全球投資人為何看好東京房地產
全球資金正湧入東京房地產，投資人希望在這個市場尋找穩定收益與成長機會；相較其他世界首都，許多人仍認為東京房地產價值遭到低估。日本最大城市的基準地價在2025年上半年上漲，創紀錄的外資買盤是推升行情的主因。以全球標準來看，東京辦公室租金仍相對偏低，日圓兌美元走弱，借貸成本也仍處於低檔。這些因素共同吸引跨境資金湧入辦公室、多戶住宅、物流園區、飯店及高端公寓。
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投資規模相當可觀。2025年上半年，國際投資人投入日本房地產約1.14兆日圓，同期東京交易總額則達約132億美元。從多項指標來看，東京與紐約或倫敦的收益率差距如今對日本首都更有利。疫情後租賃需求回升，市場供需轉緊，即使美國及歐洲部分地區的商用不動產仍面臨再融資壓力，東京的估值依舊維持穩健。
日本整體市場環境也同步轉強。截至2025年1月，全國地價上漲2.7%，連續第四年上揚，也是1990年代初期以來最強勁的漲幅。東京都市圈房價指數1月年增10.7%。在城市人口移入及跨國企業積極招募人才的支撐下，主要住宅區的出租住宅入住率維持在九成中後段至九成高段。投資人看好這個具備流動性、租戶可靠且仍有補漲空間的市場。
這波買進熱潮由何驅動？
三大因素推動資金湧入東京。第一，收益率利差具吸引力。優質資產的資本化率仍遠高於國內融資成本，日本銀行也持續引導短期利率維持在極低水準。第二，匯率走勢有利於以美元或歐元計價的投資人。日圓走弱降低了實際進場成本；以日圓收取租金、再以外幣計算報酬時，也有助於緩衝匯兌影響。第三，日本的法律與監管環境可預測，外國買家無須特別限制即可購買永久產權房地產，這在亞洲並不常見。
摩根士丹利房地產投資部門日本業務主管川又裕（Yu Kawamata）從總體經濟角度說明這項投資機會。
日本的總體經濟前景正向，通膨與薪資成長帶動經濟，監管改革促使企業提升效率，加上收益率利差具吸引力、融資條件有利。
市場需求也有穩健基本面支撐。2024年底，東京23區住宅租金年增約6%，許多市中心地區的入住率接近97%。2025年初，全國住宅租賃收益率平均約4.2%；東京核心地段的優質資產通常提供3%至4%的收益率，空置率也極低。外資在日本房地產交易中的占比已升至約27%，五年前則約為21%。電商相關物流設施吸引大量外資，反映其租約穩定且擴充需求殷切。
辦公室市場復甦與企業出售資產
東京頂級辦公室市場正逐步復甦。2024年底，東京五大核心區甲級辦公室空置率約為3.4%；在東京站、品川等主要交通樞紐周邊，需求超越新增供給。優質辦公室平均租金達每月每平方公尺約32,400日圓，較一年前上漲近5%。租戶正轉向具備環保認證及智慧系統的新型大樓；位於周邊地區的老舊大樓則面臨翻修、降租或重新規劃樓層以供彈性使用的壓力。
混合辦公改變了需求樣貌，但並未使需求消失。部分企業縮減總部空間，並投資設立衛星辦公室及數位會議空間；但許多企業仍在交通便利的地點租下樓層，以吸引員工回辦公室，並作為面向客戶團隊的據點。這支撐了高檔大樓的需求，也擴大其與次級辦公場所的差距。
另一項催化因素是企業持續出售資產。日本大型企業正逐步剝離非核心持有資產，釋出全球基金積極競購的大型房產。知名汽車製造商及啤酒業者等企業出售資產，讓市場增加了備受青睞的辦公室及複合用途物業。在西方市場交易較為冷清之際，東京因此累積了更多機構級投資標的。
資金流向何處
多戶住宅是這波投資熱潮的核心。2024年外資投資日本住宅資產的金額增加約18%，達約7,400億日圓。東京市中心的出租大樓入住率通常維持在九成中段，熱門的一房住宅通常約25至40平方公尺，月租平均約15萬日圓。一批新興資產管理業者正募資擴大這類投資。其中一檔基金近期收購核心區五處公寓物業，合計約700戶，並計畫在全球合作夥伴協助下繼續擴大投資。
工業及物流不動產也是投資磁石。部分統計顯示，近年約四成外資流入倉庫及相關設施，反映日本電商普及率高，也需要在主要城市附近設立現代化配送中心。黑石集團、GIC及ESR等投資人已投入大量資金布局這類資產。隨著入境旅遊復甦，飯店也重新受到青睞，尤其是在東京、大阪及度假勝地。
機構投資人的興趣持續升高。摩根士丹利房地產投資部門募集一檔專注日本市場的基金，規模約1,310億日圓，不僅超過初始目標，也已開始投資住宅大樓。一筆創紀錄交易中，外國買家同意以約26億美元收購東京花園露台紀尾井町（Tokyo Garden Terrace Kioicho）。另一家全球企業則與區域業者合作，計畫在日本各地開發超過3,000戶出租住宅。包括募資超過50億美元的投資工具在內，多項大型亞洲投資策略都將日本列為主要布局市場。部分資產管理業者預期，企業治理改革長期可能促使價值高達3兆美元的非核心資產出售，進一步擴大可投資標的。
豪宅與核心區行情升溫
東京核心區漲勢最為顯著。自2021年以來，東京23區公寓價格上漲約64%，遠高於東京都市圈整體漲幅。2024年，核心區新建公寓平均價格突破約1億1,200萬日圓。2025年3月，大東京地區新建公寓平均價格一度達約1億490萬日圓，隔月因成交戶型組成改變而回落。中古公寓價格也走高，2025年4月平均約4,450萬日圓，較一年前上漲逾28%。
再開發區帶領漲勢。地價調查顯示，中野及杉並等地區漲幅達兩位數，澀谷的櫻花舞台區（Sakura Stage）漲幅約33%。隨著跨國企業主管及富裕的第二住宅買家回流，豪宅需求大增。在代官山等街區，面積超過200平方公尺的大坪數高樓層住宅十分稀少，售價達七位數美元已不罕見。
租金走勢也反映房屋銷售熱潮。去年底，東京23區中價位住宅的開價租金上漲約6%，交通便利大樓的入住率則接近97%。2024年東京核心區新建公寓供給異常有限；儘管建商計畫推出更多建案，供給量仍落後於需求。許多私人買家正將目光從港區、千代田區及中央區組成的「黃金三角」轉向江東、墨田、中野及目黑等新興熱門地區。
外國買家購屋法律門檻低
日本非居民購置房地產的規定相當簡明。外國人無須日本國籍、簽證或特別許可，即可購買住宅、土地及商用建築。交易流程與日本本地買家大致相同。看屋並出價後，買家通常會簽約並支付訂金，再於融資敲定且完成登記時辦理交割。多數文書作業由持照仲介及司法書士處理。交易通常可在60至90天內完成。
前期費用通常約占房價5%至6%，包括仲介費、登記費、稅金及保險。多數稅費依政府評估價計算，評估價可能低於市場價格。銀行愈來愈常根據外國借款人的收入及償債能力評估貸款，而不再只看擔保品與居留身分。以全球標準來看，日本貸款利率仍非常低，這是本地居民及跨境買家投資計算中的重要因素。
可負擔性疑慮與政策辯論
房價上漲使核心區房地產價值與當地收入的差距擴大。自2021年以來的漲勢引發政治圈對外國買家影響的辯論。部分在野黨提出空屋稅等措施，以抑制投機性購買，或在過熱地區實施針對性購屋限制。與要求事先核准或對海外買家加徵稅費的市場不同，日本目前幾乎未對外國人持有住宅設限。
外國買家的實際規模缺乏可靠數據，但調查顯示，在東京部分核心區，新建公寓有時約20%至40%售予非居民業主。本地投資人也相當活躍，充沛的國內資金仍持續流入都市不動產。即使全國人口下滑，東京人口仍持續增加，需求因此集中在首都。政策制定者必須在維持城市投資吸引力與改善居民居住可負擔性之間取得平衡。
與此同時，日本約有900萬戶空屋，稱為「空家」（akiya），其中許多位於遠離工作機會及生活服務的鄉村或郊區。中央及地方政府正推動各項措施，希望讓更多空屋重新利用，但老舊住宅往往需要大規模翻修，經濟效益因此成為挑戰。東京等都市市場的發展軌跡，與許多地方城鎮並不相同。
街區爭議焦點：短期租賃與觀光
觀光為部分地區的房市增添熱度。淺草雷門一帶今年地價上漲約29%，目前接近疫情前水準的兩倍。分析師認為，短期出租物件迅速增加、海外資金湧入，是推升行情的原因。部分買家以積極價格購入小型大樓及公寓，改租給觀光客，押注高入住率，而非依據當前收益倍數定價。
短期租賃自2018年起合法，截至2025年5月，全國約有32,000處物業完成登記，其中超過三分之一位於東京23區。包含淺草的台東區，登記物件數較2019年5月增加約80%。今年2月及3月，全日本約有465,000人入住短期租賃物件，較一年前增加近一半，外國旅客占住客逾半。以國籍區分，中國旅客人數最多。
短期租賃熱潮推升觀光區租金，也引發當地居民對噪音及垃圾處理問題的抱怨。市府官員正研議針對性執法及相關規範，在保障夜間安寧的同時，允許業者於旅遊旺季滿足需求。仰賴短期租賃收入的投資人，須留意市政規定的變動。
科技為投資東京房地產開闢新途徑
數位金融正改變投資日本房地產的方式。一家東京企業計畫透過Oasys區塊鏈，將市中心價值約7,500萬美元的房地產代幣化，發行代表建築物經濟權益的數位代幣。該公司長期目標是將價值超過2,000億美元的資產代幣化，相當於日本房地產市場約1%，並與持照機構及海外特殊目的公司合作，符合相關法規標準。
主導代幣化計畫的執行長關野雄志（Yushi Sekino）表示，目標是透過數位化所有權、簡化費用與文書流程，降低非居民買家的實際投資門檻。
我們正在打造新一代投資基礎設施，讓全球投資人都能參與日本房地產市場。
房地產代幣化在全球日益受到關注，而日本成熟且以規則為本的市場，具備進一步普及的條件。對小型投資人而言，零碎化投資模式有望讓他們在無須買下整戶住宅的情況下，參與東京收益型房地產投資。對大型機構而言，代幣化交易管道則可加快交割並擴大投資人分布。這類模式能否快速擴大，取決於執行品質及投資人保障。
2025年展望：持續成長，投資更趨審慎
房價預料將持續上漲，但漲勢較為溫和。多項民間預測指出，東京房價在去年上漲8%後，2025年將上漲5%至6%。建商有意增加公寓推案，但核心區供給仍不太可能追上需求。隨著人口持續移入都市，加上國際企業招募支撐豪宅市場，住宅入住率預計仍將維持高檔。辦公室方面，交通便利的高品質摩天大樓租賃動能可望延續，老舊大樓則可能需要升級或重新定位，才能維持競爭力。
建築趨勢也顯示未來供給可能吃緊。2024年核准住宅開工量下滑約1%，2025年1月又減少4.6%，顯示新增供給可能無法充分滿足持續增加的需求。這可能進一步推升房價與租金，尤其是市中心地區。與此同時，物流業者持續在東京及橫濱周邊的重要運輸走廊增加設施，以因應電商成長。
市場仍有風險。若日本國內利率升幅加快，即使與全球相比仍處低檔，也會縮小外國投資人看重的利差。日圓轉強則會削弱匯率帶來的助益。若短期租賃規範趨嚴，部分物業的現金流可能受到影響。政策制定者也可能重新檢討影響特定地區外國人持有權的措施。目前，流動性、穩定性及租金成長仍是東京房地產吸引買盤的支柱。
重點摘要
- 2025年上半年，日本主要城市地價上漲，外資大量投入、低利率及日圓走弱均為支撐因素。
- 外國投資人上半年投入約1.14兆日圓，東京交易額約132億美元。
- 收益率利差、外國人可購買永久產權的開放制度，以及穩定的租賃需求，吸引資金流入東京。
- 甲級辦公室空置率約為3.4%，優質辦公室租金上漲，老舊大樓則面臨翻修壓力。
- 多戶住宅及物流不動產吸引最多資金，多檔大型基金新設日本投資工具並完成創紀錄交易。
- 東京核心區漲幅最快，2024年核心區新建公寓均價約1億1,200萬日圓，房價仍持續走高。
- 核心地段居住可負擔性惡化，加劇政策辯論；短期租賃也讓觀光區街坊關係更緊張。
- 代幣化計畫陸續出現，透過符合規範的數位架構，為海外投資人開闢參與管道。
- 預測顯示2025年房價將上漲5%至6%，入住率偏高及新增供給有限將支撐市場。
- 主要風險包括利率走高、匯率波動，以及可能影響短期租賃或特定買家群體的規則變動。
