倫敦再度受到審視，亞洲調查追查資金流向知名地段
多年來，倫敦房地產吸引了來自世界各地的巨額財富，優雅的排屋與玻璃帷幕大樓也成了財富的儲藏所。如今，這股魅力正面臨更強力的追查：亞洲調查人員與英國當局加緊追蹤可疑資金並凍結資產。在馬來西亞，反貪官員將目光投向與權力掮客相關的財富，調查涉及據稱與前首相馬哈迪·莫哈末（Mahathir Mohamad）有關的倫敦資產；馬哈迪否認相關指控。今年6月，應馬來西亞反貪污委員會要求，英國當局凍結了價值約1.8億美元的房產，作為調查已故富豪達因·再努丁（Daim Zainuddin）的行動之一。這批資產包括倫敦金融城的商業大樓，以及馬里波恩（Marylebone）和貝斯沃特（Bayswater）的豪宅。
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孟加拉已展開大規模行動，試圖追回其稱在多年裙帶關係與關係人放貸期間遭轉移出境的資金。調查人員正追查數十億美元資產，其中包括英國數百處房產，據稱與具政治影響力人士及大型商業家族有關。另一條戰線上，新加坡針對疑似中國洗錢網絡的大規模調查，其後續發現了價值數千萬美元的倫敦資產。這些發展共同說明，為何英國、尤其是倫敦，持續承受整頓房地產市場、堵住讓隱匿實際所有人的資金流入房地產漏洞的壓力。
英國房地產為何吸引隱匿財富
房地產是將可疑財富轉化為表面上清白資產的常見方式。這個過程通常分成三個階段。首先，資金透過購買房產進入體系。其次，透過轉手與複雜的所有權架構層層掩飾，讓人難以看出誰在幕後控制。最後，房產再融資或出售時，資金便重新流入合法經濟體系。英國房地產具備穩定性、聲望，且歷來需求強勁。這些條件不只吸引正當買家，也吸引試圖藏匿不法所得的人。
透過境外公司與信託層層掩飾
匿名公司、信託與代名人可能讓人難以查明大樓或公寓的實際所有人。長期以來，在保密司法管轄區註冊的空殼公司，持有倫敦最受追捧郵遞區號地段的房產所有權。信託則再添一層掩護。受託人身分可能公開，受益人卻仍隱而不見。英國設立了境外實體土地實益所有人登記冊，提高透明度，但信託與查核機制仍有漏洞。歐洲及英國機構的報告指出，與涉嫌貪腐有關的房產中，有很大比例透過境外架構隱藏真正所有人。當房產所有權在關聯實體之間轉移，或經過一連串公司層層轉手時，調查人員就更難釐清資金流向。
來自亞洲的地下金融管道
部分亞洲經濟體的外匯管制與資本限制，助長了將資金移往海外的非正式市場。在中國，個人每年對外匯款設有上限，海外投資購屋也受到嚴格限制。為規避這些限制，客戶可能將款項分散由親屬支付、透過中間人處理，或依賴俗稱「地下錢莊」的非正式價值移轉系統。在這類系統中，資金並非透過可追蹤的銀行電匯跨境流動，而是由不同國家的交易對手彼此平衡款項。英國國家犯罪局記錄了這些有時稱為「飛錢」的網絡，如何促成與逃稅、詐欺及犯罪所得有關的資金移轉。以貿易為掩護的手法、鏡像交易，以及利用合法企業作為掩護，都能掩蓋資金來源。這些網絡也移轉合法資金，使執法更加困難，因為乾淨與不法資金可能在同一管道中混流。
英國法律業界已發布指引，列出與這類資金流動相關交易的警訊，包括多筆來自無關第三方的付款、金額集中在申報門檻略低處的轉帳，以及與客戶申報收入不符的奢侈品購買。房仲、產權移轉業者與律師都站在第一線。他們必須確認資金來源、查核買家與第三方付款人之間的關係，並在無法完成查核時停止交易。只有確實落實這些管控措施，並以能對違規行為予以懲處的執法行動作後盾，才能發揮效用。
馬來西亞重大案件考驗倫敦防線
馬來西亞的反貪行動已延伸至英國。英國當局凍結了價值約1.8億美元的資產，調查對象是已故達因·再努丁的財富；達因是前首相馬哈迪·莫哈末的親信。這批資產包括金融區的商業大樓，以及附近的高級住宅。馬來西亞調查人員也宣布，正調查據稱與馬哈迪本人有關、位於倫敦的資產。馬哈迪否認有任何不法行為。這些行動顯示吉隆坡與倫敦之間有一定程度的合作，也凸顯民事資產凍結工具的作用：在案件審理期間，阻止可疑房產遭到處分。
凍結房產與沒收房產並不相同。凍結是為了在調查或法律程序進行期間保全資產。沒收則須達到更高的法律門檻。在英國，這可能發生於刑事定罪後，或依《犯罪所得法》透過民事追討程序進行。此外還有一項名為「未能解釋財富令」的工具，法院可要求個人說明如何取得高價值資產。若其說明缺乏說服力，且資產與涉嫌犯罪或具政治影響力人士有關，相關房產就可能成為後續程序的目標。這些工具也有侷限：它們需要大量調查工作、謹慎蒐集跨境證據，並且必須能反駁資金來自合法來源的說法。
孟加拉尋求協助追回數十億美元，也面臨現實難題
孟加拉臨時政府表示，大筆資金透過濫用銀行貸款、灌水合約及當地俗稱「洪迪」（hundi）的非正式匯款系統流出境外。調查人員正檢視據信位於海外的資產，英國房地產市場是主要焦點。公民團體與國際夥伴指出，透過公司與代名人持有的英國房產價值達數億英鎊。政府已訂定路線圖，目標是在一系列優先案件中追回部分遭竊資產。當局聘請顧問檢視銀行資產組合，並追查經杜拜、新加坡等金融樞紐流轉、最終落腳英國的所得。
目前受到高度關注的人物之一，是前土地部長賽福札曼·喬杜里（Saifuzzaman Chowdhury）。媒體與調查人員將他及其近親與遍布全球的大量房產連結在一起，包括英國與阿拉伯聯合大公國數百間住宅及商業單位。他在孟加拉公開申報的財富遠低於上述規模，引發當局表示將進一步追查的疑問。喬杜里及其他調查對象否認不法行為，並稱相關指控出於政治動機。據稱資金移轉的規模，以及境外架構的使用情形，說明孟加拉為何希望英國合作凍結並在可能情況下追回資產。
倫敦能否協助追回資金
跨境追討資產已有既定管道。孟加拉參與了由世界銀行與聯合國毒品和犯罪問題辦公室共同推動的「追回被盜資產倡議」。司法互助條約允許檢察官要求提供紀錄、凍結房產並將證據提交法院。英國的未能解釋財富令與民事追討程序，也能配合外國調查。能否成功，取決於詳盡的金融情報、扎實的案件資料，以及是否準備好符合英國法院的證據標準；同時也取決於是否謹慎行事。執法專業人士警告，公開發言可能驚動調查對象，促使其轉移或重組資產，讓追討更困難。通常在未通知對方的情況下核發的凍結令，最有機會在資產再次轉移前加以保全。
追討資產需要時間，從首次凍結到最終沒收令，可能相隔多年。在此期間，外國調查人員必須回應資料揭露要求、處理具政治影響力人士提出的法律挑戰，並與持有紀錄或曾參與過往交易的民間業者協調。英國可以投入資源辦理這些案件，並要求專業中介改善守規情形。孟加拉則可透過優先建立更扎實的案件資料、避免過早公開案情，以及運用國際夥伴關係，追查資金經銀行與空殼公司流動的路徑，以提升成效。
中國資本管制與倫敦房產揭露信託漏洞
新加坡一宗重大案件凸顯中國網絡如何將財富藏在英國房地產。當地警方以涉嫌洗錢、處理詐騙與非法賭博所得為由，逮捕10名華裔人士。當局在這個城邦查扣了約13億美元資產。調查人員檢視的紀錄顯示，相關人士與價值超過5,600萬美元的倫敦房地產有關，包括牛津圓環附近兩處相鄰的商業房產，以及金絲雀碼頭一棟高樓公寓。其中一項倫敦資產透過在澤西島註冊的公司取得；該公司揭露了受託人身分，卻讓信託受益人對外界保持隱匿。這種架構符合登記規定，卻將重要資訊藏了起來。若檢察官能證明資產與犯罪所得有關，英國可展開調查，包括下令所有人交代財富來源。
大量中國資金透過合法儲蓄與未受監管管道交錯的方式進入英國房地產，藉此規避官方資本管制。地下錢莊與鏡像交易，會將客戶海外付款需求，與英國境內透過詐欺或毒品等非法活動取得的現金配對。客戶家人可能在中國把人民幣存入非正式地下錢莊；英國的交易對手則在倫敦提供英鎊，用於支付房產訂金或購屋款。由於沒有可見的跨境轉帳，銀行的合規查核也受阻。執法機關記錄到一些案例，這些網絡同時處理奢侈品零售付款、學生匯款與犯罪所得，混雜的資金讓情況更難判讀，也模糊了稽核軌跡。
英國已採取的改革，以及仍未補上的缺口
近年來，英國收緊了相關法規。《經濟犯罪透明度與執法法》設立境外實體登記冊，以查明透過外國公司持有房產者的身分。後續的《經濟犯罪與企業透明度法》則賦予公司註冊處更大的權力，以查核身分並質疑可疑申報。政府也更新制裁指引、擴大資訊分享，並讓執法機關核發未能解釋財富令時免於承擔高額成本。國家犯罪局已鎖定地下錢莊網絡與現金運送團夥。在一宗重大起訴案中，一個珠寶業網絡因透過企業帳戶移轉大量來源不明現金而遭定罪。另一起案件中，倫敦西區一個團夥被查出將數千萬英鎊現金走私至杜拜；調查人員認為，這筆錢來自毒品及有組織非法移民犯罪。
法規仍未補上的缺口
漏洞依然存在。信託仍可讓受益人身分不公開，削弱所有權透明化的初衷。實益所有人的查核強度，取決於背後的驗證機制；紀錄可能遭偽造，公司設立程序也可能出現掩飾真正控制者身分的人頭董事與代名人。歐洲研究人員的報告指出，與涉嫌貪腐有關的房產中，有很大比例透過境外架構持有，這顯示資訊不透明仍是核心問題。執法能力也受限。主管機關必須拆解跨越多國、長鏈條的交易。律師與房地產業者的守規程度不一。監管機關可懲處敷衍了事的業者，但調查需要時間與專業人力。與此同時，每天仍有新的資金流入。
提供專業協助的業者也是解決問題的一環。房仲、律師、會計師及公司服務業者有義務辨識具政治影響力的客戶，並了解資金來源。英國指引要求在高風險案件中採取加強盡職調查，查核未通過時則應停止交易。警訊包括多筆來自無關人士的付款、前後不一致的說明，以及與收入不相符的購買模式。這些把關者若能更妥善通報，可協助執法機關聚焦最可疑的資金流，也能避免守法業者淪為犯罪管道。
這些資金流動如何形塑倫敦街區與市場
不法資金追求安全與長期穩定，倫敦黃金地段房地產兩者兼具。過去二十年間，一波匿名現金購屋潮推升了高端市場房價，部分地區的房屋一年大部分時間甚至空置。買家透過境外公司、禮賓服務與私人銀行家，以最低限度的資訊揭露完成購屋。透明度規定收緊後，部分財富轉向適用不同揭露規則的商業房產，或流入豪宅區以外的地段。影響並不一致。外國資金投入興建新大樓與翻修建物，帶來工作機會與稅收；隱匿資金也扭曲市場競爭、排擠當地買家，並削弱公眾信任。與貪腐財富扯上關係，可能使整個街區蒙上污名。
重要的是，仍須保持客觀。大多數外國買家都合法。許多亞洲家庭為了求學、經商或移居，將資金投入倫敦住宅。倫敦作為全球城市的吸引力確實存在，但這不代表不需要加強查核。只要匿名架構仍被容許，不法人士就會與守法者一同受益。英國面臨的實際任務，是讓合法資金能輕易投資，同時讓犯罪者難以藏匿身分。要取得平衡，仰賴更嚴格的身分驗證、更完善的資料、更迅速的跨境合作，以及透過例行執法讓不法行為無利可圖。
重點整理
- 應馬來西亞要求，英國當局凍結了價值約1.8億美元的英國房產，作為調查已故達因·再努丁財富的一環。
- 馬來西亞調查人員也在調查據稱與前首相馬哈迪·莫哈末有關、連結倫敦的資產；馬哈迪否認相關指控。
- 孟加拉臨時政府正推動計畫，追回據信已轉移海外的數十億美元，並檢視大量位於英國的房產。
- 一宗新加坡案件牽涉疑似中國洗錢網絡，揭露價值超過5,600萬美元的倫敦房產，也暴露與信託有關的透明度漏洞。
- 地下金融與空殼公司層層掩飾，有助於將亞洲資金轉入英國房地產並隱藏來源，合法與不法資金也可能混流其中。
- 英國新制定的企業透明度法規、境外所有人登記冊及未能解釋財富令，提升了執法工具的效用。
- 信託、實益所有人身分驗證及執法資源方面仍有關鍵弱點，使隱匿身分的所有人得以持續存在。
- 有效追討資產仰賴扎實的案件資料、避免驚動調查對象的謹慎行動，以及英國機關與亞洲當局持續合作。
