新加坡百萬元組屋：公共住宅的新時代
新加坡以高自有住宅比率及管理完善的公共住宅制度聞名，近年來，百萬元組屋（建屋發展局，HDB）日益普遍，成為最受矚目的趨勢之一。過去被視為罕見特例的交易，如今已成為房地產新聞的常客；屢創新高的成交價和新的市場動態，正重塑公共住宅市場。本文探討推動這股現象的因素、對屋主和買家的影響，以及這對新加坡未來可負擔住宅的意義。
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百萬元組屋為何日益普遍？
數十年來，組屋一直是新加坡住房政策的基石，為超過77%的居民提供可負擔的居所。傳統上，組屋被視為新加坡人置產的起點，價格有補貼，申購資格也受到嚴格限制。然而，過去十年市場出現劇烈變化。首間百萬元組屋於2012年售出，是位於女皇鎮的罕見行政式公寓。到了2024年，單年成交價突破百萬元的組屋超過1,000間，超過前一年紀錄的兩倍。
這波漲勢並非只限於少數特殊戶型。行政式公寓、複式公寓，以及DBSS（設計、建造與銷售計畫）組屋等特殊戶型，通常價格較高；但如今，成熟市鎮中愈來愈多標準四房式和五房式組屋，成交價也達到七位數。事實上，除了蔡厝港、裕廊西、三巴旺和登加之外，幾乎每個組屋市鎮都出現過至少一筆百萬元交易；盛港也在2024年加入行列。
推動趨勢的主要因素
多項因素交織，帶動百萬元組屋日益增加：
- 地段，地段，還是地段：武吉知馬、碧山、大巴窯、紅山和女皇鎮等中央或成熟市鎮的組屋，因鄰近地鐵站、學校、生活設施和市中心而備受青睞。
- 供應稀缺與供應限制：新冠疫情期間的建築延誤，加上黃金地段推出的新預購組屋（BTO）數量較少，使供應趨緊，更多買家轉向轉售市場。
- 買家偏好改變：遠距工作日益普遍，加上民眾希望擁有更大的居住空間，帶動四房式、五房式和行政式組屋的需求，尤其是格局彈性、隱私性較佳的戶型。
- 私人住宅價格上漲：私人公寓愈來愈難以負擔，部分買家，包括從私人住宅轉購組屋的人，願意為寬敞且地段好的組屋支付較高價格。
- 富裕與換屋買家增加：薪資穩健成長、就業市場強勁，讓中上收入者有能力進入組屋轉售市場，常為了升級或從私人住宅換成較小房屋而買進。
這些因素共同形成推升行情的完美風暴，百萬元組屋交易的數量和價格因此雙雙上揚。
誰在買百萬元組屋？為什麼？
來看看29歲的公務員愛麗絲和她的未婚夫。2023年，兩人以101萬8,000新元買下位於金文泰一棟組屋39樓、面積883平方英尺的三房單位。單位能遠眺海景、鄰近地鐵站，也靠近愛麗絲父母的住處，因此他們認為這個價格值得。愈來愈多年輕專業人士和家庭有類似經驗；比起傳統上對可負擔性的看法，他們更重視地段、便利性和生活品質。
根據房地產仲介業者和政府資料，典型的百萬元組屋買家大致可分為以下幾類：
- 年輕伴侶與家庭：希望在成熟市鎮購入較大的組屋，享有優質學校和生活設施。
- 換屋族：從較小的組屋或私人住宅換屋，通常是為了尋求更大的空間或更好的地段。
- 從私人住宅轉購組屋者：出售公寓或有地住宅後購入組屋，在維持舒適生活的同時，將房屋資產轉為現金。
對許多人來說，做出這項決定是基於實際考量。一名近期買家告訴路透社：
我的組屋每月房貸約3,400新元，比較便宜，因為現在類似組屋的月租約為5,000新元。相較之下，組屋房貸仍較可負擔，尤其是透過政府貸款購屋，因此即使價格飆升，這類高價組屋仍具吸引力。
哪些組屋戶型成交價達百萬元？
行政式公寓和五房式組屋占百萬元組屋的大宗，但不少四房式單位，尤其是位於黃金地段或高樓層的戶型，也已突破百萬元門檻。2024年，四房式組屋占百萬元交易的44%，其餘為五房式和行政式公寓。目前成交價最高的轉售組屋，是位於Skyoasis @ Dawson的一間五房式單位，售價173萬新元。
百萬元組屋的主要特點包括：
- 高樓層，可眺望全景
- 剩餘租期長（通常超過90年）
- 鄰近地鐵站、學校和生活設施
- 位於成熟或中央市鎮
- 格局寬敞（通常超過100平方公尺）
這股趨勢有多普遍？
估計2024年有1,035間組屋以至少100萬新元售出，約占所有轉售交易的3.7%。這比2023年的470筆大幅增加；2022年則只有369筆。這股趨勢正在加速：光是2025年2月，就有創紀錄的121間百萬元組屋易手，占當月所有轉售交易近6%。
這種現象不再只限於少數特定市鎮。2024年，26個組屋市鎮中有23個至少出現一筆百萬元交易，其中加冷／黃埔、大巴窯、紅山和女皇鎮等成熟市鎮交易最活躍。連淡濱尼和盛港等非成熟市鎮也已加入行列，反映高價組屋銷售的吸引力正在擴大，也逐漸成為常態。
百萬元組屋已成新常態嗎？
百萬元交易目前仍只占整體市場的一小部分，但快速成長已引發討論：這是否正成為新常態？業界專家和分析師普遍認為，這類組屋仍屬少數，但數量將持續增加，尤其是在熱門地段。一名房地產仲介表示：
百萬元組屋會持續存在，因為總有人喜歡住在市中心或較大的空間。
在武吉知馬、中區和碧山等部分地區，百萬元組屋已占交易相當大的比重，在武吉知馬更高達38%。預計這股趨勢將持續，隨著需求依然強勁、供應限制未解，預測2025年此類交易可達1,400筆。
是什麼推升房價？
整體組屋轉售市場價格穩健上揚，2024年轉售價格上漲9.6%，幾乎是2023年漲幅的兩倍。自2020年年中以來，房價每季都在上漲，推升因素包括：
- 供應短缺，原因是建築延誤及新案推出減少
- 需求強勁，來自換屋族、年輕家庭和從私人住宅轉購組屋者
- 通膨及家庭收入增加
- 政府補助及有利首購族的貸款條件
不過，2024年最後一季房價漲幅放緩，部分原因是政府推出新的降溫措施，以及一項大型預購組屋計畫分散了部分轉售市場需求。
政府因應：降溫措施與政策調整
新加坡政府擔心房屋負擔能力及投機風險，因此推出多項措施為市場降溫：
- 2024年8月將組屋貸款的貸款成數（LTV）上限從80%調降至75%，鼓勵民眾謹慎借貸
- 提高首購族的公積金（CPF）購屋補助
- 為預購組屋（BTO）推出新的分類架構（標準型、優選型、黃金地段型），並對黃金地段組屋設下更嚴格的轉售條件
這些政策旨在兼顧可負擔住宅的需求，以及房地產市場動態且競爭激烈的現實。政府也增加新組屋供應，2024年推出超過21,000間，並計畫在2025年推出更多。
可負擔性與投機疑慮
百萬元組屋興起，引發外界對公共住宅長期可負擔性的討論。建屋發展局表示，這類交易只占市場一小部分，通常限於黃金地段的大型單位，但民眾看法不一。部分新加坡人擔心，這股趨勢可能讓未來世代買不起房，或助長投機行為。
比達達里的Alkaff Vista等住宅區近期出現備受矚目的高價成交，吸引大量房地產仲介進駐，也引發對短期轉售套利的疑慮。社群媒體上的討論往往聚焦於最低居住年限（MOP）是否能有效遏止投機，以及是否應考慮收入上限、限制轉售買家，或由政府買回組屋等額外措施。
建屋發展局回應指出，公共住宅對大多數人而言仍然可負擔，房地產市場也會循環波動。該局建議買家審慎理財，不要過度擴張負債，尤其是在房貸利率和經濟不確定性持續之際。
租期遞減：潛藏風險？
租期遞減也是市場面臨的另一項隱憂。所有組屋均以99年租約出售，隨著剩餘租期縮短，老舊組屋的價值可能下滑。雖然大多數百萬元交易涉及租期較長的新組屋，但老屋買家也須留意租期遞減對未來轉售價值和融資選項的影響。政府的選擇性整體重建計畫（SERS）和自願提早重建計畫（VERS）等方案可提供部分協助，但只有少數組屋符合資格。
「一般」組屋仍可負擔嗎？
儘管新聞標題引人注目，絕大多數組屋的價格仍遠低於百萬元。2025年2月組屋轉售價格中位數為63萬新元，多數交易落在40萬至70萬新元之間。分析顯示，即使排除特殊戶型，標準三房式和四房式組屋的價格在過去九年仍大幅上漲40%至50%，但對大多數新加坡人而言仍在可負擔範圍內，尤其是搭配政府補助和審慎的財務規劃。
然而，「一般」組屋和特殊戶型價格快速上漲，更凸顯持續審慎制定政策及從供給面採取措施的重要性，以確保公共住宅能讓未來世代負擔得起。
新加坡組屋市場接下來如何發展？
展望未來，多數分析師預期百萬元組屋趨勢將持續，但隨著新供應陸續推出、經濟逆風浮現，漲勢可能放緩。政府新的預購組屋分類制度、更嚴格的貸款上限和提高的補助，可能在未來數年形塑買家行為和市場動態。
專家指出，百萬元組屋仍將只占總交易的一小部分，但數量會持續增加，尤其是黃金地段的大型單位。一名分析師表示：
百萬元組屋不太可能成為每間組屋的常態，但預計每個組屋市鎮都會出現幾間，尤其是在熱門地段。
歸根究柢，政策制定者面臨的挑戰，是在滿足屋主置產願望的同時，維持可負擔且共融的公共住宅，讓所有新加坡人都能受惠。
重點整理
- 百萬元組屋日益普遍，光是2024年就有超過1,000筆交易。
- 這股趨勢受到地段、供應限制、買家偏好改變及私人住宅價格上漲等因素推動。
- 多數百萬元組屋是位於成熟或中央市鎮的大型單位，通常租期較長，且位於高樓層。
- 政府已推出降溫措施以維持可負擔性，包括收緊貸款上限及採用新的預購組屋分類制度。
- 民眾仍憂心可負擔性、投機和租期遞減，但大多數組屋價格仍低於百萬元。
- 預期這股趨勢將持續，百萬元組屋會逐漸成為新加坡公共住宅市場的常見現象，尤其是在黃金地段。
