為何曼谷新建公寓價格回到2015年水準
曼谷新推出的公寓價格回到2015年水準，顯示在經濟脆弱之際，建商正優先追求銷量而非利潤率。過去利潤率接近30%的建案業者，如今大幅降價以促進銷售。泰國公寓協會表示，部分建商在上半年暫停推案後，第三季重新進場，採取積極定價策略，吸引購買力有限的買家。
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幾個案例足以說明現況。拉瑪四路沿線新案開價每平方公尺約12萬泰銖，附近較早推出的建案則超過15萬泰銖。湄南河對岸的他帕地區，新屋開價每平方公尺6萬至7萬泰銖，遠低於市場常見的10萬泰銖以上。這些價格旨在吸引願意等待完工的投資人，以及需要負擔得起付款金額的自住客，即使這代表建商必須接受較低的利潤。
一家知名顧問公司的定價資料，說明了建商為何轉向主打高性價比。第二季中央商業區平均開價維持在每平方公尺239,475泰銖左右，與前一季持平，但較去年同期下滑。市中心周邊地區的開價降至每平方公尺約126,897泰銖，郊區平均價格則小幅回落至72,193泰銖。激烈競爭與大量未售庫存使掛牌價格難以上漲，促銷活動也讓許多地區的實際成交價格進一步走低。
成本壓力並未消退。交通沿線土地價格仍高，營建成本指數年增約4%。從磁磚到衛浴設備等建材價格上漲，工資成本也提高。這些投入成本通常會推升新屋價格，但建商為避免銷售停滯，改以折扣、贈送配備及壓低利潤率等方式，將買家負擔得起的月付款金額作為目標。
萊坊泰國住宅部執行董事暨主管法蘭克・汗指出，信心不足使許多家庭暫時觀望。
全球戰事不斷，負面消息充斥，人們不願輕易做出承諾。他們正等待經濟情勢改善、政治局勢穩定，這些都是關鍵因素。
這種觀望態度也反映在銀行端。由於家庭負債仍高，銀行收緊房貸核准條件。結果是，建商除了設計、地段與設施，也必須在價格和付款條件上競爭。
哪些地區折扣最大
供給充裕或買家有許多類似選擇的地區，折扣最為明顯。第二季新推出建案平均成交價近期降至每平方公尺約89,500泰銖，顯示市場轉向市區外圍價格較低的庫存。這比前一季每平方公尺逾144,000泰銖低，反映建商正將推案重心轉向總價較容易負擔的產品。
中央商業區、市中心周邊與郊區
中央商業區的表現優於外圍地區，但即使是精華地段也無法免於需求轉弱。中央商業區平均開價與前一季持平，但低於一年前。市中心周邊與郊區市場的開價小幅下滑，建商藉此因應購買力疲弱及去化庫存的需求。在這些地區，買家對價格更為敏感，坪數較小或促銷方案更優惠的建案較容易成交。
新推預售案或已完工單位
新建案的預售單位，尤其是施工期較長的建案，入手價格可能低於可立即入住的現屋。能等待交屋的投資人可能鎖定這類新案，期待市場循環趨穩後有資本利得。自住客通常偏好已完工單位，即使每平方公尺單價較高，也能避開施工風險並立即入住。無論哪一種，掛牌價與促銷後實際價格之間可能差距不小，因此仔細比較不同建案至關重要。
供給過剩，新案推出速度放緩
曼谷進入2025年時，未售公寓庫存已相當龐大。建商放慢推案腳步，並以更優惠的價格重新推出既有庫存，使曼谷成為典型的買方市場。各調查機構的估算不盡相同，但多家追蹤機構均指出，今年新案推出量較2024年大幅下滑；部分機構表示，第二季推案量是2009年以來最低。在仍有推案的地區，許多建案集中在核心區以外，以符合民眾可負擔的價格門檻。
銷售率凸顯供需失衡。2024年底，數千戶新單位進入市場，但銷售率徘徊在30%中段，低於被視為健康的水準。這種情況延續至2025年，促使大型建商縮減新案推出、優先去化庫存並保留現金。另有業者轉向低樓層住宅，或進軍普吉島等外國需求較強的市場。
汗先生預期，今年大量庫存仍將持續影響定價與促銷策略。
我們將看到大量未售庫存進入市場。建商會降價並推出更多促銷。和去年一樣，市場仍將由買家主導。
部分業者採取選擇性推案策略，只推出建案部分單位，以測試需求並調整價格。銷售速度緩慢時，這種做法能降低風險，也讓業者有空間視需求調整戶型組合，改推坪數較小或價格較親民的格局。
買家與銀行為何態度謹慎
家庭財務負擔沉重。房貸遭拒率在2024年持續上升，業界估計，申請遭拒的比例偏高。不良貸款增加，銀行對債務償付比率及貸款成數門檻採取保守態度。對許多中價位市場的買家而言，這代表他們只能多存一段時間、購買較小的單位，或繼續租屋。
交易數據也反映市場氣氛低迷。上半年住宅房產移轉量年減，儘管央行降息並推出短期刺激措施，房貸成長仍然疲弱。調降移轉及房貸手續費，加上放寬貸款成數規定，都是為了減輕首購族負擔。但信貸標準依然嚴格，政策帶來的提振效果有限，尚未扭轉市場走勢。
建商也面臨融資考驗。債券到期增加再融資風險，上市建商的長期債務規模也相當可觀。這些壓力使業者更急於將庫存轉為現金，也說明了大幅折扣、贈送家具及彈性付款方案為何如此常見，目的是在房貸核准率偏低時仍維持銷售。
較能抵禦市場低迷的區隔
市場並非各個區塊都疲弱。頂級與超頂級公寓銷售依然強勁，許多建案的銷售率超過80%。每平方公尺約32萬至50萬泰銖的單位，以及由知名頂級酒店品牌背書的品牌住宅，仍吸引高資產買家。市中心稀有產品，例如大型兩房與三房格局，供應仍然有限；市中心可立即入住的單位銷售也十分亮眼。
租屋需求也提供支撐。曼谷外籍人士人口在2024年增加，觀光業復甦也讓主要區域的租屋市場維持活躍。許多市場區隔的毛租金收益率可達約6%，吸引希望在房價穩定前先獲取租金收入的投資人。頂級市場的租金已連續數季上漲，反映外籍人士與企業租戶重返曼谷。
外國買家與外籍人士帶動租屋需求
無論以單位數或交易金額計算，外國買家在曼谷公寓市場都占有相當比重。中國、緬甸、俄羅斯及歐洲買家均活躍於市場，但交易量會隨市場情緒及總體經濟情勢起伏。在交通樞紐附近，以及河岸或素坤逸等生活機能完善的地區，外國與本地需求往往交會，使價格比純郊區建案更有韌性。面向這類客群的建商，則強調品質、較大的格局、服務與品牌。
安全疑慮與市場情緒
今年初區域地震發生後，高樓居住安全受到更多關注。泰國建築法規與工程標準旨在因應曼谷土壤條件下的地震風險，但社群媒體討論與消費者調查顯示，部分買家更重視結構設計、認證及維護紀錄。建商因此更詳細說明建築安全，也在工地展示工程系統。在買家原本就需要更多價格方面保障的市場中，清楚提供施工品質資訊，也成了有助銷售的因素。
如何在買方市場看屋購屋
建商紛紛祭出優惠，買家因此擁有難得的議價空間。關鍵在於分辨真正划算的價格與表面便宜、實際不經濟的選擇。以下幾個實用步驟可供參考。
- 提早取得銀行預先核准。了解自己的貸款額度可節省時間，也能提升與銷售團隊議價的籌碼。
- 優先考量地段品質。交通便利、生活機能成熟、租屋市場穩健的重要性不亞於每平方公尺單價。
- 比較實際成交價格。將現金折扣、移轉費補助、家具配套及付款方案一併納入考量，換算成淨價格後再比較不同建案。
- 詳閱工期相關條款。確認施工里程碑、履約保障及延遲時的退款規定。
- 評估建商實力。檢視建商過往紀錄、交屋情況及即將到期的債券，評估履約風險。
- 確認建築安全與規格。索取結構證明、材料清單及保固資料；若情況允許，可參觀同一承包商已完工的建案。
- 投資人應驗證租金收益。參考附近類似物件，確認實際可收租金，並扣除管理費以估算淨收益率。
哪些因素可能扭轉趨勢
幾項因素有望逐步改善市場信心。利率下調可降低每月付款金額，進而略微提高貸款核准率。持續調降費用並提供首購族專案補助，可望吸引觀望者重返市場。外籍人士人口增加與觀光穩定成長，有助支撐租屋市場，進而鼓勵投資人購屋。供給管理也很重要。推案減少、選擇性釋出單位，有助銷售吸收庫存，逐步消化龐大的未售量。
總體經濟情勢將決定市場走向。泰國今年經濟成長緩慢，通膨則受到控制。人口老化與家庭負債偏高等結構性問題仍是限制因素。即使如此，建商仍有建案待推出，也已編列行銷預算，因此只要利率下滑或政策優惠延長，市場就可能短暫轉熱。做好功課的買家，可以把握折扣最大的時機進場。
重點整理
- 曼谷新推出的公寓價格接近2015年水準，建商接受較低利潤率以刺激需求。
- 拉瑪四路的價格約為每平方公尺12萬泰銖，他帕則為6萬至7萬泰銖，遠低於附近地區近期的高點。
- 許多地區的開價持平或略降，市中心周邊與郊區市場的價格競爭最激烈。
- 供給過剩與房貸核准條件收緊壓抑銷售，2025年仍是買方市場，折扣與促銷力度加大。
- 部分調查顯示，第二季推案量降至2009年以來最低，建商放慢推案並重新推出既有庫存。
- 調降費用及放寬貸款成數規定等政策，在一定程度上提供協助，但銀行信貸仍然保守。
- 頂級與超頂級市場，以及市中心稀有的大坪數單位，仍因富裕買家與品牌優勢而熱銷。
- 外籍人士人口增加帶動租屋需求回升，許多地區毛收益率接近6%。
- 建商轉向選擇性推案，並在市區外圍推出較易負擔的建案，反映在新案平均成交價下滑。
- 信心改善、利率下降及供給管理，有助未來幾季逐步穩定市場消化速度。
