占比偏高，加上租金上漲及平價住宅供給有限，顯示有必要採取具體措施。可能的政策作法包括：
- 增加平價住宅供給：增加城市平價公寓及出租住宅的供給，可考慮透過公私協力推動。
- 土地使用規劃：推動智慧型都市規劃，提高有限土地的使用效率，同時保留綠地與文化資產。
- 提供財務協助：提供補助或低利貸款，協助首購族購屋，尤其是年輕家庭與低收入家庭。
- 改革法規：簡化建築許可流程、減少官僚障礙，以鼓勵負責任的開發。
- 農村發展：支持農村社區維持高住宅自有率，避免人口過度移往城市。
政策制定者也必須考量更廣泛的社會與經濟背景，包括所得不均、人口變遷，以及永續發展的需求。政府目標是在 2034 年前成為高所得的國民幸福總值（GNH）經濟體，這需要全面性的住宅政策。
展望未來：不丹住宅的發展前景
不丹正站在發展的十字路口。傳統與現代交融的獨特面貌，加上快速都市化與經濟成長，為住宅部門帶來機會與挑戰。HCES 2025 提供了重要依據，有助於了解這些變化並制定有效政策。
隨著不丹持續都市化，確保民眾能住得起、住得合宜且具永續性的住宅，將是關鍵。政府展現出以證據為本制定政策的承諾，HCES 2025 即是一項正面進展。不過，為因應不斷變化的不丹家庭需求，仍有賴持續監測、利害關係人參與及創新解決方案。
重點摘要
- 2025 年不丹住宅自有率為 53.2%，城鄉差距明顯：農村為 75.8%，城市中心僅 16%。
- 都市化、土地稀缺及房價高昂，促使多數城市居民租屋；農村家庭則多住在自有的獨棟住宅。
- 住宅成本對城市租屋族造成沉重負擔，廷布平均月租達 9,100 努。
- 在城市移居、偏好改變及政府推動永續發展政策的帶動下，住宅房地產市場持續成長。
- 有必要採取政策措施，增加平價住宅供給、改善都市規劃，並支持城市與農村社區。
- 不丹的住宅挑戰反映了經濟發展、人口變遷及追求國民幸福總值等更廣泛的趨勢。
