8月再現市場承壓跡象
中國房市8月持續低迷，凸顯房價下跌與零星政策扶持仍未能重振買方信心。中國房地產信息集團（China Real Estate Information Corp）的初步數據顯示，百大開發商8月新屋銷售額達2,070億元人民幣，年減17.6%，連續第六個月下滑。8月跌勢延續了7月的大幅下滑，當月銷售額年減24%。即使中國最大城市放寬購屋規定、房貸成本降低，市場仍然疲弱。
房價也隨銷售退潮持續下跌。國家統計局7月數據顯示，新屋價格較6月下跌0.3%，與6月月跌幅相同，並延續長期的年減趨勢。房價持續疲軟，加上銷售低迷與家庭支出審慎，再度引發外界對通縮風險及中國疫情後復甦能否持續的憂慮。
北京與上海當局8月宣布新措施，放寬購屋限制並降低購屋成本。分析師肯定這些措施的支持方向，但普遍認為政策扶持仍屬漸進式。相關調整在部分地區已見成效，尤其是較高線級城市，但尚未在全國帶動廣泛且持續的需求反彈。
這波下行有多嚴重？
從近期歷史來看，房市調整的規模十分驚人。彭博統計，百大開發商7月銷售額為2,112億元人民幣，年減近四分之一，較6月下跌38%。學術分析指出，與2021年年中市場高峰相比，全國每月住宅銷售額目前不到當時的一半；房地產開發規模縮減約三分之一，住宅開工量則大減約三分之二。這些水準相當於近幾十年國際間最嚴重的房市修正。
價格指數也呈現類似情況。荷蘭國際集團（ING）估計，從全國高點以來，新屋價格下跌約10.7%，中古屋價格則下跌約18.8%。7月受追蹤的70個城市中，僅少數城市房價月比回升。跌勢普遍蔓延至關重要，因為在住宅占家庭財富相當比重的市場中，可信的房價底部往往是銷售持續復甦的先決條件。
即使近年銷售基期已相當疲弱，下行趨勢仍延續至2025年。低線級城市的活動量仍未見底，人口壓力與供給過剩在這些地方的影響最為沉重。一家評級機構形容市場呈現兩極化：國有背景建商與一線城市較具韌性，許多民營開發商及較小城市則受融資管道受限、需求疲弱所困。
折價促銷仍難阻房價下滑
近期房價數據顯示，月比持續下跌，而部分主要城市的年跌幅則緩步收窄。根據路透社依官方統計所做的計算，7月70個城市中有60個城市房價月比下跌。年跌幅略為收窄：7月新屋價格年減2.8%，低於6月的3.2%。不同線級城市的情況各異。一線城市跌勢略為放緩，上海甚至小幅月漲；許多二、三線城市則持續面臨更廣泛的價格壓力。
中古屋市場同樣承壓。7月中古屋價格月比與年比進一步下跌，部分較小城市的跌幅收窄，但部分一線城市的跌幅擴大。中古屋價格持續下滑之所以重要，是因為這會形塑市場對未來房價的預期，並影響換屋市場。家庭若預期房價還會下跌，往往會延後購屋，進而壓低一手房銷售與建築活動。
房價年比下跌已持續逾兩年，改變了家庭將住宅視為保值工具的想法。如今許多買方優先選擇可立即入住、且開發商財務狀況被認為穩健的住宅，即使價格高於尚在興建中的預售屋也在所不惜。這種轉變使需求轉向國有建商與已完工建案，加深了產業內部的分化。
買方為何裹足不前？
信心是最大的制約因素。國際機構與市場經濟學家指出，買方主要有兩大顧慮：預售屋可能無法交屋，以及房價可能繼續下跌。國際貨幣基金（IMF）指出，買方對開發商融資狀況的疑慮可能抑制銷售，因為預售過去曾占交易的很大比重。近年知名開發商違約後，部分預售建案延宕，家庭因而對預先投入資金心存戒慎，這項顧慮也隨之加深。
更廣泛的經濟不確定性也打擊家庭信心。青年失業率偏高、部分產業勞動市場疲軟，以及疫情後希望重建儲蓄，都使許多家庭延後大額消費。住宅對中國家庭的重要性格外高，因為家庭財富有很大一部分持有於房地產。對房市信心轉弱時，家庭往往會全面減少支出，進一步拖慢經濟成長並加深審慎態度。
人口結構也帶來長期拖累。高盛估計，受人口萎縮與城市化速度放緩影響，未來幾年中國城市新屋需求可能維持在2017年高峰、每年約2,000萬戶的四分之一左右。中國人口已開始萎縮並走向高齡化；儘管推出鼓勵措施，生育率仍然下滑；許多學區也因招生減少而出現相關壓力，過去這些因素曾支撐學區周邊住宅的溢價。這些趨勢顯示，即使景氣循環帶動信心回升，房市規模仍可能縮小。
政策措施及初步成效
自2023年底以來，官員已採取多項措施穩定房地產業。房貸利率與頭期款要求下調，許多城市放寬購屋限制，銀行也獲鼓勵支持核准建案名單，以確保建案交付。地方政府獲准運用專項債券協助消化過剩庫存，包括將存量住宅轉為公共或補貼性住宅。政策制定者也鼓勵加快都市更新，以創造換屋及升級住宅的需求。
部分措施已在地方市場產生明顯效果。上海8月底放寬規定後，多家產業追蹤機構的數據顯示，接下來一週新屋交易量增加逾35%，新屋與中古屋的詢問量也大幅上升。當地分析師表示，這套措施降低了購屋門檻並改善潛在買方的信貸條件，使先前觀望的客戶加快出手。
中原地產上海分析師盧文曦表示，政策轉向後市場情緒有所改善。他說，融資成本降低、限制放寬後，原本觀望的潛在買方開始做出決定。他補充，銷售動能在中高價位市場最強，帶動政策宣布後一週的平均房價上升。
市場仍持續呼籲推出更全面的全國性方案。地方措施可以提振目標地區的活動，但許多分析師認為，若沒有更明確的房價底部，以及能處理既有債務、預售屋交付和大量未售單位的計畫，信心就不會全面恢復。
美國經濟研究機構大會董事會（The Conference Board）中國中心首席經濟學家張宇涵（Yuhan Zhang）表示，若能妥善執行，減少庫存並改善政策執行的措施，可為市場穩定奠定基礎。
都市更新措施與大規模公共住宅採購，若能有效執行，可協助為產業建立穩定的基礎。
ING分析師強調，穩定房價是恢復消費者心理信心的關鍵。該公司指出，許多家庭在感覺房價穩定之前，不會放寬支出。
為房價建立底部，是恢復信心並帶動消費持續復甦最重要的因素之一。
是否出現穩定跡象？
預測略有改善，但復甦仍脆弱且不均。惠譽評級近期調整對2025年銷售跌幅的看法，預期降幅將小於先前估計，理由是上半年表現優於預期，且政策支持持續。匯豐分析師指出五項初步進展指標：較強健的開發商取得信貸的管道改善、整併加快、庫存逐步去化、部分地區土地拍賣結果轉佳，以及一線城市定價更趨市場化。市場占有率持續轉向國有建商，許多投資人認為這有助於交屋與穩定市場。
獨立評論人士也看到些許穩定跡象。《第一財經》全球（Yicai Global）引述官方數據報導，受收入增加、房價下跌改善負擔能力帶動，住宅銷售跌幅已較2024年初大幅放緩。較低的房貸利率與放寬的購屋資格規定擴大了買方群體。在一組大型城市樣本中，中古屋交易量年比回升，價格較低也吸引更多尋求便宜貨的買家。
即便如此，逆風依然強勁。住宅開工量仍遠低於往年，許多地方庫存仍高，開發商也持續面臨現金流緊縮。少數大城市呈現的改善尚未廣泛擴散至較小城市。市場兩極化意味著整體數據可能掩蓋低線級地區更嚴峻的壓力，當地受人口減少與就業成長疲弱的衝擊最深。
開發商、債務與整併
開發商版圖已大幅改變。多數大型民營建商已違約或正在重整債務，市場占有率則轉向買方認為較安全的國有背景企業。中國恆大於2024年初遭下令清盤後，8月底從香港交易所除牌，為這家曾居全國銷售龍頭的公司畫下句點。恆大負債高峰時超過3,000億美元，成為產業高成長、高槓桿模式所蘊藏風險的象徵。
後續影響不只限於單一企業。全國各地建案面臨延宕，買方優先選擇已完工住宅或實力較強的開發商所推出的建案。當局促請地方政府與國有企業協助確保預售屋交付，並在可行情況下收購部分未售庫存。整併趨勢可能仍將持續，預料國有關聯建商將在完工交屋與穩定建築活動方面扮演更大角色。
地方政府財政使情況更加複雜。房市熱潮期間，土地出讓收入與房地產相關稅收占地方財政收入很大比重。隨著開發商資產負債表惡化，土地拍賣減少、收入縮水，地方預算受到擠壓，公共投資也因此受限。分析師認為，若沒有更強有力的中央支持或新的收入來源，許多地方政府將難以大量收購未售住宅或支應大規模再開發，限制了吸收庫存的空間。
為何牽動整體經濟？
房地產在中國經濟中的比重相當大。房地產直接活動，以及與建材、家電、家具和服務業的間接關聯，過去都對國內生產毛額（GDP）貢獻顯著。房屋銷售與價格下跌時，家庭往往會減少支出，企業也會削減投資。最新一輪房市低迷伴隨消費者通膨極低、生產者價格為負，以及GDP平減指數連續數季下滑，這些現象都符合內需疲弱的情況。
信心效應是關鍵的傳導管道。城市家庭財富有很大一部分集中在房地產，房價下跌會讓消費者感到不安，進而壓低非必要支出。開發商縮減興建、供應商面臨產能過剩時，民間投資也會走弱。外人直接投資已放緩，投資人對中國市場中易受內需影響的投資組合也持審慎態度。
這也會產生全球影響。與建築相關的材料及製成品產能過剩可能外溢至出口市場，加劇貿易摩擦。與此同時，中國大宗商品需求放緩會影響全球價格及生產國經濟。中國銀行業目前在監管寬容措施支持下，尚未遭受嚴重資本衝擊，但調整期拖得越久，承認損失並處理不良貸款的壓力就越大。
如何重振信心
國際經驗顯示，清理不良資產、確保建案交付，以及讓價格更自由地調整，往往是房市下行轉折的關鍵。IMF主張，加快重整無力償債的開發商、取消延遲認列不良貸款的規定，並加強購屋者保障，都有助於市場找到新的均衡。明確的預售屋完工程序可讓買方重拾進場信心；對仍具經營能力的開發商提供審慎支持，則能保留產業能量，同時避免延長弱勢企業的存續。
IMF工作人員的一份報告提出可縮短調整期並保障家庭的措施。報告強調，銀行規則應如實反映市場狀況，應為可交付建案提供穩定的資金來源，並加強保障購屋者的預售款。
應逐步取消讓銀行得以不認列開發商不良貸款的規定。
消費者保護與信心，直接關乎交屋風險。
若為購屋者投保，保障他們免於開發商無法完成已購住宅的風險，將有助於恢復信心並緩解開發商的銷售壓力。
長期改革也有助於降低經濟對住宅作為儲蓄工具的依賴。全國性房地產稅、能提供家庭更多投資選項的深度資本市場，以及更完善的退休金制度，都可能逐步引導儲蓄離開房地產。財政改革若能降低地方政府對土地出讓收入的依賴，將有助於使政策誘因轉向永續都市發展，而非追求規模擴張。
短期而言，執行與政策設計同樣重要。若資金充足，且鎖定確有需求的地區，都市更新與公共住宅採購就能吸收部分庫存。提高已完工住宅供給的措施，例如試辦銷售完工住宅而非預售，可直接回應讓許多買方持續觀望的疑慮。政策制定者若能清楚、一致地對外溝通，也有助於穩定市場對合理房價底部的預期，這是重振交易的關鍵。
重點整理
- 百大開發商8月銷售額降至2,070億元人民幣，年減17.6%，連續六個月下滑。
- 7月新屋價格月減0.3%，70個城市中有60個下跌，年跌仍普遍存在。
- ING指出，自高點以來，全國新屋價格下跌約10.7%，中古屋價格下跌約18.8%。
- 上海8月底放寬購屋限制後，交易量週比激增逾35%，顯示地方措施可提振一線城市活動。
- 分析師表示，預售屋交付風險及房價可能進一步下跌的預期，正限制買方信心。
- 人口結構帶來長期壓力；高盛估計，未來幾年城市新屋需求約為2017年高峰的四分之一。
- 政策支持包括降低房貸利率與頭期款、放寬購屋規定、銀行支持建案白名單，以及透過公共計畫吸收庫存。
- 惠譽及其他分析師看到跌勢可能放緩的初步跡象，但強調市場穩定情況不均且脆弱。
- IMF建議加快重整無力償債的開發商、認列不良貸款並加強購屋者保障，以恢復信心。
- 房地產低迷仍是經濟成長與通膨的重要拖累，並波及地方政府財政、投資及全球貿易流動。
