這項計畫為何在此刻格外重要
日本正準備推出一項新型示範計畫，避免隨著高齡居民搬去與親人同住或入住照護機構，住宅也跟著閒置。國土交通省計畫於下一會計年度啟動試辦，與地方政府合作，將已空置或可能即將空置的房屋改作家庭住宅，以及托育中心、共享工作空間等社區用途。這項計畫旨在減輕新建住宅成本高漲對育兒家庭造成的壓力，同時處理日益增加的閒置住宅問題。
目錄
這項挑戰已迫在眉睫。政府數據顯示，2023年無人管理的空屋達385萬戶，這只是全國規模龐大的空屋總數中的一部分。較廣泛的統計估計，全國空屋總數約900萬戶，約占住宅總數的14%。隨著人口減少與高齡化，空屋比例逐步上升。空屋問題不只存在於鄉村，在都會區也愈來愈常見，可能拉低周邊地區發展、增加災害應變難度，若任其荒廢也會帶來安全風險。
人口數據顯示，未來幾年空屋數量將攀升得更快。國土交通省一項調查預估，東京及周邊三縣中，僅由85歲以上人士居住的住宅，將從2023年的約34萬戶增加至2033年的約94萬戶。涵蓋大阪、京都及鄰近府縣的關西地區，同期預計將從約21萬戶增至約58萬戶。隨著住戶搬遷或過世，其中許多住宅很快就可能空置。
整修既有住宅，可能比新建房屋更快、更省錢，也能讓人取得住宅所有權。近年來，建材與人力成本攀升，對一般育兒家庭而言，為新屋興建案籌措資金也變得更加困難。政府希望透過投入適度資金進行整修，既能抑制市容敗壞，也能讓更多適合家庭居住的住宅進入市場。
新補助計畫如何運作
試辦計畫將鎖定主要城市及周邊、於1950年代至1970年代高度經濟成長時期開發的地區。隨著高齡住戶縮小居住空間或搬去接受照護，許多地區預期將出現更多空屋。國土交通省將與參與計畫的地方政府合作，選定補助措施最能發揮效益的特定區域。
公帑將用於住宅整修，而非新建工程。中央政府計畫補助室內外翻修、水管修繕，以及讓荒廢住宅恢復使用所需的相關工程。計畫旨在協助即將遷出住宅的現任屋主，以及在指定區域取得空屋的買方。
申請資格與用途重點
- 誰可以申請：空屋現任屋主，以及搬去與親人同住或入住照護機構後，住宅可能空置的高齡居民。在指定區域購買空屋並進行整修的人也符合資格。
- 補助項目：室內外翻修、水管修繕，以及讓住宅恢復安全、宜居狀態所需的其他工程。
- 適用地區：主要城市及周邊經選定的住宅區，主要為1950至1970年代高度經濟成長時期興建的住宅區。
- 預定用途：供上班族及育兒家庭居住的住宅、托育中心、社區會堂、育兒支援設施及工作空間。
- 計畫設計：多年期試辦計畫；若成果良好，目標是擴大至面臨類似挑戰的其他地區。
官員預期，許多整修案完成後，住宅將在公開市場出售或出租給家庭。部分房屋則會視需求改作社區設施，確保從托育到集會空間等社會基礎設施，能配合社區需求的變化。
日本空屋為何這麼多
日本的空屋通常稱為「空き家」（akiya），反映人口結構與住宅偏好長期轉變。數十年來，年輕世代離開小城市與鄉鎮，前往都會區工作。出生率下降、人口高齡化，許多人繼承住宅後卻沒有打算入住，這些房屋可能因此空置多年。
稅制也推波助瀾。屋主若拆除房屋並讓土地閒置，往往得繳納較高的年度稅金，因此即使建物已無修復價值，也可能讓屋主不願拆除。有些地方的產權紀錄不完整，加上繼承程序複雜，可能導致所有權不明。遺產由散居各地的繼承人分割時，要取得修繕或出售所需的同意，可能得耗上好幾年。
市場動態又帶來另一層難題。日本買家通常偏好新屋，而既有住宅的價值往往在土地、不在建物。許多在經濟快速成長時期興建的房屋，所用材料與建築規範已不符合現代對能源效率與耐震安全的期待。遠離交通、學校與醫療設施的鄉村空屋，即使價格低廉也很難出售。空屋也會影響防災規劃。在地震與洪水高風險區，荒廢建物可能阻塞疏散路線，或在災後清理期間造成危險。
空き家對安全與災害應變的影響
在災害頻仍的國家，遭棄置的建物會加劇風險。雜草叢生的基地可能藏有倒塌的屋頂或不穩固的牆面。空屋阻礙通行，或因產權不明而讓主管機關無法迅速採取行動時，消防人員與緊急救援團隊可能因此延誤。減少荒廢住宅，有助於提升安全，也讓城市更有把握規劃疏散措施與基礎設施維護。
這次計畫有何不同
這項新試辦計畫著重於預防與選址，聚焦都會區即將空置的住宅；這些地區家庭需求較強，社區服務也較有條件持續運作。這與過去主要將租客媒合至既有空屋的措施不同，因為許多空屋所在區域的需求有限。
2017年啟動的修訂版《住宅安全網制度》，原本希望將空屋登記為低收入戶與獨居長者可負擔的出租住宅，但成果未達標。到了2020年，登記數量僅達官員期望的一小部分，許多房東仍擔心租金拖欠，或對屋內發生臨終事件有所顧慮。當局後來簡化登記流程、降低費用、放寬保證人規定，並協助屋主與社會支援團體連結，由團體協助關懷租戶。這些措施有所助益，但仍未能促使更多空屋投入使用。
過去政策帶來的教訓
其中有兩項經驗值得注意。第一，若未能減輕屋主在財務與實務上的負擔，光靠獎勵措施可能不足以促使他們採取行動。第二，鎖定需求較強的地區，可提高整修後住宅迅速有人入住並獲得維護的機會。這項新試辦計畫透過在指定都會區補助整修，並將部分住宅轉作托育與社區用途，以回應這兩項問題；這些用途的需求也較為明確。
對家庭與社區的潛在益處
對上班族家庭來說，這項試辦計畫可能提供取得住宅所有權或更大居住空間的途徑，免受新建住宅高昂價格所苦。整修工程可以分階段進行，買方或許能先處理廚房、浴室與隔熱，再依預算逐步整修室內空間。把荒廢住宅改造成舒適的家，也能為街區帶回價值，並展現社區仍有活力、受到妥善照料。
官員也希望藉此填補服務缺口。部分房屋改作托育中心、育兒支援據點與小型社區會堂，可減輕候補名單壓力，並縮短家長的通勤距離。共享工作空間則能減少遠距與混合辦公工作者的通勤時間，讓消費留在社區內。
一名國土交通省官員強調，計畫以家庭為重點，並指出住宅負擔能力面臨的挑戰。這名官員表示，營建價格上漲，已讓一般育兒家庭更難負擔新屋。官員並補充說：
我們希望透過這項活化計畫，抑制空屋增加，並為有孩子的家庭打造舒適的生活環境。
這項計畫也有環境效益。再利用既有建物可避免拆除廢棄物，也能保留地基與結構中蘊含的碳。為老屋加裝隔熱設備、更換高效率窗戶，以及更新冷暖氣系統，可降低能源費用，讓住戶在炎熱夏季與寒冷冬季都住得更舒適。
試辦計畫何時、在哪裡啟動
示範計畫將在大型城市及周邊選定的社區啟動，初期聚焦於1950至1970年代興建的郊區與新市鎮。許多戰後經濟成長初期的居民曾在這些地方買房、養育子女，如今則在當地安老。國土交通省將與地方政府合作，找出能讓一群住宅重新發揮用途的目標區域。
試辦計畫預定於下一會計年度開始；日本會計年度於4月起算。計畫將持續數年，以評估參與情形與成效，並以擴大至面臨類似人口與住宅壓力的其他地區為目標。國土交通省已在即將編列的預算中申請數億日圓，作為第一輪補助的經費。這筆金額顯示，初期將以實務規模試辦，先測試哪些做法有效，再擴大推行。
就實際流程而言，一處住宅從申請到整修完成，可能需要數個月，而非數年。選定區域的屋主或買方確認符合資格、規劃工程範圍並找到承包商後，許多改善工程很快就能完成。對兼顧育兒與工作的家庭來說，效率尤其重要。
挑戰與風險
許多老屋需要的不只是表面翻新。部分在經濟快速成長時期興建的住宅，可能需要結構補強、換新屋頂或重新配線，才能符合現代安全標準。有些郊區道路狹窄、位於山坡的基地，可能增加施工進出難度。許多住宅都必須提升耐震能力，這會增加成本，也需要熟練技術人力。
成本壓力確實存在。營建業者面臨建材與人力價格上漲，日本在營建、運輸與照護等領域也都人力吃緊。NLI研究所的鈴木智也指出，更廣泛的勞動力問題與對人才保持開放的重要性。鈴木表示：
目前正面臨嚴重缺工，主要集中在運輸與照護領域。為了維持日本社會與經濟運作，我們需要思考如何讓日本籍與外籍工作者和諧共處。
人力配置相當重要，因為整修住宅只能解決部分問題。托育中心與長照機構都需要受過訓練的工作人員。要擴充這些服務的量能，得仰賴地方招募，有時也需要擴大招募範圍。
屋主是否參與也是一項限制。有些家庭即使已不再住在老屋裡，仍不願放手，因為房子承載著回憶。另一些家庭則面臨複雜的繼承糾紛或登記資料不明，導致整修延宕甚至受阻。稅制可能讓屋主寧可留著日益老舊的建物也不願拆除；若建物已無法修復，這也會限縮後續選擇。
融資也會影響計畫成效。銀行通常認為土地比老舊建物更有價值，部分買家可能發現，整修貸款比新屋貸款更難取得。試辦計畫希望透過公帑補助彌補部分差距，但最終仍取決於地方市場價值與貸款機構的做法。
彈性再利用與地方動能
日本一直在嘗試媒合空屋與有意入住者。地方政府設立的「空き家銀行」刊登待售住宅，並協助買方與屋主聯繫。有些城鎮更進一步提供補助、搬遷津貼，甚至免費房屋，條件是入住者承諾定居並投入時間與勞力。這些地方計畫已將老屋改造成咖啡館、民宿、藝術家工作室與家庭住宅。
有關適應性再利用的學術研究指出幾種常見模式。在人口稠密的都市環境中，只要需求穩定，空屋常會改作餐飲與住宿業用途。在有歷史建物的混合型地區，再利用能結合保存與現代營運，讓居民與訪客都受益。在風景優美的鄉村地區，即使周邊人口稀少，傳統住宅仍能吸引尋求道地住宿體驗的遊客。無論是哪種環境，妥善考量當地人口結構、交通可及性與建物屋齡的規劃，通常都能帶來較好的成果。
日圓走弱，加上社群媒體推波助瀾，讓傳統住宅看起來更具吸引力，也帶動外國買家的興趣。不過，實際上多數購屋案都需要耐心、語言能力與在地支援，才能處理許可申請與承包商事宜。新試辦計畫主要鎖定都會區的日本家庭與社區服務，但更廣泛的再利用風潮也能帶動整體市場累積相關技能與知識。
重點整理
- 日本將於下一會計年度啟動多年期試辦計畫，補助特定都會區與郊區的空屋及即將空置住宅整修。
- 國土交通省將與地方政府合作指定區域，並補助室內外翻修與水管改善工程。
- 符合資格者包括住宅即將空置的現任屋主，以及在目標區域購買並整修空屋的買方。
- 住宅可改作家庭住宅、托育中心、社區會堂、育兒支援據點及共享工作空間。
- 政府數據顯示，2023年日本有385萬戶無人管理的空屋；全國空屋總數約900萬戶，占住宅總數約14%。
- 推估顯示，東京與關西地區僅由85歲以上人士居住的住宅，到2033年將大幅增加，可能進一步推升空屋數量。
- 過去將空屋登記為可負擔出租住宅的計畫未達標，反映屋主的顧慮，以及部分地區需求疲弱。
- 這項試辦計畫著重預防、選址與再利用，目標是讓家庭更容易取得住宅所有權、減少市容敗壞、增設社區服務，並測試可擴大推行的做法。
