日本地價飆升：觀光熱潮帶動房地產價格上漲
日本地價正大幅攀升，漲幅創下逾30年來新高。這股趨勢主要由入境觀光熱潮帶動，不僅改變日本主要城市的面貌，也影響地方與鄉村地區。外國旅客以創紀錄的人數湧入日本，推升飯店、商店與住宿設施的需求，帶動地價屢創新高，重塑日本房地產市場與地方經濟。
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入境觀光如何推升地價
日本政府最新數據顯示，截至2025年1月1日，全國平均地價上漲2.7%，連續第四年走揚，漲幅為1991年以來最快。這波漲勢並非僅限於都市中心，也擴及地方，甚至部分鄉村地區；自1990年代初期的資產泡沫時期以來，這種現象相當罕見。
根據國土交通省資料，地價飆升與外國旅客湧入密切相關。2024年，日本接待旅客估計達3,687萬人次，創1964年開始統計以來新高。旅客消費超過8.1兆日圓（約530億美元），為經濟帶來顯著助益。日圓疲弱使日本對許多旅客而言更具吸引力、消費也更實惠，進一步推升觀光熱潮。
野村綜合研究所研究員渡邊文子指出：
只要赴日旅客人數持續創下新高，深受入境旅客歡迎的地區，地價預料也將繼續以最快速度上漲。
這股需求在熱門景點周邊尤其明顯，旅館、餐廳與零售空間需求增加，帶動商業與住宅用地價格同步上揚。
觀光熱點：地價飆漲的地區
日本地價漲幅最驚人的地區，集中在最受歡迎的觀光勝地。例如，長野縣滑雪度假村白馬村地價一年內飆升32.4%，為全國最高。北海道富良野同樣深受外國旅客青睞，地價上漲30.2%。東京以歷史寺廟和熱鬧商店街聞名的淺草區，地價上漲29%；岐阜縣高山市以保存良好的老街和傳統文化著稱，漲幅則為28.3%。
這些地區吸引的不只是旅客，也有看好住宿與服務需求成長、希望把握商機的投資人和開發商。以高山市為例，外國旅客大增，主要觀光街道沿線的房產幾乎全數住滿，買家也迅速搶購任何可供出售的商店或旅館。歷史悠久的住吉旅館經理南常忠說：
我們到9月前幾乎都訂滿了。國際旅客對我們的生意能否維持至關重要。
在東京，淺草的雷門通地價漲幅居全市之冠，反映當地深受外國旅客歡迎；旅客紛紛前來參加三社祭等活動，也喜愛仲見世商店街的熱鬧氛圍。
都市重建與大阪關西世博效應
觀光是重要推手，都市重建計畫也對地價上漲發揮顯著作用。即將於2025年在人工島夢洲舉行的大阪關西世博，帶動周邊地區投資與炒作熱潮。世博開幕前，大阪地鐵中央線夢洲站周邊地價已上漲18.2%，弁天町站附近也上漲11%。
包括弁天町附近一處市立高中舊址在內的大型土地開發案，吸引開發商高度關注。一名市府官員表示：
這一帶受到許多關注，因為離夢洲很近。
大阪飯店業者表示，世博開幕以來，平均房價較去年同期上漲30%；除了亞洲旅客，來自歐洲和美國的旅客也明顯增加。世博為大阪帶來強力宣傳，進一步提升其國際吸引力，推升房地產價值。
主要城市地價屢創新高
就地價絕對值而言，東京仍居全國之冠。位於東京奢華購物區核心地帶的銀座中央通，連續40年蟬聯日本地價最貴地段。2025年，當地每平方公尺地價創下4,808萬日圓（約33萬3,600美元）的紀錄，較前一年上漲8.7%。這不僅反映當地持續吸引日本及海外購物客，也體現觀光與都市重建帶動城市地價普遍走揚的趨勢。
其他主要城市的地價也顯著上漲。位於東京通勤圈內的埼玉市和千葉市，受交通便利及持續推動的開發計畫帶動，地價分別上漲11.9%和11.2%。以度假勝地聞名的福岡和沖繩，地價則分別上漲6.0%和6.3%。
鄉村與地方地區：呈現不同景況
地價熱潮在都市和觀光熱門地區最為明顯，但數十年來首度擴及部分鄉村地區。政府數據顯示，受調查的鄉村地區中，超過一半地價上漲，這是30多年來未曾出現的現象。這主要歸因於觀光外溢效應，有些地區則受惠於半導體製造等新產業進駐。
例如，北海道千歲市因半導體產業逐漸發展，商業用地價格上漲48.8%。不過，並非所有鄉村地區都受惠。人口減少、商業活動有限的地區，地價仍持續下跌。自然災害的影響也十分明顯；石川縣輪島市遭遇重大地震及後續火災重創，地價下跌16.7%，為全國跌幅最大。
經濟與社會影響：機會與挑戰並存
入境觀光帶動的地價飆升，為日本帶來機會，也帶來挑戰。正面來看，觀光熱潮活絡地方經濟、創造就業機會並增加稅收。新建飯店、餐廳和零售空間，帶動房地產與營建業；旅客消費增加，也促進服務業發展。
然而，觀光熱潮的負面影響也日益令人憂心。京都和富士山等熱門目的地面臨過度觀光，公共設施不堪負荷，當地居民搭乘大眾運輸、享受自己的城市也變得困難。地價和住宿費上漲，也讓一般日本民眾更難在國內旅遊，飯店房價因應外國旅客需求而大幅攀升。
JAPAN Forward指出這些挑戰，並表示政府雖計畫在2030年前進一步增加旅客人數與消費，但仍須妥善管理，避免損害居民生活品質。人潮過多、財產受損和文化摩擦等問題，已促使各界呼籲建立更完善的法律框架，並改善旅客管理措施。
觀光熱潮的推手
多項因素共同促成日本前所未有的觀光熱潮：
- 日圓疲弱：日圓貶值使日本成為消費實惠的旅遊目的地，尤其吸引來自美國、歐洲和亞洲的旅客。
- 國際吸引力：日本融合傳統文化、現代景點與自然美景的獨特魅力，持續吸引世界各地旅客。
- 基礎設施改善：交通、住宿和觀光設施的投資，讓旅客更容易前往偏遠地區。
- 社群媒體與活動：社群媒體擴大日本祭典、美食和各類體驗的知名度，讓更多國際旅客注意到地方景點。
與此同時，政府積極放寬簽證規定並推廣觀光，預料將讓未來幾年赴日旅客人潮持續湧入。
風險與未來展望
儘管目前趨勢正向，專家提醒，地價熱潮未必能在所有地區持續。營建成本上升，以及利率可能走高，都可能抑制需求，住宅市場尤其如此。日本人口高齡化與減少也構成長期挑戰，部分地區可能難以在觀光帶動的初期熱潮消退後維持經濟活動。
野村綜合研究所研究員吉田佑指出：
這些因素可能讓民眾打消購屋念頭，進而對地價造成負面影響。
政策制定者與地方政府如今必須在觀光帶動的成長效益與保障居民權益、確保永續發展之間取得平衡。這包括投資基礎設施、管理旅客流量，以及協助受到快速變化影響的地方社區。
重點整理
- 日本地價以30多年來最快速度上漲，主要由入境觀光熱潮帶動。
- 白馬、富良野、淺草和高山等主要觀光勝地地價大幅上漲，部分地區一年內漲幅超過30%。
- 與2025年大阪關西世博相關的都市重建計畫，進一步推升主要城市的地價。
- 數十年來首度有部分鄉村與地方地區地價上漲，但其他地區仍受人口流失和自然災害影響，地價持續下跌。
- 觀光熱潮活絡地方經濟，也帶來過度觀光、生活成本上升和社會緊張等挑戰。
- 專家警告，營建成本上漲、利率走高和人口趨勢，可能危及地價漲勢的永續性。
- 日本政府與地方當局正努力平衡觀光帶來的經濟效益，同時保障居民權益並確保長期穩定。
